Une des missions principales du syndic est d’organiser une assemblée générale de copropriété. Elle doit se tenir une fois par an et respecter la réglementation définie par la loi du 10 juillet 1965. En effet, une assemblée générale est organisée selon un formalisme précis. De plus, les questions mises à l’ordre du jour sont votées par les copropriétaires selon les règles de majorités imposées également par la loi. Néanmoins, malgré cette réglementation, il arrive parfois qu’une assemblée générale soit contestée par un copropriétaire.
Ainsi on peut se demander : Comment est organisée une assemblée générale ? Quelles sont les règles de majorité à respecter ? Comment contester une assemblée générale de copropriété ?
Quelles sont les règles de majorité d’une AG ?
Les résolutions mises à l’ordre du jour sont votées selon les règles de majorité définies par la loi du 10 juillet 1965. On retrouve 4 types de majorités, à savoir :
- La majorité simple de l’article 24 : Elle correspond à la majorité des présents et représentés, excluant les absents ou abstentionnistes. Les résolutions concernées sont l’adoption du budget prévisionnel, l’approbation des comptes, l’organisation du conseil syndical, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble… En résumé, elle concerne les questions de gestion courante de la copropriété.
- La majorité absolue de l’article 25 : Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés et absents. Pour que la résolution soit adoptée, elle doit obtenir au moins 51% des tantièmes de la copropriété. Néanmoins, il est possible de recourir à un second vote si la résolution obtient plus d’un tiers de votes favorables. Dans ce cas, elle est soumise à la majorité simple. Les questions concernées par la majorité absolue de l’article 25 sont par exemple la désignation du syndic, du conseil syndical, les travaux d’économie d’Énergie, le ravalement de façade…
- La double majorité de l’article 26 : Une résolution adoptée à la double majorité doit réunir deux conditions. Les deux tiers des millièmes votant « Pour » et le vote favorable de la moitié des copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble. Il est néanmoins possible de procéder à un second vote sous la majorité absolue si la résolution a obtenu le tiers des millièmes favorable et le vote « pour » de la moitié des copropriétaires. Les résolutions soumises à la double majorité visent souvent à changer en profondeur la gestion de l’immeuble comme la modification du règlement de copropriété.
- L’unanimité : Cette règle de majorité concerne les décisions les plus importantes qui doivent être adoptées à l’unanimité de tous les copropriétaires de l’immeuble.
Il est important que les règles de majorités soient respectées au risque de voir la résolution adoptée en AG annulée.
Comment contester une décision d’assemblée générale ?
L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 donne le droit aux copropriétaires de contester une assemblée générale dans son intégralité ou une des résolutions adoptées. Pour que cette contestation soit valable, il convient néanmoins d’en respecter certaines règles.
Tout d’abord, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants, c’est-à-dire absents, à l’assemblée générale peuvent la contester.
Le copropriétaire qui souhaite contester l’assemblée générale doit le faire dans les 2 mois qui suit la réception du procès-verbal. Attention toutefois, une lettre recommandée envoyée au syndic n’a aucune valeur. En effet, pour être valable, le copropriétaire doit saisir la justice via une assignation rédigée par un avocat. Cette assignation doit être obligatoirement adressée aux syndicats des copropriétaires sous peine de nullité.
Le copropriétaire opposant n’a pas besoin de prouver le préjudice, mais il doit apporter la preuve de l’irrégularité de l’assemblée générale. Cela peut-être par exemple la violation des règles de majorité, un défaut lors de l’envoi de la convocation ou encore le non-respect du délai de 21 jours entre l’envoi de la convocation et la date de l’AG.
Durant la procédure, la résolution s’applique de plein droit aux copropriétaires, sauf si elle concerne des travaux non urgents. Dans ce cas, ils sont suspendus jusqu’ à ce que la justice prononce le verdict.
Dans le cas où le juge donne raison au copropriétaire, la résolution est frappée de nullité. En revanche, si le tribunal maintient la résolution ou la validité de l’AG, le copropriétaire peut se voir condamner à des dommages et intérêts.
L’Assemblée générale de copropriété : L’indispensable pour la gestion d’un immeuble !
L’Assemblée générale de copropriété est indispensable et obligatoire pour la bonne gestion de l’immeuble. Le syndic doit donc la préparer conformément à la réglementation. En cas de manquement, le conseil syndical peut demander au syndic de l’organiser dans les plus brefs délais. À défaut d’une convocation sous 8 jours, le conseil syndical peut alors organiser et convoquer une assemblée générale.
En cas de litige, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé afin de protéger vos intérêts en tant que copropriétaires.
Comment est organisée une assemblée générale de copropriété ?
Le syndic doit donc organiser une assemblée générale une fois par an au plus tard six mois après la clôture des comptes de l’année écoulée. La convocation doit être notifiée minimum 21 jours calendaires avant la date de l’assemblée générale à chaque copropriétaire.
Ainsi, l’organisation d’une assemblée générale doit se dérouler conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967. Le syndic élabore l’ordre du jour de l’assemblée générale avec le conseil syndical. L’assemblée se déroule chronologiquement en suivant l’ordre du jour. Néanmoins, il est possible de soumettre un sujet pendant l’AG sans qu’il soit inscrit à l’ordre du jour. Toutefois, il ne sera pas procédé à de vote ni il ne sera inscrit dans le procès-verbal.
Pour finir, le syndic doit donner la possibilité aux copropriétaires d’inscrire une question à l’ordre du jour. Pour cela, il doit afficher la date de l’assemblée générale afin d’en informer les copropriétaires qui souhaitent soumettre une question avant la date d’envoi de la convocation. Passé ce délai, la question sera portée à l’assemblée générale de l’année suivante.
Bon à savoir : Le syndic a l’obligation de joindre à la convocation : l’ordre du jour, les annexes (documents administratifs, comptables, les devis…) ainsi qu’un formulaire de vote par correspondance.
Les copropriétaires peuvent donner un pouvoir à une personne pour la représenter lors de l’assemblée générale. Ainsi seuls les copropriétaires présents ou représentés ont le droit de voter lors d’une AG de copropriété.