Le bail dérogatoire ou précaire commercial déroge au statut des baux commerciaux. Il existe ainsi des règles particulières qui s’appliquent à ce contrat de location en matière de résiliation anticipée.
Le bail dérogatoire ou précaire commercial se distingue de la convention d’occupation précaire. Cette dernière n’est pas un bail mais une convention dans laquelle l’occupant n’est ni preneur ni locataire. Il doit s’acquitter d’une redevance et non d’un loyer. Le propriétaire qui n’est pas bailleur peut décider de mettre fin à cette convention en raison d'événements prévisibles et exceptionnels.
Le cas du bail précaire typique : l’impossible résiliation anticipée du bail
Par principe, un bail précaire / dérogatoire commercial ne peut pas être résilié avant la date de fin fixée par le contrat. Lorsqu’il s’agit d’un bail professionnel, il est possible de s’entendre sur une résiliation anticipée même si le contrat de location ne le prévoit pas. Dans le cas qui nous intéresse, le bail dérogatoire, si aucune clause relative à la résiliation anticipée ne figure dans le contrat du bail, il est impossible de résilier ce contrat, pour le bailleur ainsi que pour le locataire.
Le bail dérogatoire commercial permet de déroger au statut des baux commerciaux en termes de résiliation du contrat de location.
A noter : Le locataire a tout à fait le droit de quitter le local concerné par le bail précaire commercial cependant il sera contraint de verser les charges locatives et les loyers restants jusqu’à la fin de la durée du bail (Civ 3, 3 avril 2001).
Cela signifie que si le locataire quitte les lieux avant la fin du contrat il devra continuer de payer le loyer pendant toute la durée fixée au bail.
Si en théorie le locataire et le bailleur n’ont pas le droit de procéder à une résiliation anticipée du bail précaire / dérogatoire commercial , il existe une exception à cette règle : La clause de résiliation anticipée.
L’exception au principe d’impossibilité de résiliation anticipée : la clause de résiliation anticipée
Les parties ont la possibilité de prévoir une option de résiliation anticipée de leur bail de courte durée qui interviendra avant le termes du contrat. Il suffit pour cela d’inclure une clause de résiliation anticipée dans le contrat de bail précaire / dérogatoire commercial.
Cette clause permettra de déroger au principe de l’impossibilité de résiliation anticipée du bail précaire / dérogatoire commercial. Cette clause permet ainsi de résilier le bail avant la durée fixée dans le contrat.
Le format de la clause de résiliation
Juridiquement, le bail verbal est admis lorsqu’il s’agit d’un bail dérogatoire il n’existe pas de formalisme imposé pour la validité de ce bail. Pour autant, l’insertion d’une clause telle que la clause de résiliation anticipée du bail précaire / dérogatoire commercial contraint les parties à rédiger le contrat à l’écrit.
Les clauses contractuelles ne se présument pas elles doivent être prévues dans le contrat de façon claire pour pouvoir s’appliquer. Vous aurez tout intérêt à formaliser cette clause de manière claire et explicite, afin d’éviter tout litige relatif à la résiliation anticipée de votre bail précaire commercial.
Si un problème survient, le tribunal compétent recherchera l’intention commune des deux parties au moment de la rédaction de leur bail précaire / dérogatoire commercial pour interpréter le contrat.
Ce que la clause de résiliation doit comporter
Si vous souhaitez ajouter une clause spécifique qui vous permettra de résilier votre contrat de bail dérogatoire avant la date fixée, quelques informations devront y figurer :
- Les raisons invoquées pour justifier le besoin de résilier le contrat : Le descriptif des raisons justifiant la résiliation permet de pérenniser les relations entre bailleurs et locataires et d’anticiper le plus possible les résiliations.
- Descriptif des modalités de résiliation du bail : Les parties devront ainsi respecter un certain formalisme pour que la clause puisse trouver à s’appliquer. Ici encore ce formalisme permettra de sécuriser la relation contractuelle entre les parties.
Exemple : Le congé pourra être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire.
- Un délai de préavis : Il doit permettre au propriétaire comme au locataire de prendre ses dispositions en cas de résiliation du bail précaire / dérogatoire commercial afin d’anticiper la suite.
- Une date ou période pendant laquelle les parties pourront faire jouer la clause de résiliation : Il peut être utile de convenir d’une période de résiliation anticipée régulière. Ce type de délai se rapproche de la période de résiliation triennale du bail commercial.
- Enfin, les deux parties peuvent être amenées à déterminer le montant d’une indemnité éventuelle. Cette dernière sera utilisée en contrepartie du préjudice causé par une résiliation anticipée.
Rédiger une clause de résiliation anticipée du bail précaire / dérogatoire commercial en y inscrivant tous les éléments ci-dessus permettra de sécuriser les relations entre les parties et d’éviter tout contentieux.
À noter : en cas d’absence de clause de résiliation anticipée les parties pourront toujours procéder à ce type de résiliation à condition de trouver un accord. Les intérêts des deux parties étant divergents la conclusion d’une clause de résiliation permet d’éviter des négociations difficiles pour la résiliation du bail.
L’essentiel à savoir sur la résiliation anticipée de votre bail précaire
Vous savez à présent dans quel cas il est possible de résilier votre bail précaire / dérogatoire commercial de façon anticipée avant la durée prévue au contrat. Si vous souhaitez mettre fin à votre bail dérogatoire avant la date fixée, n’oubliez donc pas d’inclure cette clause dans votre contrat. Le contrat tient lieu de loi à ceux qui l’ont fait en vertu de l’article 1103 du Code civil. Les clauses engagent les parties dès leur conclusion.
De ce fait, le bailleur qui ne respecterait pas les modalités de résiliation prévues au bail se verra opposer une résiliation irrégulière. Le locataire pourrait alors continuer de jouir du bien, tout en poursuivant le paiement des loyers et des charges locatives jusqu’à la régularisation du congé.
À noter : vous avez le droit en tant que locataire, preneur, bailleur propriétaire ou occupant, de faire appel à un avocat. L’avocat pourra vous apporter une aide juridique en droit de l’immobilier commercial. Il pourra répondre à toutes les questions concernant votre entreprise et votre bail (renouvellement, cession de droit au bail, indemnité d’éviction, révision des loyers des locaux commerciaux …). Ce Conseil pourra vous éclairer sur l’état du droit et vous accompagner dans le cadre d’un règlement amiable mais également au contentieux.