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Les zones d'activités en France
L'importance d'un bon entrepôt pour votre activité
Avant toute chose, il faut bien comprendre à quel point le choix de votre futur entrepôt ou local d'activité est crucial. Cet espace va directement impacter la performance logistique de votre entreprise au quotidien. Il faut donc bien réfléchir à vos besoins en termes de stockage, d'espace, d'accès, et choisir un emplacement de qualité pour assurer la fluidité de vos opérations.
Évidemment, il faudra aussi tenir compte de votre budget et vous assurer que le local est aux normes de sécurité. Lorsque vous vous lancerez dans votre recherche de l'entrepôt idéal, vous devrez prendre en compte un grand nombre de critères avant de louer un bien. D'après notre expérience, prendre le temps de s'assurer qu'un entrepôt répond réellement aux besoins de votre entreprise permet presque toujours d'économiser du temps et de l'argent par la suite. Il est par conséquent crucial de repenser à votre plan d'affaires, et de vous poser les bonnes questions. À quelle distance se trouvent vos clients ? Quels sont vos futurs projets ? De quel espace avez-vous besoin ? Mais pas de panique, on va voir tout ça en détail.
Les différents types de locaux disponibles
Il existe une grande variété de locaux adaptés à différents besoins. Voici les principaux types d'entrepôts et de locaux d'activité :
L'entrepôt logistique
L'entrepôt logistique est l'espace dédié au stockage et à la distribution. C'est la pierre angulaire de votre supply chain. Au delà du simple stockage, il est conçu pour faciliter le chargement/déchargement, la réception, le contrôle des marchandises, la préparation de commandes, etc.
Il existe trois types d'entrepôts logistiques différents :
- Entrepôts de production : situés à proximité immédiate des sites de fabrication, ils stockent matières premières (entrepôt de production en amont), produits semi-finis (entrepôt de stockage intermédiaire) ou finis (entrepôt de production en aval).
- Entrepôts de distribution : ils gèrent les marchandises en attente de livraison (entrepôts de gros, demi-gros, détail).
- Entrepôts terminaux : ils stockent les produits en fin de cycle, y compris les déchets industriels à traiter.
Les entrepôts logistiques se classent en plusieurs catégories. Les meilleurs entrepôts (classe A) offrent de hauts standards en termes de hauteur, d'aire de manœuvre, de capacité de charge au sol. Les entrepôts de classe B répondent aux standards modernes mais avec des spécifications un peu moins élevées. Enfin les entrepôts de classe C n'appartiennent ni à la catégorie A ni à la B.
L'entrepôt frigorifique
L'entrepôt frigorifique est indispensable si vous travaillez avec des produits périssables nécessitant une température spécifique (produits frais, surgelés, certains médicaments). Ils disposent d'une isolation thermique et de systèmes de production de froid performants (froid négatif, froid positif ou les deux).
L'entrepôt de messagerie
L'entrepôt de messagerie est spécialisé dans le stockage de courte durée et l'expédition rapide de colis. C'est l'idéal si vous avez besoin d'un point de groupage/dégroupage pour des livraisons quotidiennes.
Le local d'activité
Le local d'activité offre plus de polyvalence en combinant espaces de stockage et bureaux. C'est une bonne solution pour regrouper vos équipes et votre stock sur un même site.
En plus de ces grands types de locaux, il faudra vous poser la question de la classification ICPE (installations classées pour la protection de l'environnement). Selon ce que vous stockez et en quelles quantités, votre site pourrait être soumis à déclaration, enregistrement ou autorisation.
Les 5 incontournables dans tout entrepôt
Que vous louiez un entrepôt pour la première fois, que vous ayez connu des problèmes dans le passé, ou que vous souhaitiez simplement vous assurer de tout faire correctement, voici nos cinq critères les plus importants à garder à l'esprit avant de vous lancer.
1. Un emplacement de choix
La demande croissante par les clients de délais de livraison toujours plus courts signifie que l'emplacement de votre entrepôt est un ingrédient clé au succès de votre entreprise, surtout si vous devez desservir rapidement vos clients.
