Les modalités de cession du bail commercial

Pour mettre fin à un contrat de location, le locataire a deux possibilités : 

• Céder son droit au bail / fonds de commerce : Elle permet au locataire de monétiser son droit au bail ou fonds de commerce et de partir avec une somme d’argent. 

• Attendre la fin d’une période triennale ou le terme de son contrat : Cela permet de se libérer de toute obligation financière envers son propriétaire et de partir à une date fixe sans avoir besoin de trouver un repreneur mais sans contrepartie financière. 

La cession du bail commercial est un acte qui fait intervenir deux parties au contrat : 

• Le cédant : locataire qui cède tout ou partie de son bail commercial. 

• Le cessionnaire : nouveau locataire qui bénéficie de la cession de tout ou partie du bail commercial. 

Certaines clauses insérées au contrat ont pour effet de prévoir l’intervention du bailleur dans l’acte de  cession (clause d’agrément). 

Dans tous les cas, il y a des règles à respecter et il est possible d’être accompagné juridiquement dans le cadre de cette opération de cession. Les conséquences financières sont différentes d’un scénario à un autre et il est préférable de se prémunir contre les risques liés à cette opération que ce soit du côté du bailleur ou du côté du locataire.  

Une cession de droit au bail est une opération permettant au cédant (le locataire) de quitter le lieu loué par l’intermédiaire d’une transaction financière. Cette transaction peut être réalisée de 2 façons : 

• En cédant son droit au bail, c’est-à-dire céder son contrat de location en l’état. Le repreneur (nouveau locataire) récupère les droits et les devoirs du cédant en conservant la destination du bail et les mêmes conditions financières jusqu’au terme du bail. Les conditions de l’acte de cession de droit au bail diffèrent d’un bail à un autre et sont énumérées dans le bail cédé. En cas de cession du droit au bail sans cession du fonds de commerce, l’accord du bailleur est nécessaire.

• En cédant son fonds de commerce, c’est-à-dire que le repreneur ou cessionnaire récupère la propriété commerciale (et non la société) du cédant. Cette transaction permet au cédant de valoriser sa transaction en fonction du chiffre d’affaires de son commerce. Le nouvel acquéreur devra exercer l’activité ou les activités autorisées dans le bail commercial. Le propriétaire ne peut pas s’opposer à la vente toutefois, le bail peut comporter une clause encadrant cette cession en permettant au bailleur de participer à cette cession (clause d’agrément). D’autres clauses type clause de préemption permettent au bailleur d’obtenir une priorité en cas de cession de bail commercial. 
  

Toute cession doit être signifiée au bailleur. Il est important de rappeler que le bail commercial protège le locataire dès lors que celui-ci est exécuté dans les règles. Par conséquent, à défaut de signalement d’un changement de locataire, le locataire pourrait perdre sa légitimité en cas de litige et être privé d’un droit au renouvellement. Il pourrait aussi être privé d’une possible indemnité d’éviction voire pire se retrouver sous le coup d’une procédure d’expulsion. Le propriétaire pourra également entamer une procédure de résiliation.

Une cession de droit au bail permet au locataire de céder son contrat de location avec les droits et les devoirs qui lui incombent. À ce titre, le cessionnaire récupère un loyer bien souvent minoré par rapport au prix du marché qui lui sera garanti jusqu’au terme du contrat. C’est ainsi qu’est valorisé un droit au bail, c’est-à-dire l’accès à une adresse avec un loyer maîtrisé moyennant une contrepartie financière. 

Sa valeur varie selon la qualité de l’emplacement, le loyer appliqué et la durée restant à courir sur le bail. Cette cession doit être soumise à l’accord du bailleur sauf en cas d’absence de ce type de clauses dans le bail. 

Ce bail commercial d’une durée classique de 9 ans permettra à l’acheteur de jouir d’un emplacement commercial jusqu’à son terme. Dans le cas d’une bonne exécution du bail, le cessionnaire a droit automatiquement au renouvellement du bail si le bail est cédé dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. 

Le bail commercial protège le locataire afin de lui garantir la pérennité de l’exploitation de son fonds de commerce. Il est important de noter que pour avoir droit à un renouvellement automatique, le preneur doit avoir exploité son fonds de commerce pendant au moins 3 ans. 

