Le droit de préemption en faveur du locataire

La Loi Pinel du 18 juin 2014 a permis d’établir légalement ce droit en faveur des locataires à travers l’article L. 145-46-1 du Code de Commerce. 

L’objectif de ce droit est d’équilibrer les relations entre locataire et bailleur dès la signature du bail commercial afin d’apporter de la sérénité au locataire pendant la durée de son contrat. 

Le droit de préemption est un droit irrévocable, il est d’ordre public et permet au locataire d’acquérir s’il le souhaite les murs du local loué en cas de vente. À ce titre, il sera interdit au bailleur d’inclure une clause dans le bail commercial excluant ce droit de préemption. À défaut, elle sera réputée non écrite.

Ce droit de préemption est une obligation, le propriétaire se doit d’informer son locataire en cas de vente des murs commerciaux. C’est une procédure encadrée, avec un formalisme à respecter et des délais déterminés en cas d’accord ou de refus de la part du locataire.  

Le propriétaire doit obligatoirement informer son locataire dès le démarrage du projet de vente. Dès lors qu’un prix est instauré, le bailleur devra communiquer son intention de vendre et le montant désiré. 

Le but est de ne pas substituer le locataire à un potentiel acquéreur mais de faire valoir son droit de préemption instauré par le Code du Commerce. Par conséquent, le bailleur devra notifier son intention de vendre avant toute parution d’annonce dans les réseaux spécialisés. 

• 1ère étape : La première étape consiste en la remise du courrier d’information de vente soit, en main propre (contre signature) ou bien, par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut obligatoirement faire apparaître dans chaque notification les 4 premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce soit la mention suivante :

• Le prix.

• Les conditions de vente. 

• 2ème étape : Par la suite, le locataire devra signifier sa réponse qu’elle soit positive ou négative dans un délai d’un mois à partir de la date de réception du courrier envoyé par le propriétaire du local commercial. La réponse du locataire devra également être formalisée par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, ou bien, être remise en main propre contre une signature. 

En cas de réponse négative :  le propriétaire sera légalement en droit d’accepter des offres d’achat de tierces personnes.

En cas de réponse positive :  l’offre de vente sera considérée comme acceptée. Une procédure classique de vente démarrera entre les deux parties (créancier et débiteur de l’obligation) avec des délais imposés. Soit 2 mois dans le cadre d’une vente sans conditions suspensives et 4 mois, en cas de recours à un prêt bancaire. Toute condition suspensive émanant du locataire devra être notifiée dans le courrier d’acceptation de départ. La vente définitive devra obligatoirement être réalisée par un notaire sous forme d’acte authentique.  

Le droit de préemption du locataire d’un local commercial ne s’applique pas dans les cas suivants :

• Vente de plusieurs locaux commerciaux du même immeuble ou d’un ensemble commercial ou de locaux distincts.

• Vente globale d’un seul immeuble avec locaux commerciaux + habitations. 

• Vente du local commercial loué à la famille du bailleur (conjoint, ascendant et descendant).

• Préemption par la Mairie, appelé également « droit de préemption urbain » à vérifier par le propriétaire en amont de toute procédure (articles L. 210-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

Ce droit de préemption instauré dans le bail commercial depuis l’application de la Loi Pinel du 18 juin 2014, permet au locataire d’obtenir une priorité sur l’achat des murs, en cas de vente par le bailleur. Ce dernier doit absolument en informer son locataire dès le démarrage du projet de vente. Des délais et une procédure spécifique doivent être respectés.