Le principe est celui de la liberté contractuelle et la liberté dans les contrats d’affaires même si les négociations peuvent s’inscrire dans la durée.
Toutes les estimations du monde seront donc balayées si aucun preneur à bail ne souhaite payer le prix déterminé pour les différents locaux commerciaux. Il existe cependant plusieurs éléments qui permettent « d’estimer la valeur locative » d’un local commercial, certains sont objectifs et tangibles et d’autres plus subjectifs.
La loi du 11 décembre 2001 n° 2001-1168 est venue préciser à l’article L. 145-33 du Code de commerce que les loyers des baux commerciaux sont déterminés en fonction de la valeur locative. En cas d’absence d’accords sur la valeur locative entre les parties les éléments à prendre en compte sont :
- les caractéristiques du local
- la destination des lieux
- les obligations des parties
- les facteurs locaux de commercialité
- le prix pratiqué par le voisinage
Les caractéristiques techniques du local, un critère objectif
Plus le local est grand, lumineux, bien agencé, avec une grande vitrine… et plus celui-ci sera facile à exploiter. Les caractéristiques du local impactent fortement sa valeur .
Par exemple : un rectangle parfait sans murs porteurs ou poteaux sera forcément à surface égale, loué plus cher qu’un local tout en longueur avec 3 mètres de large. Les caractéristiques des murs et leur disposition ont donc un effet important sur la valeur locative des locaux.
De même que la disposition des surfaces, un sous-sol ou un premier étage à usage de vente n’aura pas la même valeur au m2 qu’un rez-de-chaussée. La date et l’année de construction du local vont également impacter sur son coût.
Déterminer l’utilisation et la destination du local commercial
La destination ou concrètement la ou les activités autorisées que vous pourrez mettre en place dans le local joue un rôle primordial dans l’estimation de ce dernier. Un espace de stockage, un entrepôt ou encore un commerce, à emplacement et taille égale, le loyer fixé dans le bail ne sera pas le même.
Plus il y a d’espace à exploiter, plus celui-ci aura de la valeur. Vient ensuite le type d’activité autorisée par le bailleur et la copropriété. Sans surprise, la catégorie des locaux commerciaux pouvant accueillir de la restauration avec conduits de cheminée coûtera beaucoup plus chère du fait de sa rareté et de sa complexité technique.
Deux locaux identiques dont l’un avec conduit de cheminée et l’autre sans aurons une valeur bien différente, parfois même du simple au double. La tension est maximale en matière immobilière sur ces locaux commerciaux , la demande est beaucoup plus importante que l’offre d’où cette envolée des prix.
Les loyers des baux commerciaux vont ainsi être impactés par l’utilisation des locaux. L’utilisation que pourra en faire le futur locataire professionnel va influencer nécessairement la fixation du loyer et son éventuelle modification.
Le bailleur devra donc adapter le coût du loyer du bail en fonction de l’activité qu’il sera possible d’exercer dans les locaux.
Ne pas négliger le choix de l’emplacement commercial
Il est généralement établi de parler d’emplacement n°1, n°1 bis, prime ou même d’emplacement n°2 ou 3. Concrètement cela revient à établir un classement entre les locaux en fonction de leur attrait commercial. L’emplacement ‘’ Prime ‘’ est naturellement l’emplacement avec le plus de flux, bien souvent situé dans la rue la plus commerçante du quartier ou de la ville (à Paris rue saint honoré, l’avenue des Champs Elysée, rue de sèvres…) Il suffit d’observer, généralement les rues de Paris qui sont occupées en grande majorité par des grandes enseignes nationales et internationales.
Le coût du loyer du bail sera donc beaucoup plus élevé, dans la mesure où la majorité des clients se rendent sur ces axes pour faire leur shopping. Viennent ensuite les autres emplacements, souvent classés en fonction de la qualité du flux piéton et/ou voiture. C’est un ensemble de choses qu’il faut prendre en compte pour définir un type d’emplacement mais pour faire simple : plus il y a de monde, plus l’emplacement a de la valeur.
À noter : certaines enseignes visent spécifiquement des emplacements 2 voir 3. Il s’agit d’emplacements dits de destination, les clients viendront au local commercial peu importe la localisation de l’enseigne car le client a une raison bien précise de s’y rendre (magasin de bricolage, esthéticienne, salle de sport…).
