Louer un local commercial sur Airbnb

À Paris, la location d’une résidence principale est limitée à 120 jours par an, la location d’une résidence secondaire est même interdite. Face aux 2 millions d’euros d’amende prononcés en 2018 pour punir les locations illégales à Paris, le besoin de trouver des alternatives légales s’est fait ressentir.

Naturellement toutes les possibilités ont été envisagées pour continuer d’entretenir la rentabilité de ce business  et les locaux commerciaux n'ont pas échappés à la règle. 

De nombreux bailleurs se mettent donc à transformer leur commerce en logements destinés à la location de courte durée type Airbnb. Cette transformation est possible mais plus complexe qu’elle n’y paraît. Il s’agit parfois d’un véritable parcours du combattant pour obtenir les autorisations nécessaires. Nous allons voir ensemble les points clés pour réussir cette transformation.

Plusieurs questions peuvent se poser : Pourquoi transformer un local commercial en location sur AirBnb ? Comment changer l’usage d’un local ? Comment changer la destination ?

Si louer son local commercial en location de courte durée a eu tellement de succès c’est d’abord parce que la location meublée touristique ne souffre pas d’une limite de durée. Si le local concerné est à usage commercial, vous pourrez le louer toute l’année, sans limitation de durée puisqu’il ne s’agit pas de votre résidence principale. L’activité devient alors naturellement plus facile et plus rentable.

Il y a certes moins de contraintes, mais certaines règles existent pour réguler le marché et encadrer l’activité.

Il sera nécessaire de procéder à un changement d’usage pour pouvoir louer le logement sur AirBnb mais cette obligation ne s’applique pas aux locaux commerciaux. Les articles L. 631-7 à L.631-9 du Code de la construction et de l’habitation prévoient que le changement d’usage concerne uniquement :

• Les locaux d’habitation transformés pour un usage économique : commerce, bureaux, activités touristiques…

• Les locaux d’habitation situés dans des villes de plus de 200 000 habitants : ainsi que pour les départements (Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et Val-de-Marne (94)). 

Pour pouvoir modifier l’usage de votre local commercial en toute légalité vous aurez besoin d’une autorisation préalable. Sans cette autorisation, la mise en location est interdite et les sanctions auxquelles vous vous exposez sont lourdes. 

Concrètement si vous possédez un local à usage d’habitation vous devrez en changer l’usage pour un usage commercial. Par contre si votre local est à usage commercial le changement d’usage ne sera pas nécessaire. 

La ville de Paris a mis en place un règlement municipal destiné à encadrer les changements d’usage des locaux d’habitation. 

Si votre local est déjà à usage commercial aucune demande ne sera prononcée. Le propriétaire qui souhaite toutefois changer l’usage de son local d’habitation en usage commercial devra tout d’abord obtenir une autorisation de la commune dans laquelle est situé son local. 

Les communes proposent régulièrement une compensation en échange de cette transformation de l’usage des locaux. Ce mécanisme vise à réguler la transformation des locaux d’habitation en raison de la crise du logement. Cette compensation se traduit par la mise à disposition d’un autre logement qui sera destiné à l’usage d’habitation ou par le rachat de ce dernier d’un titre de compensation (il s’agit d’une compensation financière) par le propriétaire qui souhaite changer son bien à usage d’habitation en usage commercial. 

À Paris, certains arrondissements ont prévu des dispositions particulières concernant cette compensation. Le propriétaire devra dans certains cas  compenser 1m² du local à usage commercial par 2m² d’un local à usage d’habitation et ce, dans le même arrondissement. En dehors de cette exception, les autres villes exigent 1m² du futur local à usage commercial pour 1m² de local destiné à l’habitation. La délivrance de l’autorisation dépend directement de cette compensation. 

Vous l’aurez compris si votre local est à usage commercial, vous serez épargnés de ces formalités, mais un autre facteur devra  cependant être pris en compte : la destination du local.

Pour pouvoir louer son local en meublé touristique il est nécessaire de vérifier la destination du local et éventuellement de la modifier. Pour louer sur AirBnb il faudra obtenir la destination ‘’ hébergement hôtelier ‘’. Les destinations possibles pour les locaux sont prévues dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU). 

Pour obtenir le changement de destination il faudra s’adresser à la mairie de la commune dans laquelle est situé votre local aux fins d’obtenir une autorisation d’urbanisme. Cette autorisation de la mairie peut prendre deux formes : 

• Permis de construire : dans le cas où le changement de destination s’accompagne de travaux créant plus de 20 m² de surface plancher. 

