Cette étape permet de protéger le bailleur et le locataire sur un bail commercial qui deviendra définitif dès lors que les conditions suspensives seront réalisées. Les conditions suspensives généralement utilisées sont l’obtention d’un prêt bancaire et l’obtention des autorisations administratives de travaux.
La promesse de bail commercial est un contrat par lequel le promettant offre au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion du bail commercial. Les dispositions du contrat sont prévues dans la promesse de bail et le consentement du bénéficiaire suffit à la formation du contrat.
Attention : La promesse de bail commercial est différente de la promesse de cession de droit au bail commercial et de la promesse de cession de fonds de commerce.
Quelle différence ?
- La promesse de bail commercial : elle peut être unilatérale lorsqu’une seule partie (le promettant généralement le bailleur) offre à une autre (le bénéficiaire futur preneur) le droit d’opter pour la conclusion du contrat. Cette promesse unilatérale est prévue à l'article 1124 alinéa 1er du Code civil. La promesse de bail commercial peut également être synallagmatique, elle désigne alors l’avant contrat par lequel les deux parties (bailleur et preneur) s’engagent réciproquement l’une envers l’autre dans l’attente de la signature du futur contrat.
- La promesse de cession de droit au bail : ici encore cette promesse peut être unilatérale lorsqu’une seule partie (le promettant généralement preneur) s’engage à céder son droit à une autre (le bénéficiaire nouveau preneur) moyennant le versement d’un prix. Cette promesse comporte souvent une condition résolutoire (qui ne doit pas porter sur un élément essentiel du contrat). La promesse de cession (ou communément appelée vente) de droit au bail est qualifiée de synallagmatique lorsque les deux parties (preneur et nouveau preneur) s’engagent par le biais d’un avant contrat dans l’optique de signer par la suite le contrat de cession ou vente de droit au bail, on parle également de compromis de cession de droit au bail.
- La promesse de cession de fonds de commerce : comme pour la promesse de cession de droit au bail, les parties (preneur et nouveau preneur) peuvent s’engager réciproquement en vue de la signature d’un contrat de cession ou de vente de fonds de commerce, il s’agit d’une promesse synallagmatique ou d’un compromis de cession ou de vente de fonds de commerce. Cette promesse peut également être unilatérale lorsque le promettant s’engage seul envers le bénéficiaire à lui céder son fonds de commerce. Elle est prévue à l'article L. 145-26 du Code de commerce.
La différence entre ces trois promesses réside dans le contenu. La promesse de bail commercial va porter sur le bail commercial et les autres promesses uniquement sur le droit au bail ou le fonds de commerce.
La promesse synallagmatique ou compromis de bail commercial
Une promesse synallagmatique engage le bailleur et le futur locataire de manière réciproque sur un véritable contrat. Le bailleur s’engage à louer son bien et en retour, le locataire promet de prendre en location ce bien et de payer le loyer.
Les juges admettent depuis de nombreuses années que : “ Lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix, la promesse de bail vaut bail (...) “ (Civ 3, 28 mai 1997). Ce principe est d’ailleurs prévu par l'article 1589 du Code civil.
Si besoin, il y aura toujours la possibilité d’inclure des conditions suspensives classiques comme celles relatives au financement (obtention d’un prêt par exemple). En cas de non réalisation des conditions suspensives, le bail commercial ne prendra pas effet, il sera réputé ne jamais avoir existé dans la mesure où la condition n’est pas remplie.
Par conséquent, chacun reprendra sa liberté et aucune indemnité ne sera versée. Dans ce type de contrat, les deux parties sont engagées contrairement à la promesse unilatérale qui n’engage que le promettant.
La promesse unilatérale de bail commercial
Comme son nom l’indique, c’est une promesse qui n’engage qu’une seule partie, en général le bailleur. L’autre partie sera en droit d’accepter ou non, la levée d’option pour ensuite s’engager sur un bail commercial définitif. Cet engagement est prévu par l'article 1124 du Code civil.
Il y a un « promettant » qui sera directement engagé dans cette promesse et un « bénéficiaire » qui sera engagé s’il décide de lever l’option. Le bailleur est en droit de demander une indemnité d’immobilisation pour compenser le manque de loyer à gagner durant cette période d’attente.
Par conséquent il y a 3 étapes à respecter :
- Le « promettant » émet une promesse unilatérale.
- Le « bénéficiaire » lève l’option et signe cette promesse.
- À la réalisation des conditions suspensives les 2 parties signent un bail commercial définitif.
À noter : encore une fois, que le « bénéficiaire » peut toujours se rétracter tant que l’option n’est pas levée il ne sera pas soumis à la signature définitive du bail commercial. Le promettant ne peut quant à lui pas rétracter sa promesse durant le délai fixé dans la promesse pour lever l’option.
Exemple : Le promettant émet une promesse unilatérale de bail commercial le 1er janvier 2020 en laissant au bénéficiaire un délai de 2 mois pour lever l’option. Le promettant souhaite se rétracter de sa promesse le 15 janvier, sa rétractation n’aura aucune conséquence. Si le bénéficiaire décide de lever l’option avant la fin du délai des 2 mois, le bail sera conclu.
Les formalités à respecter dans le cadre d’une promesse
Il existe 2 types de promesses :
- Un bail commercial où il sera mentionné une ou plusieurs conditions suspensives sous forme de clause. Le bail commercial prendra définitivement effet à la levée de l’option et après réalisation des conditions suspensives. Par conséquent, il ne sera rédigé et signé qu’un seul et unique document.
- Une promesse avec un projet de bail commercial annexé. Ce type de promesse oblige les 2 contractants à réaliser 2 actes : une promesse de bail commercial + le bail commercial définitif. Ce dernier acte sera signé à la levée de l’option et après réalisation des conditions suspensives et reprendra toutes les conditions du projet de bail commercial annexé à la promesse signée antérieurement.
Dans tous les cas, il sera obligatoire de mentionner les informations qui suivent pour que les promesses de bail commercial puissent être valides : l’identité complète du bailleur et du locataire, l’adresse du local commercial loué, le loyer, la destination et la durée du bail commercial.
Ce qu'il faut retenir sur la promesse de bail
Avant de s’engager définitivement dans un contrat de location en immobilier commercial, des alternatives s’offrent à vous. Le bailleur peut s’engager par le biais d’une promesse unilatérale de bail commercial envers un futur preneur. Le bailleur et le futur preneur peuvent s’engager également réciproquement dans un avant contrat qualifié de promesse synallagmatique. Ces promesses permettent de sécuriser les relations commerciales relatives à la location de locaux commerciaux. Elles permettent la réalisation de conditions suspensives et confèrent une sécurité juridique pour la location d’un local commercial.
À noter : Vous avez le droit d’être conseillé de façon juridique par un avocat en droit de l’immobilier commercial pour des questions relatives à votre entreprise (sas, sci, sarl …). En tant que bailleur, propriétaire de locaux commerciaux ou locataire vous pourrez être renseigné pour des questions relatives à l’activité de votre société, à votre bail (renouvellement, durée, résiliation, clause, loyers, congé, statut des baux commerciaux, état des lieux …) mais également sur vos droits et obligations. Cet accompagnement vous permettra d’obtenir des conseils personnalisés et de connaître l’état du droit et notamment les répercussions de la Loi Pinel sur votre situation. Il pourra vous accompagner dans le règlement des conflits au niveau amiable ou en contentieux (envoi de lettre de mise en demeure, représentation devant le tribunal compétent).