Le renouvellement du bail commercial

Le bail commercial est prolongé si aucune démarche des parties (congé ou demande de renouvellement) n’est effectuée et que les relations se poursuivent, on parle de tacite prolongation du bail commercial.

Afin de maintenir son activité, le locataire qui arrive en fin de bail commercial peut bénéficier s’il le souhaite d’un droit au renouvellement. Attention, bien qu’il soit d’ordre public ce renouvellement n’est pas automatique, il est soumis à des règles précises. Le locataire peut en bénéficier à condition de répondre aux points suivants :

• Il doit être immatriculé au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés.
• Il doit être le propriétaire d’un fonds de commerce ou artisanal exploité depuis au moins 3 ans.
• Avoir un bail régulier.

Le bailleur comme le locataire peuvent être à l’origine du renouvellement, ils doivent cependant en faire la demande de façon différentes. Le renouvellement du bail commercial est défini par les articles L. 145-8 et suivants du Code de commerce.

Le bailleur peut profiter du renouvellement du bail commercial pour envisager une hausse de loyer mais celle-ci sera plafonnée sauf exception. Le locataire est libre d’accepter, à défaut des démarches juridiques devront être entreprises pour trouver un accord. Les conditions d’indexation ainsi que le dépôt de garantie devront également être établis à nouveau. En effet, le dépôt de garantie peut être identique à celui initialement versé, mais peut aussi être augmenté.

Avant de parler des clauses initiales, il est important de souligner que compte tenu de l’évolution de la réglementation et notamment de l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 Juin 2014, il est intéressant d’insérer de nouvelles clauses conformes et en accord avec celle-ci. Pour le reste, si aucune modification n’a été apportée aux clauses initiales, alors celles-ci restent en vigueur à l’exception de celles relatives à : 

• La durée du bail
• Au nouveau montant du loyer 
• À l’indexation 
• Au dépôt de garantie

Conformément à l’article L145-10 du Code de commerce, le locataire doit effectuer plusieurs démarches pour procéder au renouvellement du bail commercial : 

• Le locataire doit adresser à son bailleur sa demande de renouvellement soit par acte d’huissier ou soit par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 6 mois précédant l’expiration de son bail commercial, (la demande par LRAR a été introduite par la loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015). Le locataire peut également adresser cette demande à tout moment au cours de la prolongation du bail commercial. 

• Le bailleur aura alors 3 mois pour faire savoir s’il accepte le renouvellement ou non. La réponse du bailleur devra impérativement être faite par acte d’huissier. En cas d’absence de réponse dans le délai imparti, son silence vaudra acceptation. 

Le bailleur peut proposer une offre de renouvellement à son locataire 6 mois avant l’expiration du bail commercial. À défaut, il devra lui adresser un congé par acte extrajudiciaire dans un délai de 6 mois précédant la date d’expiration du bail pour l’avertir qu’il ne souhaite pas lui proposer d’offre de renouvellement pour le bail commercial.

Le bailleur devra alors proposer une indemnité d’éviction que le locataire pourra être libre d’accepter ou de refuser. Il devra également indiquer le motif de son non renouvellement.

Si aucune des deux parties ne s’occupent du renouvellement, le bail continuera d’être effectif par prolongation pendant les 3 années suivantes soit entre la 9e et la 12e année. Cette solution n’est pas sans risque et peut avoir de graves répercussions pour le locataire :

• Le loyer pourra être déplafonné à partir de la 12e année.

• À tout moment et sous l’impulsion du bailleur, le bail pourra prendre fin. Il pourra également prendre fin si le bailleur refuse une demande de renouvellement effectuée par son locataire pendant cette période.

Cette situation est donc risquée pour le locataire qui se voit privé de son droit de maintien dans les lieux et s’expose à un déplafonnement du loyer. Il est donc très important de ne pas rater le coche et de bien noter la date de son renouvellement.

Si les deux parties sont d’accord sur le montant du loyer et souhaitent renouveler le bail commercial, celui-ci comportera les mêmes clauses et conditions qu’initialement définies à défaut de modification. 

L’accord sera signé par les deux parties et le renouvellement du bail commercial prendra effet.

Si les deux parties sont dans l’incapacité de se mettre d’accord et ce malgré toutes les tentatives de négociation, il faudra faire appel à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux pour régler le litige. Si la commission échoue également, l’affaire pourra être portée devant le Tribunal compétent, le Président statuera sur la situation en qualité de juge des loyers.

