Loyer impayé dans le bail commercial, que doit faire le propriétaire ?

Ces impayés peuvent avoir de terribles répercussions pour les propriétaires qui bien souvent ont recours à un prêt pour financer l’acquisition de leur investissement. Quand la situation l’exige et qu’aucune autre solution à l’amiable n’a été trouvée, le propriétaire peut expulser son locataire pour récupérer ses locaux commerciaux et les relouer. Ces expulsions sont bien-sûr encadrées par la loi et font l'objet d'une procédure stricte. Deux situations se distinguent selon que le bail commercial comporte ou non une clause résolutoire.

Le bailleur peut obtenir la résolution du bail commercial en faisant jouer la clause résolutoire prévue dans son bail commercial. 

• Pour faire jouer ces clauses, le bailleur pourra dans un premier temps tenter de résoudre le différend de manière amiable. Il pourra entrer en discussion et par la suite, envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure du locataire de respecter ses obligations (le paiement du loyer). 

• Dans un deuxième temps, le bailleur pourra faire adresser un commandement d’huissier de justice (acte délivré par un huissier de justice) à son locataire. Ce commandement devra stipuler le délai laissé au locataire (période de deux mois) pour mettre en œuvre l’exécution de son obligation, mais également la mention selon laquelle le bailleur procédera à la résiliation du contrat et à l’expulsion, le décompte de la dette, le montant du loyer mensuel ainsi que les charges, la mention selon laquelle le locataire peut saisir le fonds de solidarité pour le logement ou le tribunal compétent. Le preneur qui ne respecte pas son obligation de paiement est en droit de demander des délais de paiement à la date où il saisit le juge. L’état de l’économie et les difficultés liées à son activité pourront éventuellement lui permettre d’obtenir de tels délais et faire face à son obligation.

• Dans un dernier temps, le propriétaire pourra saisir le juge du tribunal compétent pour qu’il prononce la résiliation du contrat dans le cas où le locataire n’a pas formulé de demande de délais et n’a toujours pas respecté l’exécution de ses obligations.

Le bailleur aura également le droit de demander à l’expulsion de son locataire en sollicitant du juge une ordonnance constatant la résiliation de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire. Cette ordonnance permettra de mettre fin au contrat et d’assurer une protection majeure du propriétaire.

Cette clause facilite la résolution du bail et permet au propriétaire de récupérer plus rapidement son local en cas d’impayés de loyers. Dans la pratique, de nombreux bailleurs insèrent ce type de clause pour se prémunir contre d’éventuels impayés de leurs locataires. Ce mécanisme assure une protection majeure du bailleur contre les impayés de loyers et l’assurance d’une résolution plus rapide du conflit.  

Le bail ne contenant pas ce type de clause peut également être résolu mais la procédure est plus longue. 

Bien qu’assez rare car la grande majorité des baux prévoient une telle clause, il est possible que votre bail ne comporte pas de clause résolutoire. 

Rassurez-vous, il sera toujours possible de récupérer votre local et d’expulser votre locataire mauvais payeur mais la procédure sera plus longue et laissera au juge une liberté d’appréciation plus importante. 

Quelle est la procédure à mettre en œuvre pour le bailleur ? 

Dans le cas où le locataire ne paie pas son loyer et que le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire, le bailleur peut obtenir la résolution du bail commercial en suivant cette procédure : 

• Le constat de loyers impayés : le bailleur doit constater que le locataire ne paie pas son loyer. 

• Le constat d’une inexécution suffisamment grave de la part du locataire :  il peut s’agir notamment d’un non paiement du loyer. 

• Demande de résolution du bail au juge : le bailleur doit saisir le juge compétent pour obtenir la résolution du bail.

Si malgré la résolution du bail le locataire continue à occuper les lieux, le bailleur pourra mettre en œuvre une procédure d’expulsion. 

Le bail commercial peut être résolu par le bailleur en cas de loyers impayés : 

• En cas de bail commercial comportant une clause résolutoire : par le jeu de la clause résolutoire. Il s’agit d’une procédure plus rapide et plus efficace. 

• En cas de bail commercial ne comportant pas de clause résolutoire : avec la résolution judiciaire. Il s’agit d’une procédure plus longue et plus coûteuse.