Qu’est-ce qu’un acte extrajudiciaire ?

De nombreuses démarches nécessitent un acte d’huissier de justice dans le cadre du bail commercial. Cet acte nécessite pour le locataire ou le bailleur de solliciter un Huissier de justice. 

Plusieurs questions peuvent alors se poser : Qu’est ce qu’un acte extrajudiciaire ? À quelles occasions est-il nécessaire de recourir à un acte extrajudiciaire dans le cadre d’un bail commercial ?

L’acte extrajudiciaire est un acte dressé par un officier ministériel en dehors de toute procédure pendante devant une juridiction. Les Huissiers de justice ne sont pas les seuls officiers ministériels on retrouve également : 

• Les Commissaires priseurs. 
• Les Notaires. 
• Les Avocats au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation. 

Dans le cadre du bail commercial, les actes extrajudiciaires sont régulièrement dressés par des Huissiers de justice. Lorsque l’acte est accompli par un Huissier de justice on parle alors d’exploit d’huissier. Cela signifie que l’acte a été rédigé et signé par un Huissier de justice.

Les actes d’huissiers doivent comporter des mentions obligatoires en vertu de l’article 678 du Code de procédure civile : 

« Tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;

4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité ».

Certains actes sont signifiés par l’huissier de justice cela signifie qu’il notifie l’acte en se rendant au domicile de la personne concernée. La signification de l’acte est obligatoire dans le cadre des procédures judiciaires (citation à comparaître, jugement des tribunaux). 

Certains actes extrajudiciaires sont également concernés par cette signification. Il en est ainsi pour la cession du fonds de commerce dans le bail commercial.

L’acte extrajudiciaire est nécessaire dans de nombreuses situations relevant du bail commercial. La loi offre parfois le droit pour les parties d’opter pour cet acte ou pour une lettre recommandée avec accusé de réception. 

• Pour la révision du loyer dans le bail commercial : les parties ont le droit de demander la révision du loyer tous les trois ans (par période triennale) à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Il s’agit de la révision triennale. Cette demande de révision doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. 

• Pour la résiliation du bail commercial : le bail commercial est soumis au statut des baux commerciaux conformément à l’article L. 145-1 du Code de commerce. Le preneur et le bailleur ont le droit de demander la résiliation du bail en vertu de l'article L. 145-4 du Code de commerce. Pour que cette démarche soit régulière, le locataire a le choix pour ce congé entre adresser une lettre recommandée avec avis de réception ou un acte extrajudiciaire. Si le bailleur souhaite résilier le contrat de façon anticipée, au terme, en raison d'un refus de renouvellement ou après le terme, il devra adresser au locataire un acte extrajudiciaire.

• Pour le renouvellement du bail commercial : le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit être faire la demande à son bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception en vertu de l'article L. 145-10 du Code de commerce. Si le bailleur refuse le renouvellement, il devra lui adresser un acte extrajudiciaire.

• Pour la résiliation anticipée du bail précaire : le bail précaire peut comporter une clause de résiliation anticipée permettant au bailleur et au locataire de mettre fin au bail avant le terme prévu au contrat. Pour faire connaître cette volonté de résiliation anticipée, les parties pourront adresser une lettre recommandée avec avis de réception ou un acte extrajudiciaire. 

• Pour l’état des lieux dans le bail commercial : les parties ont désormais l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie dans le cadre du bail commercial. Elles peuvent décider d’établir cet état des lieux de façon amiable ou de faire appel à un huissier de justice pour établir cet acte. 

• Pour la cession de fonds de commerce : le cessionnaire du fonds de commerce doit faire connaître cette cession au bailleur. Pour cela, il devra solliciter un huissier de justice pour procéder à une signification. 

• Pour le départ à la retraite : le preneur désireux de prendre sa retraite peut donner congé à son bailleur de façon facilitée. Pour cela, il devra effectuer cette demande par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire en vertu de l'article R. 145-38 du Code de commerce.

L’acte extrajudiciaire est un acte délivré par un officier ministériel généralement par un huissier de justice. Le recours à ce type d’acte permet de se ménager une preuve solide en cas de litige. Elle ne pourra être renversée que par une preuve contraire.