Les avantages et les inconvénients de la TVA dans un bail commercial

La TVA compte des inconvénients mais également des avantages. Comprendre son mécanisme et son mode de calcul permet aux parties d’orienter leur choix en termes de location immobilière. L’optimisation fiscale peut permettre au bailleur et au locataire de faire de nombreuses économies sur leurs dépenses.
Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
19 novembre 2020
Temps de lecture :
3 min

Avantages et inconvénients de la TVA dans le bail commercial

La TVA est une taxe, un impôt indirect qui peut venir s’ajouter au loyer ou au prix d’un local commercial. Cette taxe peut être perçue comme un surcoût inutile par bon nombre de non-initiés, qui essaieront donc de l’éviter le plus possible. 

Mais si la TVA est obligatoire dans certaines situations, elle peut être proposée dans d’autres et ce n’est pas pour rien. La TVA possède son lot d’avantages mais également quelques inconvénients. 

Découvrez en quoi la Taxe sur la Valeur Ajoutée peut vous être bénéfique et en quoi elle pourrait vous desservir au travers de différents exemples.

La TVA propose certains avantages

Le propriétaire peut récupérer la TVA

La TVA est une bonne option pour le bailleur s'il a payé la TVA lors de l’achat d’un bien ou s’il a été à l’origine de la construction du local car il pourra récupérer cette TVA. Vous pourrez obtenir le remboursement de la TVA ayant grevé certaines transactions, tels que le coût d’acquisition des meubles et aménagements effectués ainsi que les frais afférents. 

La location d’un local nu est par principe exonérée de TVA, le bailleur a toutefois la possibilité d’opter pour l’assujettissement à la TVA sur les loyers qu’il perçoit. Encore une fois, c’est une opportunité de déduire la TVA grevant les coûts d'acquisition du bien immobilier concerné ainsi que les frais engagés. 

Dans la très grande majorité des cas, le bailleur a intérêt à soumettre le loyer à la TVA. S’élevant à 20%, la TVA va permettre de réduire le coût des charges et des investissements d’un bailleur dans un local de 20% également. Cette option du bailleur permet de mettre en place une optimisation fiscale.

Les inconvénients liés à la TVA

Le propriétaire doit tenir une comptabilité commerciale

Le bailleur qui souhaite opter pour l'assujettissement à la TVA des loyers d’un bail commercial doit absolument tenir une comptabilité commerciale. Cette option n’est proposée qu’aux entreprises dont le chiffre d’affaires de l’exercice précédent dépasse un certain seuil, si ce n’est pas le cas vous bénéficiez surement du régime de franchise en base de TVA, ce qui vous exonère de TVA d’entrée de jeu. 

Il y a une nécessité d’établir chaque mois une déclaration de TVA et de tenir une comptabilité commerciale régulière, en cas de manquements et sans l’aide d’un avocat, les contrôles peuvent constituer un obstacle sérieux à votre investissement. Avec l’aide d’un avocat, vous aurez la possibilité de savoir dans quelle mesure votre TVA pourra être amortie et vous éviterez nombre d’erreurs fiscales.

Les contrôles fiscaux peuvent aussi vous faire risquer un redressement si la TVA n’est pas prévue dès la conclusion du bail commercial pour le local que vous mettez à disposition. Une fois de plus, l’avocat sera votre meilleur allié puisqu’il pourra dialoguer avec l’Administration fiscale et vous conseiller dans le but d’obtenir une optimisation fiscale.

Il existe des limites liées à la qualité du locataire. Le locataire doit être assujetti à la TVA, certaines professions y sont exclues (exemple : professions médicales ou bancaires). En recherchant uniquement des locataires assujettis à la TVA, vous réduisez les preneurs potentiels.

L’activité du locataire doit être soumise à la TVA

Le futur locataire doit principalement être un assujetti à la TVA. Dans le cas où le locataire n’est pas soumis à la TVA, cette taxe représente un surcoût de 20% sur le loyer. Il faut cependant noter que si son activité est partiellement soumise à la TVA, le surcoût sera moindre.

De plus, à l’instar du bailleur, le locataire devra être précis et pointilleux dans ses déclarations et sa comptabilité, il sera tenu de s'acquitter de la TVA sur l’ensemble de ses opérations.

Ce qu’il faut retenir des avantages et des inconvénients de la TVA

L'assujettissement à la TVA des loyers du bail commercial présente plusieurs avantages : 

  • Le bailleur peut récupérer cette TVA. 
  • Optimisation fiscale pour le bailleur.

Cette option comporte toutefois des inconvénients : 

  • Réduction du choix de locataires. 
  • Tenue d’une comptabilité commerciale. 
  • Risque de surcoût pour le locataire.

Remarque : Dans le cadre de locaux nus, l’activité de location est normalement exonérée de TVA. Le propriétaire particulier a toutefois la possibilité d’opter pour la TVA (taux de 20%) : il doit alors le faire dans les 15 jours suivant le début de la location, auprès du service des impôts. 

L’assujettissement à la TVA peut être une aide colossale pour certains, une charge pour d’autres, mais elle est parfois aussi une concession, un terrain d’entente trouvé entre les deux parties. 

Pour autant, il faut être vigilant, il peut être intéressant pour les parties d’être épaulées par un avocat fiscaliste. Il pourra examiner toutes les solutions et vous conseiller au mieux sur les opérations à mettre en œuvre pour envisager une optimisation fiscale.

Mise à jour le : 19 novembre 2020
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