• Déclaration préalable : dans le cas où le changement de destination ne s’accompagne pas de travaux ou alors s’il s’accompagne de légers travaux (petits aménagements). 

Si vous souhaitez opter pour un changement de destination, il vous faudra déposer une demande au préalable à la mairie de la commune ou à l’EPCI (l’établissement public de coopération intercommunale) auquel votre commune est rattachée. Cette demande est nécessaire car le PLU impose des règles qui pourraient entraver la suite de votre projet. Le fait de louer régulièrement un logement à des touristes s’inscrit dans la sous-destination « d'hébergement hôtelier et touristique ». Les locations pouvant prétendre à la sous-destination “ hébergement hôtelier et touristique” sont celles qui proposent des prestations para hôtelières au sens de l’article 261 4 ° b du CGI (réception de la clientèle, linge de maison…).

Vous l’aurez donc compris, pour pouvoir envisager de louer votre local commercial sur Airbnb il faut que celui-ci soit à usage commercial et qu’il présente la destination « hébergement hôtelier et touristique ».

Par principe qu’il soit à usage d’habitation ou à usage commercial, un local se situant en copropriété ne pourra pas échapper au contrôle de cette dernière. Le changement d’activité entraîne forcément des troubles (augmentation des allées et venues, utilisation plus importante des parties communes, bruits…). C’est pour ces raisons que la copropriété bénéficie d’un poids et d’un regard important pour protéger l’immeuble.

Avant d’envisager une location de courte durée via un local situé dans un immeuble collectif, il faut veiller à ne pas aller à l’encontre du règlement de copropriété. En effet une clause d’habitation bourgeoise peut y être insérée restreignant ainsi les droits des copropriétaires concernant l’utilisation de leur lot. 

Le règlement de copropriété qui dicte les règles applicables à l’ensemble des copropriétaires peut cibler le changement d’usage en particulier, afin de préserver les conditions de vie paisibles des habitants d’un immeuble.. 

Cette clause d’habitation bourgeoise peut être simple et autoriser l’exercice de nombreuses professions au sein de l’immeuble.  Elle peut également être exclusive et restrictive, dans ce cas, l’immeuble sera destiné à abriter des logements  uniquement à usage d’habitation. Dans les immeubles de standing, une clause d’habitation bourgeoise exclusive est souvent présente et empêche donc les copropriétaires de pratiquer de la location de courte durée.

Un arrêt rendu le 8 mars 2018 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation a indiqué que :

“ (...) ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble (...) ’’.

Comme vous l’avez compris, en présence d’une clause bourgeoise stricte, si la copropriété refuse la mise en location de courte durée il sera très difficile voire impossible d’y parvenir. Il est donc très important de bien lire le règlement de copropriété pour éviter toute difficulté.

On pourrait penser qu’un propriétaire possède tous les droits sur son local commercial, qu’il pourrait en modifier la destination à sa guise. Cette affirmation est tout simplement fausse, au sein d’une copropriété le propriétaire ne pourra pas se permettre toutes les libertés. Les copropriétaires sont de plus en plus nombreux à s’opposer à ces transformations de locaux commerciaux qui ne représentent pour eux que des nuisances et problèmes. Certains règlements de copropriété peuvent même prohiber de façon explicite la location meublée de courte durée bien qu’elle intervienne au sein d’un local commercial.

Voici un exemple concret : 

Dans un récent jugement du 14 juin 2019 rendu par le Tribunal de Grande instance de Paris (désormais Tribunal judiciaire) les juges ont considéré que l’activité de location touristique de courte durée est contraire à la destination de l’immeuble (même si l’usage commercial est autorisé) dans la mesure où elle génère des troubles de jouissance.

Transformer un local commercial en location de courte durée est loin d’être facile. 

Les limitations, autorisations et contraintes qui planent sur ce projet (limite de durée de location, amendes conséquentes, démarches d’urbanisme, changement d’usage, respect de la destination, règlement de copropriété, clause bourgeoise…) justifient à elles seules l’aide d’un Conseil juridique spécialisé. 

Les notions à maîtriser sont nombreuses, les encombres ne manquent pas et les risques en cas de non-conformité sont importants. 

Il est donc difficile de se lancer seul dans l’acquisition et la transformation d’un local commercial pour y développer une activité de location meublée touristique de courte durée sur des plateformes comme Airbnb. 

Si vous souhaitez vous y aventurer seul, assurez-vous au minimum que votre local commercial soit à usage commercial avec une destination « hébergement hôtelier », qu’aucune clause bourgeoise ne soit insérée dans le règlement de copropriété, et qu’aucune clause n’interdise la location touristique de courte durée dans le règlement de copropriété.