Prendre en compte l’ensemble des taxes
Le coût du loyer peut également être ajusté et défini en fonction des autres charges à supporter. La taxe foncière est généralement facturée au locataire, si celle-ci est importante le bailleur pourra baisser son loyer pour compenser cette taxe. Il est également important de connaître l’ensemble des charges (TOM, Charges de copropriété…) qui seront à supporter. Plus celles-ci sont élevées et plus le local sera difficile à louer. Le bailleur devra alors consentir à baisser son loyer en conséquence pour éviter de se retrouver sans locataire.
La valeur du marché / l’offre et la demande
Même si l’ensemble des points cités plus haut permettent de juger et de définir la qualité d’un emplacement et donc de son potentiel loyer, la valeur du marché restera quoi qu’on en dise le seul juge de paix.
Qui et combien de personnes sont prêtes à payer ce que je demande ? Il est donc essentiel de fixer un coût du loyer en adéquation avec la demande au risque de se retrouver sans locataire. Faire un benchmark, et analyser les loyers pratiqués sur des locaux commerciaux du même type dans la rue ou dans votre secteur peut être intéressant et peut vous donner une idée de la valeur de votre local commercial.
Il est cependant très important de noter que certains locaux commerciaux présentent un loyer facial très faible. Cette particularité a été rendue possible par l’acquisition du fonds de commerce ou du droit au bail. Le locataire bénéficiant certainement d’un ancien loyer souvent bien plus faible que la valeur actuelle.
En location pure, les valeurs sont nettement plus élevées et à juste titre car vous n’aurez pas à débourser d’argent pour racheter un fonds de commerce ou un droit au bail. Certaines rues, quartiers ou villes présentent des caractéristiques particulières et spécifiques (pénurie d’offres, zone touristique, zone étudiante…) qui rendront attrayant ou non votre local, il est important d’en tenir compte et d’analyser le marché avant de fixer le montant du loyer.
L’essentiel à retenir sur le calcul du loyer
Estimer la valeur d’un loyer est généralement compliqué et demande une bonne connaissance du secteur et des loyers pratiqués. Il est cependant très important de mettre en évidence et de noter que certains locaux présentent un loyer facial très faible. Le loyer en immobilier commercial peut être calculé à l’aide de différents critères :
- Les caractéristiques techniques du local commercial : local étroit ou carré.
- L’emplacement commercial : zone commerçante et passagère ou excentrée.
- Les taxes afférentes au local : charges de copropriété et autres.
- La valeur du marché : l’offre et la demande.
D’autres évènement tels que la modification des facteurs locaux de commercialité vont également avoir un effet sur le prix du loyer (on trouve comme exemple de facteurs locaux de commercialité l’arrivée d’un nouveau professionnel aux alentours, une grande enseigne ou encore la création d’une bouche de métro à proximité).
Au moment du renouvellement du bail, le loyer est également susceptible d’évoluer. La loi vient encadrer cette variation du prix des loyers. Le renouvellement se traduisant par l’arrivée au terme du bail (9 ans). Ce renouvellement laisse également le droit pour le bailleur de procéder à une révision à la hausse du loyer.
Pour le calcul des loyers, le locataire devra nécessairement effectuer un calcul de rentabilité basé sur le chiffre d’affaires ainsi que le montant du loyer.
Le principe demeure celui de la liberté contractuelle en matière immobilière et la fixation du calcul des loyers de baux commerciaux par rapport à la valeur locative. Selon la date à laquelle vous recherchez et la catégorie de local, le loyer pourra évoluer en application des différents critères exposés ci-dessus.
Les articles L. 145-1 et suivants code de commerce viennent cependant encadrer certaines pratiques relatives au bail commercial.
Remarque : Le montant du loyer fixé par les parties au moment de la signature du contrat de location peut faire l'objet d’une révision en cours d’exécution du contrat de location. Cette révision du contrat de location pourra par exemple faire l’objet d’une évolution au moment de chaque période triennale en application d’un indice ILC (Indice des loyers commerciaux) ou ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires), l’indice étant référencé par l'INSEE et faisant l’objet d’une variation chaque trimestre. L’indice du coût de la construction (ICC) a été supprimé par la Loi Pinel de 2014. La révision du loyer peut également être contractuelle par le jeu d’une clause d’échelle mobile. Cette clause d’échelle mobile permettant de prévoir une révision autre que triennale en fonction d’un indice choisi au même titre que pour la révision triennale (indice : ilc ou ilat référencé par l’INSEE et fixé chaque trimestre). Il peut s’agir d’une période de une année ou d’une durée moins longue.