La cession dans le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location de locaux commerciaux d’une durée de 9 ans minimum. Les locaux sont destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ce contrat de location est conclu entre un bailleur et un locataire. 

La durée de la location est de 9 ans minimum afin de permettre la pérennité de l’exploitation de l’activité du preneur. Pourtant, la loi offre aux deux parties la possibilité de résilier de façon anticipée ce bail. Le bailleur peut mettre fin au bail commercial en respectant certaines formalités. Le locataire peut aussi résilier le bail commercial dans plusieurs situations. 

Le locataire d’un bail commercial peut décider de transférer son bail commercial sans le résilier. Dans cette situation, il permet à un nouveau preneur de bénéficier des avantages qu’il a acquis au cours de la négociation des conditions du bail avec le bailleur. Cette opération lui permet également dans certains cas de bénéficier du versement d’une somme d’argent. 

La cession pose de nombreuses questions : Qu’est ce qu’une cession du bail commercial ? Comment faire pour céder son bail commercial ? Quelle est la différence entre cession de droit au bail et vente d’un fonds de commerce ?

Le locataire d’un bail commercial peut opter pour la cession du bail commercial. Ce mécanisme lui permet de transférer son bail commercial (conditions et clauses) à un nouveau preneur moyennant le versement d’une somme d’argent (le prix étant fixé librement par les parties). 

Le versement d’une compensation financière n’est pas obligatoire pour que la cession de droit au bail soit régulière. 

Le cédant transfère son bail commercial au cessionnaire qui pourra jouir de tous les avantages que lui confère le bail commercial en cours. Le cessionnaire pourra bénéficier : 

• Du droit au renouvellement du bail commercial. 
• Des clauses stipulées dans le bail commercial. 

Pour procéder à une cession de droit au bail, certaines formalités sont nécessaires : 

• Un état des lieux : devra obligatoirement être effectué dans le cadre d’une cession de droit au bail en vertu de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Cette obligation est prévue pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. 
• Le bailleur doit être informé de la cession de bail commercial : cette obligation est prévue à l’article 1689 du Code civil.

Le bail commercial peut comporter une clause dite de participation ou d’agrément prévoyant la participation du bailleur à l’acte de cession. Dans tous les cas, avec ou sans clause, le bailleur doit être informé de cette cession. 

Le locataire qui souhaite céder son bail peut se demander comment procéder à une cession de bail commercial. Pour optimiser les chances de céder son bail commercial plusieurs démarches peuvent être faites par le locataire : 

• Mettre en valeur le contrat de location : en démontrant les avantages du bail (clause avantageuse pour le locataire, durée du bail, clause tous commerces permettant l’exploitation de nombreuses activités, faible loyer, local en bon état sans travaux à prévoir, propriétaire conciliant …). Tous les avantages que procurent ce bail pourront être mis en avant par le cédant pour négocier le prix de la cession. 

• Faire appel à un professionnel : le locataire peut également choisir de s’entourer de professionnels pour l’aider dans son opération de cession de bail commercial. Pour cela, il peut faire appel à un agent immobilier et opter également pour une plateforme adaptée à la location de locaux commerciaux. Il peut également choisir de se faire accompagner et conseiller de façon juridique par un Avocat pour pouvoir négocier les conditions de la cession les plus favorables possibles. 

• Être vigilant dans le choix du repreneur : le cédant reste tenu solidairement des loyers impayés. La solvabilité du repreneur est un élément à ne surtout pas négliger pour le cédant.

La cession du droit au bail se distingue de la cession d’un fonds de commerce : 

• Le droit au bail : il s’agit d’un des éléments du fonds de commerce. Il compose le fonds de commerce au même titre que la clientèle ou le mobilier. 

• Le fonds de commerce : il s’agit de l’ensemble des éléments corporels et incorporels qui permettent l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle.  On y trouve la clientèle, la marchandise ou encore le bail commercial.

La cession du droit au bail et du fonds de commerce différent en plusieurs points : 

• Le prix de la cession : n’est pas le même dans le cadre d’un bail commercial ou d’un fonds de commerce dans la mesure où la composition est différente. 

• L’autorisation du bailleur : elle n’est pas nécessaire lorsque le locataire souhaite céder son bail commercial à l’acquéreur du fonds de commerce.  En l’absence de cession du fonds de commerce, la cession du droit au bail peut être encadrée par une clause dans le bail prévoyant la participation du bailleur. 

• Le renouvellement du bail : le droit au renouvellement diffère dans les deux situations et la durée restante joue également.

La cession de bail commercial permet le transfert à un acquéreur du contrat de bail commercial avec ses avantages et ses inconvénients. Elle se distingue de la cession du fonds de commerce.