Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans le bail commercial mais le bailleur décide fréquemment d’y recourir. Cette garantie lui confère une sécurité supplémentaire dans le cadre de son bail commercial.
Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
4 novembre 2020
Temps de lecture :
6 min

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au propriétaire par son locataire. Il a pour but de sécuriser les relations entre les parties. Il permet d’assurer au propriétaire que son preneur respectera bien ses engagements contractuels notamment financiers.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie dans un bail commercial ?

Un dépôt de garantie est une somme versée par le preneur au propriétaire d’un bien afin de couvrir d'éventuels manquements du locataire comme des dégradations matérielles. Il pourra également être utilisé par le bailleur si le preneur a commis des dégradations dans le local.

Calcul du montant d’un dépôt de garantie dans un bail commercial

Le montant du dépôt de garantie est purement contractuel et n’est pas encadré par l'article L145-1 du code du commerce. Il fait l’objet d’une négociation entre le propriétaire et le locataire. Un juste milieu sera trouvé entre les deux parties. Le bailleur voudra à juste titre prévoir un dépôt de garantie le plus élevé possible pour se couvrir le plus possible, contrairement au locataire qui ne souhaitera pas immobiliser de la trésorerie inutilement. 

Vous l’aurez compris aucune règle n’existe, mais le cas le plus souvent observé est le suivant : 

  • Paiement mensuel: 2 mois de loyer.
  • Paiement trimestriel à échoir (payable d’avance) : 1 trimestre.
  • Paiement trimestriel à terme échu (payable en fin de mois) : 2 trimestres.

Remarque: Pour une nouvelle société en création il n’est pas rare de voir des bailleurs demander entre 6 mois et 1 ans de loyer d’avance.

Quand peut-on encaisser un dépôt de garantie ?

Que l’entrée effective dans le local se fasse dès la signature du bail commercial ou plusieurs mois après, le dépôt de garantie est presque systématiquement encaissé lors de la signature du bail à l’issue de l’état des lieux d’entrée. La date de son versement est cependant librement fixée dans le bail.

Le dépôt de garantie peut être payé par chèque ou par virement.

Il peut arriver que le propriétaire prenne la décision de ne pas encaisser le dépôt de garantie dès la signature du bail commercial pour permettre au locataire d’améliorer sa trésorerie lors du lancement de son activité ; ou dans de très rares cas, que le bailleur n’exige aucun dépôt de garantie. 

Le bailleur prend alors un risque, en cas de sinistre provoqué par le preneur ou d’impayés.

Que couvre un dépôt de garantie ?

Il est très important de bien définir l’ensemble des sommes couvertes par le dépôt de garantie lors de la rédaction du bail commercial. Cet encadrement permettra au bailleur de retenir les sommes dues sans contestation possible, les principaux motifs sont:

  • Les loyers et charges impayés.

  • Le coût des travaux de réparation lorsque le locataire a laissé le bien se dégrader.

  • Les réparations lorsque le locataire a dégradé volontairement ou non le local.

  • La remise en état du local lorsque le locataire rend les clés et quitte le bien.

À noter : La remise en état du local fait bien souvent l’objet de discordes et peut coûter très cher au locataire.

Exemple : Un locataire loue un local commercial qui accueillait comme précédente activité un restaurant. Il y a fort à parier que celui-ci soit agencé spécifiquement pour cette activité avec une cuisine carrelée et d’autres installations dédiées. Pour exercer sa nouvelle activité le nouveau preneur décide de réaliser d’importants travaux (suppression du carrelage pour y installer du parquet, décloisonnement…). 

Si dans le bail commercial le preneur a signé une clause de restitution du type “ les locaux devront être restitués à l’identique lors de la remise des clés” le bailleur peut exiger que le locataire remette à l’identique le local. Cette remise en l’état peut entraîner d’importants travaux et un coût financier extrêmement lourd. 

Pour éviter cette situation il est judicieux de prévoir une clause de restitution plus simple du type “ les locaux devront être rendus dans un bon état de location ”. Ce type de clause évitera dans la grande majorité des cas les complications.

Quand un dépôt de garantie est-il restitué ?

Le régime des baux commerciaux ne définit pas de délai maximal pour la restitution du dépôt de garantie à la fin du d’un bail commercial. Il est toutefois courant que le bailleur prenne entre deux à trois mois pour restituer le dépôt de garantie en l’absence de dommages ou de sommes impayées et ce à l’issue de l’état des lieux de sortie. Au-delà et sans justification, le locataire pourra saisir le tribunal pour demander sa restitution.

