Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou agricole. Ce contrat est conclu pour une durée de 9 ans avec une possibilité de renouvellement du bail commercial.
Dans certains cas, le bailleur et le locataire peuvent décider de recourir à un bail d’une durée plus longue. Il s’agit d’une alternative au bail commercial classique. On parle alors de bail emphytéotique ou emphytéose.
Le bail emphytéotique soulève plusieurs questions : Qu’est ce qu’un bail emphytéotique ? Quelle est la durée du bail emphytéotique ? Quels sont les droits et obligations dans le bail emphytéotique ?
Définition du bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est un bail de longue durée. Le régime de ce bail est prévu aux articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime. Ce bail confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque. Le bail emphytéotique peut ainsi faire l’objet d’une hypothèque.
L’emphytéose peut porter sur des immeubles d’habitation, commerciaux, ruraux ou industriels.
Le droit réel : est un droit qui porte sur une chose (exemple : droit de propriété sur une chose). Le bénéficiaire d’une droit réel est titulaire d’un droit de suite lui permettant d’exercer son droit sur le bien immobilier même s’il est en possession d’un tiers. Il est également titulaire d’un droit de préférence lui permettant d’être payé avant les autres créanciers en priorité.
Il se distingue du droit personnel qui porte sur une personne (exemple : droit de créance).
Ce bail est conclu entre deux parties :
- L’emphytéote : il s’agit du preneur à bail (le locataire). Il est plus qu’un simple locataire car il dispose d’un droit réel sur le bien immobilier.
- Le propriétaire : il s’agit du bailleur. Il va donner au preneur un droit réel sur le bien immobilier objet du bail.
La durée du bail emphytéotique
L’emphytéose est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Si le bail est inférieur à 18 ans il sera susceptible d’être requalifié en bail rural comme le prévoit un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass, Civ 3, 29 avril 1997).
L’article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que :
« (…) Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction ».
Le bail emphytéotique ne peut se prolonger par tacite reconduction comme le bail commercial. Il prend fin dans deux cas :
- Le terme du bail : à l’arrivée du terme fixé dans le contrat, le bail emphytéotique prend fin. Il s’agit de l’extinction normale du contrat.
- La résiliation du bail : en cas de non-respect des obligations fixées dans le contrat, l’emphytéose peut prendre fin de façon anticipée. Le tribunal compétent pourra prononcer sa résiliation et accorder des délais (exemple : pour le paiement de la redevance).
Les droits et obligations dans le bail emphytéotique
Le preneur et le bailleur sont soumis à des prérogatives mais disposent également de droits en vertu de ce contrat de longue durée :
L'EMPHYTÉOTE : il est titulaire de droits et soumis à des obligations.
- Obligations de l’emphytéote : il doit payer une redevance au propriétaire (canon emphytéotique) / il paye les contributions et charges afférentes à l’immeuble / il ne peut diminuer la valeur de l’immeuble (les travaux doivent être des améliorations) / il doit supporter les réparations de toute nature / il doit supporter les incendies qui touchent l’immeuble.
- Droits de l’emphytéote : il peut effectuer toute transformation, changement de destination, changement de culture sur l’immeuble (exemple : travaux) / il a la propriété de l’immeuble jusqu’au terme du bail emphytéotique / il peut céder son droit au bail (cession de bail emphytéotique) / il peut hypothéquer son bail emphytéotique / il peut acquérir des servitudes (exemple : servitude de passage) / il bénéficie du droit d’accession (cela signifie qu’il bénéficie par accession des fruits de l’immeuble tels que les plantations ou constructions de l’immeuble) / il a le droit de chasse et de pêche.
LE BAILLEUR: il est également tenu à des droits et obligations.
- Obligations du bailleur : il doit respecter le contrat de bail emphytéotique (durée, clauses) / il doit mettre à disposition du preneur l’immeuble objet du bail emphytéotique.
- Droits du bailleur : il a le droit au paiement de la redevance / il est autorisé au bout de deux années consécutives sans paiement et après une sommation restée sans effet de demander en justice la résolution du bail emphytéotique / il peut également obtenir la résolution du bail dans les mêmes conditions si le preneur ne respecte pas ses obligations contractuelles / il bénéficie des améliorations effectuées par le preneur à la fin du bail.
L’essentiel à retenir du bail emphytéotique
L’emphytéose est un contrat de longue durée qui confère au preneur un droit réel immobilier. Il est conclu pour une durée minimum de 18 ans et ne peut excéder 99 ans. Ce contrat ne peut être reconduit tacitement sous peine de requalification et confère au preneur et au bailleur de nombreux droits et obligations.
Étant donnée l’importante durée de ce bail, une rédaction précise et détaillée permettra d’éviter des conflits au moment de son exécution.