Dans le e-commerce, l'«effet Amazon » a créé une culture dans laquelle les consommateurs, pour être pleinement satisfaits, attendent des livraisons qu'elles soient aussi effectuées aussi rapidement que possible. Les entreprises doivent abandonner les délais de livraison de trois jours ouvrables et adopter le porte à porte en quelques minutes.
Si vous avez besoin d'un espace pour la fabrication, vous devrez également vous assurer que votre entrepôt soit bien situé, à proximité d'importantes plateformes de transport, de manière à pouvoir accéder aisément aux marchandises et matériaux dont vous avez besoin.
Donc, avant de louer votre bâtiment industriel, repensez à votre business plan et posez-vous les questions suivantes :
- Allez-vous vendre des marchandises en France ou à l'international ? Vous aurez peut-être besoin d'un accès aux ports, aux aéroports ou aux lignes de transport de marchandises.
- Comment allez-vous distribuer vos marchandises ? Prenez en considération les services de livraison tiers, les routes locales, les autoroutes et les autres voies de transport.
- Comment votre équipe se rendra-t-elle au travail ? Veillez à ce que votre entrepôt soit facile d'accès. Vérifiez s'il y a des places de stationnement, examinez les options de transport en commun et prenez en compte les ressources locales dont vos employés pourront profiter. Dans la plupart des cas, si vous avez des places de stationnement, cela donnera une plus grande flexibilité à vos employés.
- Avez-vous besoin d'être basés en Ile-de-France ? Envisagez des zones en dehors de celles où l'accès est limité et les zones à faible émission pour économiser du temps et de l'argent.
2. Un espace suffisant
Vous devrez également déterminer la taille d'entrepôt dont vous aurez besoin. Généralement, la taille d'un entrepôt est mesurée par la surface globale au sol en mètres carrés. Vous devrez veiller à avoir suffisamment de place pour accueillir vos stocks, mais il vous faudra également réfléchir à l'espace dont vous aurez besoin pour d'autres éléments comme les machines, les équipements, les bureaux et les installations sanitaires.
Un moyen d'économiser de l'espace consiste à empiler vos stocks de produits jusqu'au plafond, il est donc utile de vérifier la hauteur d'un entrepôt avant de le louer. Si vous prévoyez d'empiler des produits ou de l'équipement, réfléchissez à la manière dont vous y accéderez. Aurez-vous besoin de chariots élévateurs ou de racks ? Si oui, aurez-vous besoin d'employés spécialement formés pour les utiliser.
Un autre aspect auquel vous devrez réfléchir est l'avenir. Repensez à votre business plan et évaluez si vous êtes susceptible de vous développer au cours de l'année à venir et prévoyez un espace suffisant pour répondre à cette prévision de croissance. Réfléchissez également aux fluctuations saisonnières de votre marché, qui sont susceptibles de modifier la quantité de stock que vous entreposerez. En analysant votre secteur et en prévoyant si la demande est susceptible d'augmenter ou de baisser, il est d'autant plus facile d'adapter le stock et l'entreposage en conséquence.
3. Accès facile aux liaisons de transport
Il est essentiel de considérer l'accessibilité de votre entrepôt pour vos employés et vos véhicules. De nombreuses entreprises ont besoin d'un accès adapté permettant aux véhicules d'effectuer des livraisons et des déchargements en toute fluidité. En vous assurant que tout est en ordre avant de louer vos locaux, vous garantirez des opérations sans encombre et réduirez considérablement le risque de retards dans le traitement des commandes.
Posez-vous les questions suivantes :
- Les véhicules peuvent-ils accéder directement à votre entrepôt ? Vérifiez les exigences en matière de permis et les zones accessibles aux véhicules de plus grande taille comme les flottes de véhicules et les poids lourds.
- Y a-t-il assez de place pour permettre aux poids lourds de faire demi-tour ? Sinon, vous devrez peut-être envisager de chercher ailleurs.
- Si vous avez besoin de distribuer de grandes quantités de marchandises, le site dispose-t-il d'installations suffisantes pour charger et décharger celles-ci ? Vous devrez également chercher des portes et quais de chargement.
