Quelle fiscalité pour le crédit-bail immobilier ?

Le crédit bail immobilier est défini par l’article L. 313-7 du Code monétaire et financier comme : 

“ (..) Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire (...) “.

Nous aborderons premièrement la fiscalité lorsque le crédit-bail immobilier est en cours. Nous évoquerons par la suite la fiscalité d’un crédit-bail immobilier en cas de cession de ce contrat. Enfin nous verrons comment calculer la fiscalité d’un crédit-bail immobilier quand l’option d’achat est levée.

Les loyers perçus par le crédit bailleur dans le cadre d’un crédit-bail immobilier sont assujettis à la TVA au taux normal d’imposition et ils constituent des produits imposables. Les immeubles loués par le bailleur peuvent faire l’objet d’un amortissement ( l’amortissement est une écriture comptable permettant de constater la perte de valeur d’un immeuble par exemple. Il permet d’étaler dans la durée le coût d’un bien immobilisé ).

Concernant le locataire, en principe, les loyers versés au bailleur sont des charges déductibles du résultat fiscal (revenu imposable). 

Cependant, quand le prix du terrain est supérieur au prix de levée de l’option d’achat du crédit-bail (pour les baux conclus à compter du 1er janvier 1996) le montant égal à l’écart entre les deux prix n’est pas déductible fiscalement.

Exemple : 

• Prix du terrain : 100.000 € 
• Prix de la levée de l’option : 70.000 €

Le calcul est le suivant : 100.000 - 70.000 = 30.000 

Les 30.000 € de loyers versés par le crédit preneur avant la levée de l’option ne seront pas déductibles fiscalement.

Il peut arriver que le crédit-preneur cède le contrat de crédit-bail immobilier à une autre entreprise avant la levée de l’option. Il obtient ainsi une plus-value professionnelle dont la somme est égale au prix de cession moins le total des quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location. 

Cette plus-value sera imposable normalement à l’impôt sur les sociétés lorsque l’entreprise est soumise à l’IS (impôt sur les sociétés). Pour une entreprises soumises à l’IR (impôt sur le revenu), l’imposition suit le régime des plus-values à court terme et à long terme.

Lorsque le crédit-preneur lève l’option d’achat à la fin du crédit-bail immobilier, il devient propriétaire du bâtiment, ce qui engendre des modifications du régime fiscal applicable. Dans cette situation, le preneur accepte la promesse unilatérale de vente dont il est bénéficiaire en vertu du contrat de crédit bail.

Le nouveau propriétaire (anciennement crédit-preneur) va devoir effectuer une réintégration fiscale. En effet il doit, selon la loi, se retrouver dans la même situation fiscale que s’il avait acquis le bien au moment de la signature du crédit-bail. 

Le montant de la réintégration fiscale dont il est question ici sera calculé de la manière suivante : valeur de l’immeuble au moment de la conclusion du crédit-bail moins le montant de la levée de l’option d’achat moins le montant des amortissements que le locataire aurait pratiqué dans l’hypothèse où il serait devenu propriétaire de l’immeuble dès la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier moins le total des quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location (cela ne concerne que les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996) en vertu de l’article 39 du Code général des impôts (CGI).

Exemple : 

Un contrat de crédit-bail immobilier a été conclu pour une durée de 15 ans avant le 1er septembre 1996 (acquisition d’un immeuble avec des constructions ayant une durée d'utilisation de 20 ans). 

- prix d'acquisition de l'immeuble : 250 000 €
- prix des constructions : 225 000 €
- prix du terrain : 25 000 €
- frais d'acquisition : 20 000 €
- prix de levée de l'option : 25 000 €

• Solution :

- valeur de l’immeuble : 250 000 €
- amortissements des constructions (225 000/20 x 15) : 168 750 €
- valeur nette comptable : 250 000 € (valeur de l’immeuble) - 168 750 € (amortissement) = 81 250
- prix de cession : 25 000 €
- montant de la réintégration (Valeur nette comptable - prix de cession) : 81 250 - 25 000 = 56 250

Par application des articles 10 du CGI et 39 du CGI et de l’article 239 sexies du CGI, dans le cas des contrats conclus à compter du 1er septembre 1996, la réintégration sera diminuée des quotes-parts de loyers non déductibles.

Certaines PME peuvent être dispensées du processus de réintégration fiscale en cas de levée de l’option d’achat. 

La première mesure dispense les entreprises de la réintégration fiscale lorsque :

• Le bail a été signé entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2014. 
• Le crédit-bail s’étend sur au moins 15 ans.
• L’immeuble est à usage commercial ou industriel et il est situé dans une zone éligible à la prime d’aménagement du territoire, les territoires ruraux de développement prioritaire et les ZRU.

Le coût de revient est un terme économique qui représente l'ensemble des coûts supportés par une entreprise pour produire un bien ou un service. Le coût de revient est parfois appelé prix de revient ou prix naturel. 

En l'occurrence, Le prix de revient fiscal de l’immeuble équivaut à la somme de : la levée d’option plus la réintégration fiscale plus les quotes-parts de loyers non déduites durant la période de location (une fois de plus, cela est réservé aux contrats conclus à compter du 1er janvier 1996).

Comme dans beaucoup de domaines de l’immobilier commercial, l’aide d’un expert s’avère souvent indispensable. Surtout qu’il existe une différence entre la comptabilité et la fiscalité d’un crédit-bail immobilier car en comptabilité, le bien est immobilisé pour un montant égal au prix de la levée d’option, ce qui n’est pas le cas pour la fiscalité. De ce fait, les amortissements comptables seront également différents des amortissements fiscaux. Dans la majorité des cas, lorsque la base fiscale est supérieure à la base comptable, un amortissement dérogatoire est nécessaire. Le crédit bail immobilier présente son lot d’avantages et d’inconvénients.