La résiliation du bail commercial

Les parties peuvent décider de mettre fin au bail commercial de façon anticipée par le biais d’une résiliation. Les deux parties peuvent être à l’origine de cette résiliation en respectant un formalisme prévu par le Code de commerce.

Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
26 novembre 2020
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5 min

La résiliation du bail commercial

Le bail commercial 3/6/9 est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est conclu entre deux parties : 

  • Le bailleur : qui met à la disposition du locataire son local commercial. 
  • Le locataire : qui doit payer un loyer commercial en échange de la mise à disposition du local commercial. 

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Il peut prendre fin à l’issue de ce délai ou faire l’objet d’un renouvellement. En cours d’exécution du contrat avant la période de 9 ans, la loi autorise les parties à résilier le bail commercial de plusieurs manières : 

  • Pour le bailleur : il peut procéder à la résiliation du bail commercial à l’issue d’un manquement du locataire. Le bailleur peut également donner au congé au locataire à l’issue d’une période triennale (exemple : en cas de reprise pour travaux ou reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial) ou refuser le renouvellement du bail.  

  • Pour le locataire : le locataire peut résilier son bail de manière anticipée en cas de départ à la retraite, en cas de décès ses héritiers bénéficieront également d’une faculté de résiliation du bail. Le locataire peut également donner congé au bailleur en cours d’exécution du bail à l’issue d’une période triennale. 

La résiliation soulève plusieurs questions : Le bailleur peut-il mettre fin au bail commercial ? Qu’est ce qu’une période triennale ? Le bailleur peut-il résilier le bail commercial pour faute du locataire ? Le bailleur peut-il expulser son locataire du local ? Le locataire peut-il résilier le bail commercial ? Quel est l’impact du décès du locataire sur le bail commercial ? Quel est l’impact de la retraite du locataire sur le bail commercial ?

Le bailleur peut-il mettre fin au bail commercial ?

Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail dans plusieurs cas : 

  • Au terme du contrat : en respectant un préavis de 6 mois et certaines formalités. 

  • Au moment de la demande de renouvellement du bail commercial par le locataire : il disposera d’un délai de 3 mois pour faire connaître son refus. 

  • À l’occasion de la période triennale : en respectant un préavis de 6 mois pour plusieurs motifs (travaux, démolition de l’immeuble …). 

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement ainsi qu’un droit à l’indemnité d’éviction.

Qu'est-ce qu'une période triennale ?

La période triennale désigne en droit de l’immobilier commercial la période de 3 ans à l’issue de laquelle les parties peuvent résilier le bail commercial. La durée de 9 ans du bail commercial est divisée est trois périodes de trois ans. 

La période triennale désigne également la période pendant laquelle le loyer peut être révisé.

La résiliation d'un bail commercial pour faute

Le bail commercial peut être résilié pour faute du locataire. Le bailleur peut procéder à la résiliation du bail mais la procédure diffère selon que le bail comporte ou non une clause résolutoire

  • Le bail commercial avec clause résolutoire : prévue par l'article L. 145-41 du Code de commerce, le bailleur doit constater la faute du locataire (exemple : loyer impayé) et lui adresser une commandement d’huissier. Si à l’issue du délai fixé dans le commandement le locataire ne s’exécute pas, le bail est résilié et le bailleur devra saisir le juge du tribunal compétent pour faire constater la résiliation du bail. 

  • Le bail commercial sans clause résolutoire : en l’absence de clause résolutoire le bailleur peut également opter pour la résolution par notification ou la résolution judiciaire. La procédure est plus longue et difficile à mettre en œuvre.

Expulser le locataire d'un bail commercial pour loyers impayés 

En cas de loyers impayés, le bailleur peut également souhaiter vouloir expulser son locataire du local commercial. Ici encore la procédure d’expulsion du locataire dépend de la présence ou non de la clause résolutoire. 

Si le bail commercial comporte une telle clause, le bailleur pourra au moment du constat de la résiliation du bail commercial solliciter du juge qu’il prononce l’expulsion du locataire. Dans le cas inverse, le bailleur devra saisir le juge au fond pour demander l’expulsion du locataire. La procédure sera beaucoup plus longue.

Résiliation du bail commercial par le locataire : quel préavis ?

Le locataire peut résilier le bail commercial à l’issue d’une période triennale en respectant un préavis. À l’issue de chaque période triennale, le locataire peut donner congé à son bailleur en respectant un délai de 6 mois avant l’arrivée de la période triennale. 

La résiliation du bail commercial a pour effet de faire perdre au locataire son droit au bail ainsi que son droit à une indemnité d’éviction. 

C’est l'article L. 145-4 du Code de commerce qui prévoit cette possibilité de résiliation triennale du bail pour le locataire.

Départ en retraite, la cession du bail commercial facilitée

Le départ en retraite du locataire facilite la résiliation du bail. Le locataire n’a pas à respecter le délai de 3 ans pour procéder à la résiliation du bail. Il devra tout de même respecter un préavis de 6 mois. 

La résiliation devra être donnée au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Décès du locataire, quel impact sur un bail 3-6-9

Le décès du locataire n’a pas pour effet de résilier de plein droit le bail en vertu de l'article 1742 du Code civil. Les héritiers du locataire peuvent décider de reprendre l’activité ou de résilier le bail commercial.

Infographie sur la résiliation du bail commercial
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