- Avez-vous besoin de zones de stationnement ? Si votre activité est de plus petite envergure, vous n'avez peut-être pas besoin de portes de chargement, mais vous devrez vous assurer que le site dispose de suffisamment de places de stationnement pour tous les membres de votre équipe. Si vous avez des véhicules électriques, il vaut la peine de demander si le site en question dispose de stations de charge de véhicule électrique (VE) ou si c'est un investissement qui sera nécessaire.
Pensez aussi à la nature des usagers qui utiliseront le parking le plus et voir s'il est possible de garer et/ou charger les véhicules à l'extérieur de l'entrepôt pendant la nuit, si c'est quelque chose que vous devez faire.
4. Installations essentielles et autres fonctionnalités
Il est maintenant temps de réfléchir aux autres éléments dont vous pourriez avoir besoin et souhaitez avoir dans votre entrepôt pour faciliter vos opérations.
Si vous avez des employés, ces derniers représentent votre atout le plus important. Si vous avez besoin d'espaces de bureaux pour eux, vous devrez prendre en compte des aspects tels que le WiFi, le chauffage, l'éclairage et la climatisation, l'alimentation électrique, les toilettes, l'approvisionnement en eau, et toutes les autres infrastructures. Dans les locations d'entrepôts, la responsabilité de l'aménagement de ces derniers réside normalement auprès de l'entreprise qui loue les locaux, il vaut donc la peine de réfléchir au montant du budget à prévoir pour cela. La plus grande importance accordée à des espaces de qualité et aux dernières innovations sur les lieux de travail, comme des zones de détente et des espaces sociaux, peut faciliter le recrutement des employés et la différenciation de la marque.
Vous devrez également prendre en compte l'ensemble du parc industriel et de la zone générale où vous souhaitez implanter vos locaux et voir si la sécurité du site correspond aux besoins de votre entreprise. Les entrepôts peuvent parfois être équipés de caméras de vidéosurveillance, de clôtures de sécurité et d'alarmes de sécurité voire d'agents de sécurité et d'accès avec portail-barrière dans le cadre des frais de service pour la zone industrielle concernée.
Pensez aussi au système de rangement de marchandises le plus adapté. Cela dépend du type de produits, de la façon dont ils sont entreposés (à l'unité, en caisse, sur palette), des types de rayonnage (étagères, tablettes, armoires...) et de l'espace entre les alvéoles. Bien optimiser votre espace de stockage est clé.
Vous pouvez améliorer l'efficacité énergétique de votre entrepôt, en mettant en place certaines mesures, en accord avec votre propriétaire. Par exemple, l'investissement dans des éléments tels que les LED (diodes électroluminescentes), les panneaux solaires photovoltaïques et les bornes de recharge de VE peut considérablement réduire la consommation électrique de votre entrepôt et vous permettre de faire des économies sur vos factures d'électricité. Nous vous recommandons de discuter de ces aspects avec votre futur propriétaire pour voir ce qu'il est possible de faire.
5. Des modalités de location adaptées
Enfin et surtout, réfléchissez à la longueur de la période pendant laquelle vous souhaitez louer cet entrepôt. La durée adéquate dépendra de la façon dont vous envisagez la croissance de votre entreprise. Si vous prévoyez une expansion rapide, vous préfèrerez sans doute un bail plus court qui vous donnera plus de flexibilité. En revanche, si vous pensez que votre activité restera stable dans les années à venir, il vaudra probablement mieux envisager un bail plus long.
Le fameux "3-6-9" du bail commercial offre une bonne visibilité et stabilité sur 9 ans, avec possibilité de sortie tous les 3 ans. Mais en contrepartie, il est plus contraignant et implique souvent un droit d'entrée (le pas-de-porte). Si vous recevez du public, il vous imposera aussi les strictes normes ERP.
De son côté, le bail professionnel apporte plus de flexibilité avec un engagement sur 6 ans minimum et possibilité de sortie à tout moment avec 6 mois de préavis. C'est souvent un bon choix pour du stockage, permanent ou ponctuel.