Reprendre un bail en cours qui a déjà 6 ans ne donnera donc pas droit à un renouvellement automatique.

Céder un droit au bail constitue donc la possibilité de se retirer d’un contrat de location en le transmettant à un nouveau preneur.

La loi encadre cette procédure en prévoyant la réalisation de certaines formalités  : 

• Un état des lieux : prévu par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce.

• Le bailleur doit être informé de la cession : prévu par les articles 1689 et suivants du Code civil.

Ces formalités et obligations ont pour effet de permettre une garantie contre les éventuels différends entre les parties. En cas de non respect, la résiliation du bail est encourue.

En cours de bail, le locataire peut décider de céder son fonds de commerce. Il devra par la même occasion céder son droit au bail étant donné que ce droit est un des éléments du fonds de commerce. Cette cession de baux commerciaux présente plusieurs avantages : 

• Il n’y a pas besoin de l’accord du bailleur, il faut juste notifier cette cession. C’est un droit d’ordre public auquel personne ne peut y déroger conformément à l’article L. 145-16 du Code de commerce.

• Un fonds de commerce a une valeur prédéfinie par des professionnels de l’immobilier et du secteur d’activité de l’entreprise. Pour évaluer son prix de vente, il faut appliquer un pourcentage (selon la profession) au chiffre d’affaires réalisé les 3 dernières années. Le prix de vente peut être majoré pour les emplacements qualitatifs. Un fonds de commerce se vend généralement plus cher qu’un droit au bail car l’activité de l’entreprise et le CA sont déjà existants.

• Le nouveau professionnel repreneur peut exploiter une activité similaire au cédant avec sa base de client, son matériel, sa marchandise etc. selon la négociation. Les dettes, les créances et les biens immobiliers sont exclus dans cette transaction à ne pas confondre avec le rachat d’une société. 

• La vente d’un fonds de commerce inclut également les avantages contractuels inscrits dans les baux commerciaux (loyers généralement plus faibles…).

Pour le cédant, l’idéal serait de repartir avec une indemnité d’éviction. Cependant, pour être éligible, il doit : 

• Faire preuve d’une location sans heurts.
• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés et de justifier d’une exploitation commerciale d’au moins 3 ans. 
• Continuer l’activité de son entreprise et indiquer son intention de renouveler le bail. Le non renouvellement doit venir du propriétaire pour obtenir une indemnité d’éviction

Vous pouvez toujours tenter de bluffer votre propriétaire en demandant un renouvellement tout en espérant que celui refuse. Mais attention cela est très risqué, si le propriétaire accepte vous repartez pour 3 ans !

Le bailleur quant à lui, a peu de chance de mettre fin au bail en évitant de payer une indemnité d’éviction s’il n’arrive pas à justifier et prouver d’éventuels fautes de son locataire, les principales sont les suivantes :

• Retards multiples ou non-paiement du loyer et des charges.
• Non exploitation du fonds de commerce (locaux vides).
• Cession du droit au bail sans l’accord du propriétaire.
• Sous location sans l’accord du propriétaire.
• Mise en place d’une activité non autorisée dans le bail.
• Non entretien des locaux.

Les seules possibilités qui s’offrent au bailleur  sont de faire prendre conscience des fautes imputables à son locataire dans le cadre du renouvellement.

Une augmentation des loyers (à justifier) et des nouvelles conditions de location et de cession peuvent contraindre le locataire à revoir sa position. Le bailleur peut également récupérer son local sans frais en démontrant un état d’insalubrité du bien loué. Un arrêté préfectoral est obligatoire pour justifier cette action.

Comme nous venons de le voir, arrêter son activité et quitter son local peut se faire de plusieurs manières. Il est possible de vendre et en tirer un bénéfice financier, ou alors arrêter et rendre les clefs au propriétaire. 

Le timing est très important, plus vous anticipez votre départ et plus vous maximisez vos chances de vendre au meilleur prix. 

Si vous êtes obligé d’arrêter votre activité et que vous ne trouvez malheureusement pas de nouvel acquéreur, ne ratez pas les dates clés sous peine de repartir pour 3 ans de loyer. 

En fonction de l’urgence, il est parfois plus judicieux de rendre les clefs plutôt que d’espérer une vente qui n’arrivera peut-être jamais.