Si le locataire n’a pas respecté ses engagements prévus par le dépôt de garantie, le bailleur pourra conserver le dépôt de garantie et les sommes concernées. En cas de surplus il devra le rendre au preneur. La restitution pourra se faire soit par virement ou par chèque. À l’inverse, si le montant des réparations excède le montant prévu dans le dépôt de garanti, le bailleur pourra conserver le dépôt de garantie et demander le surplus au preneur.

La question de la fiscalité sur le dépôt de garantie

Y a-t-il de la TVA dans le dépôt de garantie d’un bail commercial ?

Le dépôt de garantie ne peut en aucun cas être assujetti à la TVA. Le bailleur ne pourra donc pas récupérer la TVA et le locataire ne pourra pas la déduire. 

Il existe cependant une exception. Le bailleur pourra y appliquer de la TVA à la seule condition qu’il ait encaissé la somme pour recouvrir un manquement contractuel du locataire. Ces manquements doivent être clairement identifiés dans le bail commercial (loyers, charges et impôts dues impayés, dégradation…).

Le bailleur est-il imposé sur le dépôt de garantie ?

Non, le dépôt de garantie est une somme d’argent immobilisée pour prévenir d’éventuels manquements de la part du locataire. Il ne s’agit en aucun cas d’une recette imposable et encore moins d’un bénéfice, cette somme d’argent n’appartient donc pas au propriétaire. 

Dans le cas où celui-ci s’en servirait pour compenser le manquement de son preneur, la donne change. Le montant utilisé sera imposé en fonction du régime fiscal qui encadre la prestation.

Le locataire peut-il déduire fiscalement le montant du dépôt de garantie ?

Non le locataire ne peut pas déduire des résultats de son entreprise le montant versé au titre du dépôt de garantie dans la mesure où il va récupérer cette somme au moment de l’état des lieux de sortie. 

Dans le cas où le dépôt de garantie génère des intérêts, ces derniers seront considérés comme des bénéfices faits par l’entreprise.

Le locataire a-t-il le droit de percevoir des intérêts sur son dépôt de garantie ?

Dans la grande majorité des cas, le dépôt de garantie n'excède pas les deux échéances de loyers qu’ils soient mensuels ou trimestriels, à ce titre il ne doit pas générer d'intérêts

Quand le bailleur décide de demander une somme supérieure à deux échéances de loyer, la donne change et la somme immobilisée devra générer des intérêts calculés par la banque de France conformément aux dispositions de l’article L.145-40 du Code de commerce.

La somme prise en compte pour le calcul des intérêts correspond aux sommes versées en plus des deux échéances. 

Ces intérêts seront restitués au locataire en même temps que son dépôt de garantie lorsque celui-ci mettra fin au bail. Toute clause dans le bail insinuant le contraire est réputée non écrite.

Infographie sur le dépôt de garantie dans le bail commercial

L’essentiel du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une garantie accordée au bailleur lui permettant de se prémunir contre d'éventuels impayés ou dégradations du local.  

  • Le montant du dépôt de garantie est libre. 
  • Le dépôt de garantie peut être encaissé au moment de la signature du bail ou postérieurement.
  • Il couvre les manquements du locataire à certaines obligations (impayés de loyer, dégradations des locaux...). 
  • Le dépôt de garantie peut dans certains cas être assujetti à la TVA.
  • Le preneur peut percevoir des intérêts sur le dépôt de garantie.

Même si la confusion entre caution, caution bancaire et dépôt de garantie est très fréquente, les trois notions présentent de grandes différences malgré un but unique. 

Le cautionnement est défini par l’article 2288 du Code civil comme l’obligation de se soumettre envers le créancier (le bailleur) à satisfaire à une obligation si le débiteur (le locataire) n’y satisfait pas lui-même. Cette obligation sera généralement le paiement du loyer. Le bailleur s’assure par ce mécanisme qu’un tiers au bail commercial viendra lui payer le loyer en cas de défaillance du preneur. 

Le cautionnement bancaire fonctionne sur le même mécanisme mais dans le cadre de la souscription d’un crédit. L’établissement bancaire va demander au débiteur un cautionnement pour garantir le remboursement du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur.  

À noter : professionnel chef d’entreprise ou bailleur, vous avez la possibilité de vous faire accompagner par un avocat dans le cadre de l’exécution de votre contrat de location commerciale. Un avocat pourra vous conseiller sur toutes vos questions relatives à votre bail commercial (renouvellement, durée, cession du droit au bail, indice de référence pour votre loyer …). La rédaction ou l’exécution des baux commerciaux nécessitent parfois un véritable accompagnement pratique personnalisé dans la mesure où les enjeux sont importants.

Mise à jour le : 4 novembre 2020
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