Bien entendu, il peut être difficile de faire des projets pour l'avenir, par conséquent, en cas de doute, parlez-en de façon franche et ouverte avec votre propriétaire potentiel et posez-lui toutes les questions que vous avez. La prise en compte de vos ambitions avant de louer un entrepôt ou un local d'activité augmentera vos chances de prendre la bonne décision. N'hésitez pas à vous entourer de professionnels de l'immobilier spécialisés en immobilier logistique et industriel pour bien analyser tous ces éléments et faire le bon choix !
Les dorsales logistiques en France
Pour bien choisir l'emplacement de votre futur entrepôt, il est important de comprendre l'organisation logistique du territoire français. L'activité se concentre principalement autour de deux axes majeurs :
La dorsale historique
La dorsale historique traverse la France du nord au sud. Cet axe est structuré par les autoroutes A1, A6 et A7 qui relient Lille, Paris, Lyon et Marseille. Il dessert les régions Hauts-de-France, Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d'Azur. Plus précisément, il passe par :
- A1 (Paris - Lille) : traversant Paris (75), la Seine-Saint-Denis (93), le Val-d'Oise (95), l"Oise (60), la Somme (80), le Pas-de-Calais (62), et le département du Nord (59).
- A6 (Paris - Lyon) : s'étendant à travers Paris (75), les Hauts-de-Seine (92), l'Essonne (91), la Seine-et-Marne (77), l'Yonne (89), la Côte-d'Or (21), la Saône-et-Loire (71), et le Rhône (69).
- A7 (Lyon - Marseille) : continuant à travers le Rhône (69), l'Isère (38), la Drôme (26), le Vaucluse (84), et les Bouches-du-Rhône (13).
Historiquement centrée sur l'axe Lille-Paris-Lyon-Marseille, cette dorsale s'étend maintenant jusqu'à Orléans, Rouen, Amiens, Beauvais et même la façade méditerranéenne autour de Montpellier. Elle concentre plus de 80% de la demande placée d'entrepôts logistiques, messagerie et locaux d'activités en France.
L'arc atlantique
L'arc atlantique, qui serpente le long des autoroutes A62, A64 et A10, représente le deuxième couloir logistique le plus important de France. Ce corridor relie des régions dynamiques telles que l'Occitanie, la Nouvelle-Aquitaine, les Pays de la Loire, la Bretagne, et le Centre-Val de Loire, reliant directement l'Espagne au marché Parisien.
Cette dorsale facilite également l'accès aux importants ports maritimes de l'ouest, tels que Bordeaux, La Rochelle, et Saint-Nazaire. En passant par une série de départements stratégiques – la Gironde, le Lot-et-Garonne, le Tarn-et-Garonne, la Haute-Garonne, la Charente, la Charente-Maritime, la Vendée, les Deux-Sèvres, la Vienne, la Loire-Atlantique, l'Ille-et-Vilaine, l'Indre-et-la Loire, le Loir-et-Cher, l'Eure-et-Loir, le Loiret, l'Essonne, et les Yvelines – cet axe est essentiel pour le flux des marchandises dans le Grand Ouest et le Sud-Ouest jusqu’au marché parisien, en rejoignant la Dorsale Historique au niveau d'Orléans.
Bien comprendre la structure de ces grands corridors logistiques vous aidera à prendre une décision d'implantation éclairée, en fonction de vos clients, fournisseurs et de votre réseau de distribution.
Bien choisir l'emplacement de votre entrepôt
Une fois que vous avez une idée plus précise du type de local qu'il vous faut, il va falloir réfléchir à la localisation. Et c'est un point crucial ! L'emplacement de votre entrepôt aura un impact direct sur vos coûts logistiques, la rapidité de vos livraisons et in fine la satisfaction de vos clients.
Bien sûr, il faut tenir compte du montant du loyer. Et bonne nouvelle, en s'éloignant un peu des zones les plus prisées, vous pouvez faire des économies substantielles, surtout si vous avez besoin d'une grande surface. Mais attention, il ne faut pas négliger la proximité avec vos clients et fournisseurs principaux. Chaque kilomètre compte.
