Quelle différence entre droit au bail et pas de porte ?

Le bail commercial 3/6/9 est un contrat conclu entre un bailleur, propriétaire des locaux et un preneur. Les locaux sont destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le régime juridique du bail commercial est prévu aux articles L. 145-5 et suivants du Code de commerce.

Le bail commercial est conclu entre : 

• Le bailleur : qui met à la disposition du locataire les locaux commerciaux.

• Le locataire : qui va bénéficier des locaux commerciaux en échange du paiement d’un loyer commercial. 

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum mais bailleur et locataire ont le droit de procéder à une résiliation du bail avant l’arrivée du terme. 

Le bailleur peut résilier le bail commercial à l’occasion d’une période triennale ou en cas de manquement de son locataire. Le locataire peut également résilier le bail commercial à l’occasion de la période triennale mais aussi en cas de départ en retraite. 

Le locataire peut décider non pas de résilier son bail commercial mais de le transférer en procédant à une cession de bail commercial. Cette opération lui permet de vendre son contrat de location à un nouveau preneur en échange du versement d’une somme d’argent. 

Plusieurs questions peuvent se poser : Qu’est ce qu’un droit au bail ? Qu’est ce qu’un pas de porte ? Quelle est la différence entre le droit et bail et le pas de porte ? 

Le droit au bail (dab) désigne la somme versée par le nouveau preneur d’un bail commercial au locataire sortant. Le locataire entrant verse cette somme en échange des avantages que lui procure le bail commercial (clauses négociées dans le bail, loyer faible, emplacement, droit au renouvellement …). Le locataire entrant accepte de payer cette somme au locataire sortant pour bénéficier de ces nombreux avantages.

Le droit au bail est versé au moment de la cession du bail commercial. Cette cession n’implique pas nécessairement le paiement d’une somme d’argent. Le droit au bail est un des éléments du fonds de commerce en vertu de l'article L. 142-2 du Code de commerce. Ainsi, la cession peut être de deux sortes : 

• Cession du fonds de commerce (comprenant le droit au bail). 
• Cession du droit au bail seul. 

Le droit au bail se distingue donc du fonds de commerce mais également de la notion de pas de porte. 

Le pas de porte ou droit d’entrée se définit comme la somme versée par le nouveau locataire au bailleur au moment de la conclusion d’un bail commercial. Le montant du pas de porte est fixé librement par le bailleur. Il s’analyse comme le prix permettant d’obtenir un droit de louer le local commercial. 

Le pas de porte peut être qualifié de : supplément de loyer, d’indemnité compensatrice de dévaluation du local ou encore d’indemnité compensatrice d’avantages accordés. 

Une clause insérée dans le bail commercial permettra de qualifier juridiquement cette somme-là. Les conséquences de cette qualification sont importantes dans la mesure où le régime juridique fiscal en dépend. 

• Si le pas de porte constitue un supplément de loyer : la somme peut être versée au moment de l’entrée dans les lieux ou sous forme de rente mensuelle par le locataire. Elle permet au bailleur de se prémunir contre d'éventuelles hausses de loyers. Dans ce cas-là, cette somme perçue est considérée comme un revenu foncier et donc assujettie à la TVA. 

• Si le pas de porte constitue une indemnité compensatrice : cette somme ne sera pas assujettie à la TVA pour le bailleur et ne sera pas soumise non plus aux droits d’enregistrement pour le locataire.

Le droit au bail et le pas de porte se distinguent en plusieurs points : 

• Personne concernée : les personnes concernées par ces deux mécanismes diffèrent. Souvent utilisées à tort ces deux notions ne concernent pourtant pas les mêmes parties. Le droit au bail est la somme versée par le locataire entrant au locataire sortant. Le pas de porte quant à lui est la somme versée par le locataire entrant au bailleur. 

• Fiscalité : d’un point de vue fiscal ces deux notions sont également à différencier. Pour le droit au bail, cette somme sera déclarée par le locataire sortant au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et pour le locataire entrant il sera considéré comme un actif figurant au bilan. Le pas de porte est quant à lui soumis à la TVA lorsqu’il est qualifié de supplément de loyer et non imposable s’il est qualifié d’indemnité compensatrice. 

Le droit au bail et le pas de porte sont deux notions proches mais différentes. Elles constituent toutes les deux des sommes d’argent versées par le nouveau locataire afin de pouvoir bénéficier de la location de locaux commerciaux. Le régime juridique de ces deux notions est à distinguer.