Un bail commercial notarié est un contrat de location pour un local commercial rédigé et signé par un Notaire. L’expertise d’un Notaire permet au bailleur et à son locataire de se prémunir contre les risques liés à l’exécution du contrat. Un bail commercial classique 3-6-9 comporte des clauses obligatoires et d’autres clauses à négocier. Chaque partie peut se faire accompagner de son propre Conseil juridique ou bien, choisir le même professionnel pour la rédaction de ce contrat.
À noter : la signature par le Notaire du bail n’empêche pas les parties de se faire accompagner par un Avocat pour la défense de leurs intérêts.
Attention : Le bail commercial sous seing privé est différent du bail commercial notarié et du bail commercial contresigné par Avocat.
Quelle différence ?
Le bail commercial sous seing privé : il s’agit d’un acte sous seing privé rédigé et signé par le bailleur et le locataire. Ils peuvent se faire conseiller par un Avocat dans la rédaction du bail.
Le bail commercial contresigné par Avocat : il s’agit également d’un acte sous seing privé mais contresigné par un Avocat. Il a une valeur probante beaucoup plus forte que l’acte sous seing privé.
Le bail commercial notarié : il s’agit d’un acte authentique rédigé et signé par un Notaire. La valeur probante de ce bail est supérieure à celle des actes sous seing privé. Le bail commercial notarié vaut titre exécutoire ce qui facilite les procédures de recouvrement de loyers.
Pourquoi faire appel à un Notaire pour un bail commercial ?
La conclusion d’un bail commercial peut se faire sous seing privé ou bien, avec l’intervention d’un Avocat ou d’un Notaire. Faire appel à ce type de professionnel à un coût, mais il permettra aux 2 parties de sécuriser leur relation en cas de conflit. Un bail commercial classique est un contrat de location de longue durée, c’est-à-dire de minimum 9 ans. De ce fait, il est préférable pour le bailleur comme pour le preneur de se prémunir en cas de litige mais aussi, en cas de cession de bail.
Le bail commercial ne se prête pas à un formalisme particulier et peut même, être exécuté sans contrat écrit. Ce type de contrat appelé « bail verbal » possède aussi une valeur juridique mais, est peu protecteur en cas de problème, et ce, notamment pour le bailleur.
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel du 18 juin 2014, le bail commercial doit obligatoirement comporter des clauses permettant de protéger le locataire au nom du droit commercial. Cependant, il n’y a pas d’obligation concernant les clauses résolutoires qui sont plus protectrices envers le bailleur.
Par conséquent, il n’est pas obligatoire de faire appel à un Notaire, mais cela peut être intéressant de le faire afin de sécuriser la relation contractuelle entre les parties.
À noter : Attention, certaines activités obligent les contractants à faire appel à un Notaire notamment concernant les activités de débit de boissons. Aussi, l’intervention d’un Notaire est obligatoire pour les baux commerciaux supérieurs à 12 ans car ces contrats nécessitent une publication officielle. Enfin, toute cession de droit au bail ou droit d’entrée doivent être effectuées par un Notaire si le contrat concerné est un bail commercial notarié.
Quels sont les avantages d’un bail commercial notarié ?
Faire appel à un Notaire permet de contrôler les droits et les devoirs des 2 cocontractants mais aussi, de vérifier légalement les informations suivantes :
- L’identité, l’existence du propriétaire ou de la SCI.
- L’identité, l’existence du locataire ou de la société exploitante.
- Vérifier la capacité juridique de chacun à contracter.
- Vérifier que le contenu du contrat soit conforme aux dispositions du Code de Commerce.
- Eviter les clauses abusives.
Il ne peut pas être remis en question car il a la valeur d’un titre exécutoire. De ce fait, chaque contractant pourra obliger l’autre partie à l’exécution de ses obligations par la saisine d’un Huissier de justice.
La remise en question du bail commercial notarié est difficile et nécessite d’intenter une action en inscription de faux à l’encontre du Notaire rédacteur de l’acte.
Quelles sont les conditions financières d’un bail commercial notarié ?
Les frais de Notaire sont réglementés et fixés à l’avance pour les actes classiques. L’arrêté du 26 février 2016 et l’arrêté du 28 février 2020 viennent encadrer le montant des honoraires perçus par les Notaires.
Cependant, il n’existe pas d’encadrement légal concernant le prix d’un bail commercial notarié.
De ce fait, c’est une libre fixation du prix qui sera négocié entre le Notaire et les cocontractants. Ce principe est prévu par l'article R. 444-16 du Code du Commerce qui dispose que :
« (...) les honoraires perçus en application du troisième alinéa de l'article L. 444-1 sont fixés librement entre le professionnel et le client (...) ».
À noter qu’il existe un cadre légal pour le prix de rédaction d’un bail d’habitation et d’un bail professionnel.
Il est d’usage de faire supporter la prise en charge de ce bail « ou non » par le preneur. Cependant, il est possible de négocier cette prise en charge par le bailleur ou bien, le partage des honoraires.
L’essentiel à retenir du bail commercial notarié
Le bail commercial notarié n’est ni plus, ni moins qu’un bail commercial rédigé par un Notaire. Il est très protecteur et oblige chaque contractant à respecter ses obligations. Il n’est pas obligatoire, sauf pour certaines activités comme les débits de boissons. Au vu de la complexité et de la longévité d’un bail commercial, il peut être intéressant pour le bailleur comme pour le locataire de faire appel à un Notaire ou à un Avocat pour sa rédaction.
À noter : vous pouvez prendre contact avec un avocat à tous les stades de la vie de votre entreprise (création d’entreprise, enregistrement des statuts, rédaction et signature d’un bail commercial, révision du loyer, renouvellement du bail ou vente du fonds de commerce …). L’avocat pourra vous apporter une véritable expertise en droit de l’immobilier commercial.