Le loyer peut faire l’objet d’une indexation en vertu d’un indice et peut évoluer en cours de bail par le jeu d’une clause type clause d’échelle mobile. Cette clause d’échelle mobile permettra une révision du loyer en fonction d’une indexation de loyer fixée par les parties sur une période convenue dans le bail.
Des mécanismes légaux tels que la révision triennale permettent également une diminution du loyer ou au moins d’encadrer les hausses. Si l’augmentation ou la diminution fait l’objet d’un plafonnement, les modifications des facteurs d’environnement locaux permettent un déplafonnement du montant des loyers. Des éléments qui ne sont pas prévus par le contrat donnent également droit à une diminution des loyers de locaux commerciaux tels que travaux qui empêchent le preneur d’exercer son activité.
Durant l’exécution ou le renouvellement des contrats de baux commerciaux, les loyers peuvent faire l’objet d’une révision : variation se traduisant par une augmentation ou une diminution du montant.
Chaque partie défendra ses intérêts pour trouver le meilleur compromis possible. Forcément, c’est le meilleur moment pour négocier le prix de son loyer.
La baisse du loyer soulève plusieurs questions : Que se passe-t-il si en cours de bail (avant le renouvellement) vous rencontrez des difficultés et souhaitez faire baisser le loyer de votre bail commercial ? La réponse n’est pas si simple, il faut déjà déterminer si vous avez légalement le droit de procéder à une révision du loyer.
Demander de l’aide à son bailleur
Avant d’entamer des démarches qui mettraient probablement un froid entre votre bailleur et vous, expliquez-lui votre situation. Il pourra être compréhensif et réduire, décaler, limiter la hausse ou même suspendre votre loyer pendant cette période difficile.
Libre à lui de vous aider ou non, il est en droit de refuser. Il est toutefois intéressant pour un propriétaire d’aider son locataire lorsque celui-ci est en difficulté. Expulser son locataire et en trouver un nouveau à mettre en location engendrerait des frais qui seront au final peut-être plus importants que l’effort financier consenti pour remettre son locataire sur de bons rails.
Plusieurs raisons peuvent justifier cette demande pour les entreprises :
- Une baisse d’activité
- Une conjoncture économique difficile pour les entreprises
- La crise liée à l’épidémie de covid-19
Profiter des périodes triennales
À l’issue de chaque période triennale vous avez légalement le droit de demander une révision du loyer de votre local commercial à votre propriétaire. Il faudra cependant fournir des éléments tangibles et valables pour y arriver. La Loi Pinel est venue plafonner les loyers des baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. La hausse du loyer étant depuis plafonnée, elle ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence. Il peut s’agir de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice du coût de la construction (ICC) ayant été supprimé par la loi Pinel.
Cette révision triennale est prévue à l’article L. 145-38 du Code de commerce.
La modification des facteurs locaux de commercialité est encadrée et définie par l’article R. 145-6 du Code de commerce et fait référence à 4 types de changements majeurs :
- La diminution du flux d’un transport public type : fermeture de gare, métro ou tout autre mode de transport impactant le nombre de potentiels clients. La baisse du trafic d’un transport public peut affecter la fréquentation d’une entreprise.
- La baisse du nombre de salariés ou d’habitants à proximité immédiate du local commercial.
- Le nombre de locaux/commerces ayant fermé à proximité.
- La vacance locative au niveau des bureaux à proximité.
Ces modification de facteurs locaux de commercialité donnent ainsi le droit au bailleur comme au preneur de demander le déplafonnement du prix du loyer en vue d’une augmentation ou d’une diminution de son prix. Ces dispositions sont d’Ordre public.
Attention : La loi prévoit toutefois que le montant du loyer peut faire l’objet d’un déplafonnement en cas de modification des facteurs locaux de commercialité. Le locataire peut demander une baisse du prix du loyer quand une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est constatée et ce dans la limite de 10% du montant du loyer. Le propriétaire peut également mettre en œuvre l’application de ce déplafonnement en respectant aussi la limite de 10% du montant du loyer du bail.
En cas de situations indépendantes de sa volonté
En cas de situation particulière et indépendante de votre volonté type : ravalement, impossibilité d’exercer votre activité suite à une coupure d’eau ou d’électricité… Vous pouvez soumettre à votre propriétaire une demande de baisse du prix du loyer du bail commercial pour compenser le manque à gagner. Si rien n’a été prévu dans le bail commercial, cette demande est généralement sauf exception, soumise à la bonne volonté du bailleur qui est en droit de la refuser.
Ce qu’il faut retenir sur la baisse du loyer
Vous l’aurez compris, diminuer son loyer en cours de bail peut s’avérer très difficile voire même impossible. Même si votre bailleur est compréhensif et que certaines situations le permettent, cela reste compliqué et fastidieux à mettre en place. De plus, l’économie espérée peut s’avérer minime en fonction du loyer. Il faut donc bien faire attention en signant un bail commercial, le loyer doit être en adéquation avec votre business plan et il faut penser à prévoir toujours une marge de sécurité en cas d’imprévu.
Le loyer d’un bail commercial peut ainsi être baissé :
- Par la volonté du bailleur : en cas d’aide fournie par le bailleur au locataire si ce dernier rencontre des difficultés pour payer son loyer.
- Par l’effet de la loi : révision triennale ou modification des facteurs locaux de commercialité.
- Par l’effet du contrat : clause d’indexation du contrat ou clause d’échelle mobile, clause recette, fixation à la valeur locative.
Remarque : L’ordonnance du 10 février 2016 a permis au juge par le mécanisme de l’article 1195 du Code civil de venir réviser le contrat en cas changements de circonstances imprévisibles au moment de la conclusion du contrat. Par cette ordonnance, le législateur a mis fin au refus de la révision pour imprévision appliqué depuis le célèbre arrêt de la Cour de cassation en date du 6 mars 1876 (affaire du Canal de Craponne rendu par la chambre civile de la Cour de cassation).
La crise sanitaire liée à l’épidémie du Coronavirus pourrait illustrer cette pratique et remettre en cause certains baux commerciaux. Vous avez le droit de vous faire accompagner par un avocat pour demander une baisse des loyers dans vos contrats de location commerciale. L’avocat va pouvoir conseiller les entreprises sur l’application de la loi et de la jurisprudence à leur activité notamment pour les questions relatives au renouvellement, à la révision, l’indexation, à la valeur locative du local à une certaine date. Il pourra également vous conseiller sur l’impact des travaux sur votre location en immobilier commercial. L’objectif étant d’éviter de recourir au juge en cas de conflit relatif à une baisse de loyer. Vous avez la possibilité de mandater votre avocat à tout moment (type : mandat en transaction immobilière si l’avocat vous propose ce type de mandat).
Il est ainsi possible d’obtenir une baisse du loyer dans les contrats conclus en immobilier commercial.