Le bail commercial initial ou le renouvellement peuvent prévoir que les frais d’actes concernant le renouvellement soient à la charge du locataire. Aucun texte n’encadre une répartition bailleur/locataire, il s’agit d’une négociation purement contractuelle. Un partage équitable est toutefois appréciable pour les deux parties.

Au vu de la durée classique d’un bail (9 ans dans la grande majorité des cas), la plupart des diagnostics techniques initialement fournis sont souvent expirés et sont donc non conformes. Le bailleur devra en fournir de nouveaux en fonction de la validité de chacun, il n’est pas tenu de tous les refaire à date.

Voici la durée de validité en vigueur en fonction des différents diagnostics : 

• 10 ans :  pour le DPE ou diagnostic de performance énergétique. 
• 6 mois : pour l’ERNMT ou diagnostic de l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques.
• 3 ans : Pour l’amiante, si aucune trace n’a été relevée celui-ci est illimité. Si de l’amiante a été précédemment relevé, sa durée de validité est de 3 ans, sauf si celui-ci a été fait avant 2013. A compter de cette date, tous les diagnostics amiante ont dû être refaits.

6 mois ou 1 an : Pour le plomb, le diagnostic a une durée de 6 mois ou 1 an sauf si au dernier diagnostic le seuil réglementaire n’a pas été atteint.

Au vu de la durée des baux, il est important de noter qu’entre la signature du bail initial et la signature du renouvellement, bien souvent de nombreuses années se sont écoulées. Il est important de profiter de cet acte pour se remettre en conformité avec la loi et notamment la Loi Pinel de 2014 qui est venue apporter et encadrer de nombreux points. D’autant plus que les baux commerciaux renouvelés seront encadrés et soumis à ce nouveau régime.

Il ne faut donc pas rester figé sur son ancien bail et se contenter de changer le montant du loyer et la durée du bail. Une refonte en profondeur et une actualisation s’imposent, c’est le moment.

Bien souvent utilisé comme indice d’indexation, l’ICC ou indice du coût de la construction a été remplacé sauf exception par l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaire l’ILAT. Ces indices seront appliqués en fonction de l’activité exercée par le locataire.

L’ILC sera utilisé dans une activité commerciale ou artisanale, le locataire devra être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Pour les autres activités, c’est l’ILAT qu’il faudra utiliser. Le nouvel indice devra être clairement indiqué dans le nouveau bail.

Avant la mise en place de la loi Pinel, la répartition des charges était bien souvent contractuelle sauf exceptions notables prévues à l’article 606 du Code civil. Cet article prévoit que les grosses réparations sont à la charge du bailleur telles que celles relatives aux gros murs, voûtes et couverture. Les réparations dites d’entretien sont laissées à la charge du locataire. 

Cette répartition, souvent floue et en faveur du propriétaire débouchait sur de nombreux conflits. La loi Pinel est venue encadrer cela en prévoyant une répartition de ces charges.

Le bailleur ne pourra dorénavant plus facturer la totalité des impôts, taxes et charges. Il devra en supporter un certain coût tout comme son locataire. Le bailleur devra envoyer annuellement à son locataire un récapitulatif complet des différents charges, impôts et taxes lui incombant.

Lorsque le bailleur souhaite vendre les murs de son local, il devra désormais en informer son locataire, celui-ci bénéficie d’un droit de préemption. Le locataire disposera donc d’un privilège qui lui octroie le droit d’acheter le local et ce avant d’autres potentiels acheteurs. Le bailleur devra le prévenir lors de la mise en vente du local. 

Vous l’aurez compris, le renouvellement est une date clef, il ne faut surtout pas l’oublier et encore plus lorsque vous êtes locataire. Le droit au renouvellement est un droit extrêmement important qui garantit au locataire de pouvoir continuer à exercer son activité sans craindre une augmentation importante du loyer. 

Cet oubli peut avoir de fâcheuses répercussions, passé le délai légal le locataire peut se voir à tout moment délivrer un congé par son bailleur et/ou subir un déplafonnement du loyer. Pour éviter ces déconvenues, ne ratez pas la date et profitez-en pour revoir le contenu du bail en l’actualisant avec les nouvelles règles et normes en vigueur.

Le locataire propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans les locaux commerciaux est donc titulaire d’un droit au renouvellement de son bail commercial.