Quelle répartition des charges locatives entre bailleur et locataire ?

Hormis le loyer, les charges locatives sont un poste important à répartir entre bailleur et locataire afin que ce dernier ne soit pas défavorisé. La loi Pinel du 18 juin 2014 permet de régir cette obligation en incluant le détail précis des charges et leur répartition dans le respect et les devoirs de chacun. 

Il existe des charges que le bailleur est tenu de supporter et qui ne peuvent être mises à la charge du locataire. D’autres charges (frais, taxes impôts ou redevances) peuvent quant à elles être supportées par le locataire. Le bailleur a le droit de prévoir par le biais de clauses relatives aux charges, des répartitions de charges spéciales à condition d’établir un inventaire détaillé afin d’éviter tout contentieux relatif au paiement des charges locatives.

L’article R145-35 du Code de commerce donne la liste des dépenses que le bailleur est tenu de supporter. Il s’agit des charges liées à la propriété des locaux commerciaux. On trouve dans cette liste : 

• Les gros travaux et réparations concernant les gros murs, la couverture, les voûtes, les poutres clos et la couverture, les murs de soutènement mais également la clôture prévus à l’article 606 du Code civil.

• Les dépenses liées à la vétusté et la mise en conformité relevant des gros travaux. (isolation, ravalement etc.).

• Les honoraires de gestion (honoraires du syndic copropriété, honoraire agence etc.). 

• Les impôts obligatoires destinés au propriétaire (contribution économique territoriale etc.).

• Toutes dépenses liées aux locaux commerciaux vides ou imputables aux autres locataires du même immeuble.  

Toutefois, la taxe foncière destinée au local loué ainsi que les redevances liées à l’usage du local peuvent être supportées légalement par le locataire car il en a jouissance commerciale. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) peut également être soumise au locataire. Ces taxes doivent être explicitement mentionnées dans le bail signé pour éviter au bailleur d’en être redevable. À la signature du bail, le bailleur devra fournir un résumé des travaux réalisés les 3 dernières années. 

Par la suite, tous les 3 ans, il devra également informer son locataire du prévisionnel des travaux et du budget alloué.

Le bailleur a la possibilité de mettre à la charge de son locataire les charges dites d’entretien et les réparations courantes on parle aussi de ‘’ dépenses locatives ‘’. On trouve dans cette liste : 

• Les dépenses de fluides et d’énergies (eau, gaz et électricité).
• Les travaux d’entretien et de réparations courantes (peinture, petite plomberie etc.). 
• Les travaux d’agrément en cas de départ (remise en état). 
• Les dépenses liées aux équipements de la copropriété. 
• Les impôts liés à la location du bien (TVA, taxe foncière, ordures ménagères etc.).  

Il est impératif que ces dépenses et réparations soient explicitement mentionnées dans le bail commercial comme étant à la charge du locataire. En cas d’oubli de cette mention, le bailleur ne pourra pas faire supporter ces frais à son locataire. 

Le bailleur a l’obligation d’informer son locataire de l’évolution des charges locatives annuellement afin que le locataire puisse se prémunir d’une année sur l’autre.

Le descriptif des charges et leur attribution doivent être prévus explicitement dans le bail commercial depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. 

Cette clause du contrat peut être réalisée par des avocats, notaires, agents immobiliers ou par les parties elles-mêmes. Il est préférable de faire appel à des professionnels pour la rédaction du bail commercial afin de sécuriser les relations entre les parties prenantes mais aussi, afin d’y inclure les nouvelles règles en vigueur. 

Le juge compétent pourra intervenir en cours d’exécution du bail commercial , en cas de conflit entre le bailleur et le locataire relatif à la répartition des charges locatives. Pour formaliser cette répartition des charges, les parties devront inclure dans le bail commercial un inventaire limitatif et précis détaillant les différentes catégories de dépenses et charges.  Cet inventaire comprend : 

• Le descriptif des charges
• L’attribution des dépenses entre bailleur et locataire
• La répartition des charges et leurs proratas en cas de locaux commerciaux multiples. 

Le bailleur doit également transmettre un récapitulatif des charges locatives de l’année passée et devra continuer à informer le locataire annuellement de leurs évolutions conformément à l'article L145-40-2 du Code de commerce. La création de nouvelles charges et leur répartition devront aussi être communiquées. Le locataire reste en droit de demander les justificatifs de ces charges à tout moment.

Un récapitulatif des travaux passés avec le budget alloué doit être remis au prenant à la signature du bail. Enfin, à chaque période triennale le bailleur devra communiquer le budget prévisionnel et les travaux prévus sur les 3 années à venir, avec en plus, un résumé des travaux réalisés auparavant et les montants dépensés.  Si l’immeuble est situé dans une copropriété, l’état récapitulatif des charges doit être transmis au locataire dans les 3 mois suivant la reddition des charges de l’exercice annuel.  

Le bailleur est donc en droit de demander une répartition de charges imputables au locataire en complément du paiement de son loyer. Il devra ainsi détailler dans cette clause les différentes charges, taxes et impôts imputables à son locataire. 

Le locataire n’est ainsi pas seulement tenu au paiement de son loyer. Selon les clauses prévues dans les baux commerciaux il peut être tenu au paiement de taxes, impôts et charges qui viennent en complément du paiement de son loyer.