L'accessibilité du site est aussi un élément clé, que ce soit pour vous, vos transporteurs ou vos collaborateurs. En France, le transport routier est majoritaire donc un accès facile aux grands axes est un must-have. Mais selon votre activité, la proximité avec rail, fleuve ou aéroport peut être intéressante aussi.
Pour trouver l'emplacement parfait, beaucoup d'entreprises utilisent la méthode du barycentre qui permet d'identifier le point d'équilibre entre sites de production, de distribution et bassin de consommation. Cette méthode prend en compte divers points d'intérêt tels que les sites de production, les marchés de consommation, les points de transit et les fournisseurs, et calcule le centre de gravité pour minimiser les distances de transport, réduire les coûts logistiques et améliorer l'efficience globale.
Ceci dit, avec l'essor de l'omnicanalité et du e-commerce, de plus en plus d'entreprises cherchent à se rapprocher de leurs clients finaux. Avec un bon calcul du barycentre et un bassin d'emploi qualifié, vous pouvez tout à fait envisager une implantation hors des dorsales classiques. Mais soyez vigilants et n'hésitez pas à vous faire accompagner par des experts de l'immobilier logistique et industriel, c'est un choix stratégique.
Les avantages et inconvénients de la location d'entrepôt
Louer un entrepôt peut se révéler être une excellente alternative pour votre entreprise sur plusieurs aspects.
Avantages :
- Élargissement de l'espace de stockage : vous pouvez vous préparer à une croissance d'activité ou optimiser votre organisation logistique.
- Réduction des coûts : louer est souvent plus avantageux financièrement qu'acquérir un bien immobilier.
- Flexibilité : vous pouvez vous adapter plus facilement à l'évolution de votre activité, contrairement à un achat qui vous engage sur le long terme.
Inconvénients :
- Augmentation des charges de travail : il faudra mobiliser des ressources pour gérer ce nouvel espace et vous serez responsable de son entretien.
- Risques sur le long terme : si votre entreprise connaît une forte croissance, l'entrepôt loué pourrait devenir trop petit. Inversement, si votre activité décline, il peut devenir une charge financière.
Avant de prendre votre décision, établissez bien vos besoins actuels et futurs, faites des simulations et n'hésitez pas à vous faire conseiller. La location d'entrepôt est un levier de croissance fantastique si elle est bien anticipée.
Check-list pour choisir le bon entrepôt
On arrive au moment de passer en revue des locaux. Pour vous aider à faire le tri et trouver la perle rare, voici les principaux critères à scruter :
- Nature de l'entrepôt : plateforme logistique, messagerie, dédié/mutualisé...
- Type de stockage : suspendu, au sol, sur rayonnages...
- Surface : fixe ou évolutive selon vos besoins
- Divisibilité : possibilité ou non de compartimenter l'espace
- Accès : plain-pied, étages, quais, portes sectionnelles, zone pré-stockage...
- Emplacement : zone industrielle, parc d'activité, proche bureaux, clients, centre-ville...
- Parking et aire de manœuvre poids-lourds
- Coût : loyer, charges, taxe foncière...
- Sécurité : vidéosurveillance, détection incendie, alarme intrusion...
- Hauteur sous poutre
- Espace de bureaux existants ou à aménager
- Entretien et propreté : fréquence, responsabilités, zones concernées...
- Améliorations locatives autorisées par le bail
- Caractéristiques du bâtiment : matériaux, structure, capacité de charge au sol, rampe d'accès, chauffage et climatisation, ventilation, éclairage, affichage extérieur...
Voilà, vous avez toutes les cartes en main pour dénicher l'entrepôt ou le local d'activité parfait ! Gardez bien en tête vos impératifs, votre budget, et vos perspectives de développement. N'hésitez pas à challenger les bailleurs et à pousser la négociation. Et surtout, entourez-vous d'experts : agents immobiliers spécialisés en immobilier d'entreprise, avocats, notaires... Ils vous aideront à prendre la meilleure décision pour votre entreprise.