Comment faire pour céder son bail commercial rapidement et dans de bonnes conditions ?

La cession de droit au bail est un mécanisme par lequel le locataire (le cédant) transmet son droit au bail à un nouveau locataire (le cessionnaire) moyennant le paiement d’une indemnité. Une fois l’acte de cession de bail signé par les partie, le cessionnaire devient nouveau locataire du local commercial.

La cession des baux commerciaux est prévue aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. 

En d’autres termes, votre repreneur reprendra le droit de pouvoir exploiter son activité dans les locaux commerciaux visés par le bail tout en continuant d’honorer les obligations contractuelles de celui-ci. 

L’acte de cession du droit au bail d’un local commercial peut se manifester de deux manières : 

• Cession de droit au bail seul.
• Cession de droit au bail dans le cadre d’une cession du fonds de commerce (le cessionnaire du bail est également acquéreur du fonds de commerce). 

Certains baux prévoient des clauses qui viennent toutefois limiter cette liberté en encadrant l’acte de cession avec certaines conditions (clause d’agrément, clause de préemption pour le bailleur). Ces clauses viennent encadrer les modalités de cession du droit au bail sans pouvoir l’interdire au locataire. 

La clause d’agrément prévoit l’obligation d’accord du bailleur en cas de cession. 

La clause de préemption du bailleur prévoit quant à elle un droit de préemption au bailleur lui conférant une priorité de rachat sur tous les autres tiers acquéreurs. 

Si l’acte de cession du bail commercial est signé le cessionnaire et le cédant devront respecter certaines formalités : 

• Un état des lieux devra être fait par le propriétaire du local commercial ainsi que le locataire sortant : L'article L. 145-40-1 du Code de commerce. 

• Une fois l’état des lieux établi, le propriétaire devra être informé de la cession par notification (acte extrajudiciaire) : article 1690 du Code civil.

Le non-respect de ces formalités et de l’absence d’autorisation du bailleur sont susceptibles d’entraîner la résiliation de la cession ou le non-renouvellement du bail commercial.

Même si les modalités de cession sont encadrées par la loi, il est important de faire attention. Vendre peut paraître facile, mais vendre vite et bien est plus compliqué.

Pour attirer de potentiels nouveaux locataires, il faut mettre en évidence 3 points. C’est eux qui permettent en grande partie d’estimer la valeur de votre bail.

• La date de signature : quelle est la durée restant à courir dans votre bail commercial ?  

• Le loyer, le montant des charges : quittances de loyer, récapitulatif des charges.

• La destination : est-ce une destination restrictive ? Est-ce un bail tous commerces ? 

Un droit au bail n’a pas la même valeur qu’un fonds de commerce, en revanche les 3 points décrits ci-dessus permettent de valoriser la vente de ce contrat de location de local commercial. En effet, lors d’une cession, le repreneur récupère « en l’état » le contrat et n’aura pas à subir de déplafonnement de loyer s’il exploite le bien loué dans le respect de la destination du bail commercial. 

Attention toutefois, si la nouvelle activité n’est pas indiquée dans le bail alors il faudra passer par une déspécialisation. Une déspécialisation du bail oblige le bailleur à modifier le bail et peut entraîner une augmentation de loyer légitimée. Un bail commercial tous commerces se vendra très facilement mais il faudra rester attentif au règlement de copropriété qui parfois, interdit certaines activités comme la restauration par exemple.

Un droit au bail peut être cédé avec ou sans fonds de commerce. Dans ce dernier cas, le nouvel acquéreur jouira du contrat de location mais aussi, des travaux d’aménagement du local commercial loué en dehors du matériel (sauf en cas de négociation). C’est donc principalement un emplacement et un loyer fixe que le repreneur achète et qui valorise cette transaction.

Mettre en vente un droit au bail par l’intermédiaire d’un professionnel du secteur reste la meilleure option pour maximiser vos chances de vendre au bon prix et dans un délai raisonnable. 

Un professionnel sera capable d’estimer au mieux votre droit au bail en fonction des prix pratiqués dans le secteur et des conditions de celui-ci. Il aura déjà en portefeuille un nombre important de clients potentiellement intéressés par votre emplacement. Lorsque  vous vendez votre droit au bail, même si les conditions de votre bail commercial sont importantes, l’emplacement restera le point primordial aux yeux du futur preneur.

• Agent immobilier : Il est important de noter qu’un agent immobilier peut toucher une commission lors de la vente définitive, il doit donc faire le maximum pour vous aider à vendre sous peine d’avoir réalisé un travail de prospection et de négociation en vain. Professionnaliser la vente d’un droit au bail commercial est un gain de temps et d’argent pour tous les intervenants. 

• Plateforme adaptée : N’hésitez pas à prendre contact avec les professionnels de votre secteur sur UnEmplacement.com, plus de 300 sociétés spécialisées dans toute la France vous accompagneront.

• Avocats : Il est également possible pour les bailleurs ou futurs locataires de faire appel à un avocat mandataire en transaction immobilière. Les avocats ont la possibilité de vous accompagner à tous les stades de la procédure de cession du droit au bail, du fonds de commerce ou de toute transaction relatives aux locaux commerciaux. Cet accompagnement juridique est de plus en plus apprécié par les entreprises et professionnels de manière générale pour obtenir de véritables conseils sur leurs droits et obligations.

Une cession de droit au bail commercial est une transaction lourde sur le point juridique car le repreneur hérite des droits et des devoirs du cédant. De ce fait, comme nous l’avons vu précédemment le cédant restera solidaire des loyers impayés dans la limite de 3 ans comme le prévoit la Loi Pinel. Le repreneur reste également solidaire en cas d’arriérés de loyers. Bien évidemment, la solidarité peut être rompue si la vente s’effectue dans le cadre d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire.  

Dans le cadre d’une vente de fonds de commerce où le bail commercial est directement cédé au nouvel acquéreur il y a toujours la garantie solidaire qui court. De ce fait, qu’importe le type de vente, il est préférable de s’entourer d’un avocat ou d’un notaire afin de se prémunir contre d'éventuelles répercussions. 

Enfin, la commune possède un droit de préemption que ce soit pour une vente de fonds de commerce ou de cession de droit au bail. Par conséquent, cette demande de levée de préemption doit être obligatoirement effectuée par un professionnel afin de vous garantir lors de la vente la cession définitive du bail commercial.

Vendre son droit au bail sur des locaux commerciaux peut paraître simple mais détrompez-vous cela peut être bien plus compliqué que prévu. Si vous n’avez pas une connaissance suffisante du marché de l’immobilier d’entreprise, vous pouvez faire appel à un professionnel. Il saura vous accompagner et maximiser vos chances de trouver un repreneur solide pour limiter vos risques. 

Que vous soyez bailleur, cédant ou cessionnaire un accompagnement juridique par un avocat pourra vous être utile afin d’éviter toute résiliation ou non-renouvellement du bail commercial. 

L’avocat pourra conseiller le bailleur dans la rédaction du bail commercial afin de le protéger en cas de cession en insérant une garantie (clause d’agrément ou clause de préemption). Il pourra également conseiller le locataire ou l’acquéreur sur la procédure à suivre dans le cadre d’une cession de bail et/ou d’une cession de fonds de commerce.