Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ce bail est soumis au statut des baux commerciaux prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Il arrive parfois que certains propriétaires, bailleurs et locataires soient liés par cette relation contractuelle alors qu’aucun bail écrit n’a été conclu. On parle alors de location commerciale sans bail ou de bail commercial verbal (non écrit).
Le bail commercial verbal soulève plusieurs questions : Qu’est ce qu’un bail commercial verbal ? Quelles sont les conditions nécessaires à la conclusion d’un bail commercial verbal ? Quels sont les risques liés à l’absence de bail pour la location de locaux commerciaux ?
Définition du bail commercial verbal
Le bail commercial est un contrat de location de locaux commerciaux établi entre deux parties :
- Le bailleur : qui va mettre ses locaux commerciaux à disposition du locataire commerçant en échange du paiement d’un loyer.
- Le locataire : commerçant qui va bénéficier des locaux commerciaux mis à sa disposition par le propriétaire bailleur pour l’exploitation de son activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il va payer en contrepartie un loyer au propriétaire bailleur.
La plupart des baux commerciaux sont écrits, cela signifie que les parties ont rédigé un contrat dans lequel elles vont prévoir tous les éléments liés à l’exécution et la résiliation de leur relation commerciale.
Lorsque que ces conditions sont prévues uniquement à l’oral entre les parties, on parle de bail verbal. Aucun contrat n’est rédigé et rien n’est signé pourtant, les parties ont convenu ensemble des différentes conditions à l’oral. Il s’agit du bail commercial verbal.
Les conditions du bail commercial verbal
Pour que le bail soit qualifié de bail commercial, le propriétaire bailleur et le locataire doivent être d’accord sur la chose objet de la location (le local commercial) et le prix (montant du loyer). Il ne s’agit pas d’un droit mais d’une obligation d’accord sur la chose et le prix rappelée par un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 mars 2008 (Cass, Civ 3, 4 mars 2008).
Depuis 1985 les juges reconnaissaient d’ailleurs que le bail commercial pouvait être verbal (Cass, Civ 3, 12 février 1985).
Le propriétaire bailleur et le locataire ont ainsi le droit de procéder à la location d’un local commercial sans nécessairement rédiger de contrat en se mettant d’accord sur la chose et le prix.
Le bail commercial verbal étant soumis au statut des baux commerciaux, les règles applicables pour les baux commerciaux classiques trouvent également à s’appliquer. Le congé du bail commercial peut ainsi être donné comme pour le bail commercial classique à l’issue de chaque période triennale en respectant le préavis de 6 mois et en procédant à l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire.
Pour le reste, les règles applicables pour le bail commercial pour le renouvellement, la cession du droit au bail, la vente du fonds de commerce, l’état des lieux, les travaux, l’indemnité d’éviction ou d’occupation, le changement d’usage ou autres s’appliquent également au bail commercial verbal.
Les risques liés à l’absence de bail
Il existe des risques liés à l’absence de conclusion d’un contrat écrit en termes de preuve. Le bail commercial étant pour le commerçant un acte de commerce, sa preuve peut se rapporter par tout moyen (Cass, Com, 14 février 1956).
Si la preuve de l’existence du bail commercial peut être rapportée par tout moyen, le plus difficile sera de prouver son contenu en cas de conflit entre les parties ( propriétaire bailleur et locataire). Des clauses ou conditions particulières pourront être négociées entre les parties au moment de la négociation (montant ou paiement du loyer, clause de résiliation, clause tout commerce …). Ces clauses avantageuses pour une partie peuvent être désavantageuses pour une autre. En cas de conflit, la partie qui pourrait tirer profit d’une clause particulière aura beaucoup plus de mal à prouver son existence si le bail n’est pas écrit.
Pour toutes ces raisons, le bail commercial écrit peut poser problème en cas de conflit sur le terrain de la preuve. Propriétaire bailleur et locataire devront alors rapporter par tout moyen l’existence de telle ou telle clause devant le juge. La rédaction d’un écrit laisse moins de place au doute, elle permet de prouver l’existence d’un accord ou d’une condition particulière prévue au moment des négociations.
Pendant la durée du contrat de location d’un local commercial, la rédaction d’un contrat n’est pas nécessaire mais cela se complique en cas de conflit entre le propriétaire bailleur et le locataire.
Ce qu’il faut retenir du bail commercial verbal
Le bail commercial n’est pas nécessairement écrit pour être valable. Le propriétaire de locaux commerciaux a le droit de conclure avec le locataire un contrat de location d’un local commercial portant sur des locaux commerciaux de façon verbale.
Pour que le bail soit valable, bailleur et locataire doivent se mettre d’accord sur la chose et sur le prix. Si ces deux conditions sont réunies toutes les règles relevant du statut des baux commerciaux s’appliquent (renouvellement du bail commercial, cession de droit au bail, vente du fonds de commerce, état des lieux dans le bail commercial, travaux, changement de destination ou d’usage, indemnité d’éviction ou indemnité d’occupation, durée du bail commercial, résiliation du bail commercial …).
L’absence de contrat n’a pas d’incidence pendant la durée du bail mais c’est en cas de conflit que cela peut présenter des risques sur le terrain de la preuve.
Pour éviter les conflits et se ménager un maximum de preuve bailleur et locataire ont recours dans la plupart des cas à la rédaction d’un bail dans le cadre de la location de locaux commerciaux.
À noter : entreprise, locataire ou bailleur vous avez le droit de faire appel à un Avocat pour obtenir un conseil personnalisé sur votre bail commercial.