La taxe foncière est au même titre que la taxe d’ordures ménagères, un impôt foncier obligatoire.
Elle est supportée par le propriétaire qui a le droit de répercuter son paiement sur son locataire conformément à L'article R. 145-8 du Code de commerce. Le paiement de cette taxe par le propriétaire n’est en effet pas une disposition d’ordre public.
Il est également d’usage de la retrouver dans les charges de location du bien loué. De ce fait, il est important de bien distinguer cette dépense dans le bail commercial afin d’éviter tout litige financier avec son propriétaire.
Qu’est-ce que la taxe foncière ?
La taxe foncière est un impôt obligatoire annuel qui est supporté par le propriétaire d’un bien immobilier. Ce propriétaire peut être une société ou un particulier. Le but de cette taxe est de constituer un budget au profit des collectivités et de permettre aussi, de comptabiliser les ressources fiscales d’une commune. Cette taxe concerne toutes les propriétés bâties de France (construction, ouvrages d’arts et bateaux, sols des bâtiments d’une construction …).
Par conséquent, elle est adressée aux propriétaires et doit être réglée par ces derniers. Cependant, il est admis que cette taxe soit finalement soumise aux locataires d’un bail commercial ou professionnel (les propriétaires ont le droit de transférer le paiement de cette taxe aux preneurs des locaux commerciaux). Attention à ne pas confondre avec la taxe d’habitation qui représente une somme soumise à l’occupant, qu’il soit propriétaire ou preneur et ne concerne que les bien à usage d’habitation et ses dépendances.
Cette taxe foncière concerne les propriétés bâties (constructions) et les propriétés non bâties (terrains). Elle est également soumise aux baux commerciaux classiques, mais aussi aux baux précaires et professionnels.
La taxe foncière doit être réglée vers le 15 octobre de chaque année et pour les sommes de plus de 300€, payée obligatoirement sur internet.
Les nouveautés de la Loi Pinel de 2014
La loi dite ‘’ Pinel ‘’ n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a réformé le bail commercial dans le but de le rapprocher du régime des baux d’habitation. Cette loi est également venue modifier la taxe foncière dans le cadre du bail commercial. Elle est venue repenser le travail et les modalités de location de locaux commerciaux dans le cadre d’une entreprise de petite taille. Elle est venue clarifier et élargir les droits des locataires de locaux commerciaux.
- Avant la loi Pinel : L’état du droit antérieur prévoyait le principe de la liberté contractuelle (certaines dispositions étant d’ordre public). Le bailleur pouvait insérer une clause dans le bail commercial qui faisait supporter la charge de la taxe foncière au locataire. Cette liberté à mis en lumière de nombreux abus de la part des propriétaires qui pouvaient faire supporter l’intégralité des dépenses liées à l’immeuble et non du local loué. De ce fait, il était possible pour les bailleurs de soumettre les taxes, les charges et même les travaux du bâtiment aux dépens du preneur qui croyait payer au prorata, les dépenses liées au bien loué.
- Depuis la loi Pinel : il s’agit de l’état actuel du droit immobilier. L’arrivée des nouveautés de la Loi « Pinel » permettra de réguler les baux signés ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 avec des droits et des devoirs bien distincts pour les cosignataires d’un bail commercial.
Cette loi a permis de mettre en évidence les charges et les impôts assimilés au local loué. Le nouvel article L. 145-40-2 du Code de commerce prévoit désormais en son premier alinéa que :
“ Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux”.
Un décret du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial est venu compléter la loi Pinel en détaillant les modalités de répartition des charges entre bailleurs et locataires. Il prévoit en outre les charges que le bailleur n’a plus le droit de faire supporter à son preneur.
Le nouvel article R.145-35 du Code de commerce créé par le décret du 3 novembre 2014 prévoit que :
Le propriétaire n’a plus le droit de mettre à la charge de son locataire :
- Les impôts dont le bailleur ou propriétaire est redevable légalement ( la contribution économique territoriale) sauf taxe foncière, taxes additionnelles et redevances liés à l'usage du local commercial à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement ;
- Les travaux de mise aux normes du local commercial.
- Les honoraires de gestion locative (gestion du paiement des loyers des locaux commerciaux).
- Les travaux de gros œuvre liés au bâtiment issus de l’article 606 du Code civil.
- Dans un ensemble immobilier les charges taxes et redevances imputables à d’autres locataires.
Dans un arrêt du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’une clause prévue dans un bail portant sur des locaux commerciaux pouvait mettre à la charge du preneur la taxe foncière.
La taxe foncière peut ainsi toujours être imputée au locataire de locaux commerciaux mais la loi « Pinel » oblige le propriétaire à signifier son montant tous les ans (au même titre que les charges) et laisse le choix de la répercuter ou pas, au preneur faisant ainsi régir la liberté contractuelle.
Elle peut être lissée avec les charges courantes ou régularisée annuellement. Cette clause est volontairement libre d’application dans la mesure où elle profite directement au locataire. Certains propriétaires choisissent de la régulariser eux-mêmes afin de créer du déficit foncier et faire profiter leurs locataires d'un loyer attractif en vue d’en faciliter le paiement, évitant ainsi d’avoir un local commercial vide et d’attirer au maximum le public concerné.
En cas de conflit portant sur le montant des loyers, le montant de la taxe foncière ou toute autre question relative à l’exploitation de vos entreprises, vous avez le droit de vous faire accompagner par un avocat à tous les stades de la procédure.
Comment la taxe foncière est-elle calculée ?
Le calcul de la taxe foncière est basé sur ces 2 éléments :
Ce sont des valeurs qui sont re-calculées tous les ans en fonction des valeurs du marché locatif, mais aussi par des taux imposés par le gouvernement et la collectivité locale.
Par conséquent, c’est une somme qui reste variable et qui est difficile à définir d’une commune à une autre. Cependant, elle ne subit que « peu d’augmentation » dès lors qu’il n’y a pas de modifications de la parcelle enregistrée et peu de fluctuation de la part du marché locatif.
La base d’imposition diffère également pour les propriétés bâties et non bâties. Dans le premier cas, il équivaut à la moitié de sa valeur locative soit, un abattement forfaitaire de 50%. Pour le second cas, il faut compter un abattement de 20%. Par la suite, il faudra compléter le calcul par un taux fixé annuellement par les collectivités territoriales.