Le crédit-bail immobilier : ses avantages et inconvénients

Le choix d’un crédit-bail immobilier peut paraître très intéressant pour certaines entreprises. On pourrait ainsi penser que  le crédit-bail immobilier ou leasing en anglais est le meilleur moyen pour une entreprise à faible budget d’acheter un immeuble professionnel. Cependant, le crédit-bail immobilier peut certes proposer de nombreux avantages, mais aussi être mal adapté à certaines entreprises.

Le crédit-bail immobilier présente des avantages dont vous ne pourrez profiter par le biais d’une location typique ou en achetant un bien commercial par une voie plus traditionnelle.

Le contrat du crédit-bail immobilier ou leasing octroie énormément de liberté au crédit-bailleur comme au crédit-preneur. Durée de location, montant des loyers, prix de vente de l’immeuble, conditions de résiliation du bail… Les deux parties ont un grand contrôle sur les conditions du bail, ce qui fait du crédit-bail immobilier une option très intéressante.

Dans le cas d’un achat d’immeuble typique, l’entreprise concernée est censée réaliser un apport financier important afin de pouvoir emprunter auprès d’un établissement de crédit (ex : banque). Avec un crédit-bail immobilier, l’entreprise qui joue le rôle du crédit-preneur n’a qu’à verser des loyers tout au long du bail, ce qui lui évite donc une sortie de trésorerie importante. Ce qui pourrait nuancer cet avantage est le fait que le premier loyer puisse être majoré ou qu’un dépôt de garantie puisse être exigé par le crédit-bailleur.

Le professionnel locataire n’aura ainsi pas besoin de réaliser un apport pour pouvoir procéder au financement de l’investissement.

Ce point est lié au précédent. Etant donné que le crédit-bail immobilier ne requiert aucune mise importante pour obtenir le bien que vous désirez, l’opération ne fait pas apparaître de dette sur le bilan financier de votre entreprise. Si vous souhaitez réaliser d’autres investissements (matériel coûteux par exemple), passer par l’option du crédit-bail immobilier permet à votre entreprise de préserver sa capacité d’emprunt auprès des établissements bancaires.

Le matériel loué ne sera ainsi pas comptabilisé dans le bilan de la société permettant d’assainir la situation comptable de l’entreprise.

Les loyers versés au crédit-bailleur tout au long d’un crédit-bail immobilier sont déductibles fiscalement. La déduction est toutefois assez limitée, ce qui fait que ce point ne sera pas toujours un avantage. Si vous souhaitez vous renseigner à ce sujet, un de nos articles se consacre à la fiscalité dans le cadre d’un crédit-bail immobilier.

Le crédit-bail immobilier est initialement prévu à destination des entreprises souhaitant acheter des locaux professionnels, cela dit elle n’engage pas à lever l’option d’achat de l’immeuble. Aussi, il est possible d'effectuer une sortie anticipée du contrat.

Le crédit-bail immobilier possède certes de multiples avantages, cependant il fait l’objet de quelques inconvénients.

L’entreprise qui aidera le crédit-preneur à financer le bien immobilier qu’il convoite n’est pas forcée de donner son accord pour tous les biens immobiliers. En effet, comme vu précédemment le crédit-bail immobilier présente l’avantage de ne pas vous engager à lever l’option d’achat du contrat. 

Cet atout engendre malgré tout un désavantage puisque si vous ne vous engagez pas à acheter le bien, le crédit-bailleur doit se préparer au cas où il en resterait propriétaire. De ce fait, le bailleur a tout intérêt à restreindre le choix de biens à ceux qui pourraient se revendre aisément, aux biens “courants”.

Si l’on fait le calcul de l’opération dans sa globalité, le coût d’un crédit-bail immobilier est supérieur au coût d’un emprunt classique en vue d’acheter un bien (il s’agit d’un coût supérieur à un prêt bancaire classique). 

De plus, si on ajoute à cela la somme qui est versée par le crédit-preneur au moment de la levée d’option ainsi que la réintégration fiscale qui s'ensuit, faire la demande d’un crédit afin d’acheter des locaux professionnels peut parfois être plus judicieux.

Lorsque vous signez le contrat d’un crédit-bail immobilier, vous ne vous engagez pas à lever l’option qui vous permettra de devenir propriétaire, cependant vous vous engagez à honorer votre contrat pendant l’intégralité de la durée convenue sous risque de pénalités. 

Opter pour un crédit-bail immobilier c’est donc prendre le pari de conserver un bien durant plusieurs années sachant que votre entreprise est susceptible de croître (ce qui pourrait engendrer le besoin de locaux différents), ou de s’écrouler (ce qui causerait un sérieux problème pour le versement des loyers).

Si vous vous tournez vers un crédit-bail immobilier, vous ne possédez pas le bien concerné par le bail avant de procéder à la levée d’option. De ce fait, ce bien ne peut en aucun cas être utilisé comme une garantie, vous ne pourrez pas mettre en place une hypothèque sur un immeuble afin d’obtenir un crédit auprès d’un établissement bancaire.

On ne le rappellera jamais assez, même si le crédit-bail immobilier ou leasing peut sembler être la solution idéale en toute condition, ce système réserve aussi son lot d’inconvénients. Si vous savez que vous utiliserez un bien sur le long terme et que vous n’avez pas la possibilité de débourser une grosse somme afin d’obtenir un emprunt, le crédit-bail immobilier est sans doute adapté à votre entreprise. 

Si au contraire, vous avez des doutes quant à l’avenir de votre société, que vos besoins risquent de changer dans un avenir proche, mieux vaut vous diriger vers un achat plus classique voire une location. Avant de conclure un tel contrat, assurez-vous de réaliser des simulations, de comparer plusieurs options afin de savoir si le crédit-bail immobilier vous sera vraiment plus avantageux.  

Vous avez également la possibilité de vous faire accompagner par un avocat pour obtenir un véritable conseil personnalisé sur votre situation.