Chaque année, le syndicat des copropriétaires se réunit lors d’une assemblée générale de copropriété, généralement organisée par le syndic en collaboration avec le conseil syndical. Le vote des copropriétaires est basé sur la quote-part des parties communes qu’ils détiennent. De fait, chaque voix est calculée selon les tantièmes détenues par un copropriétaire. C’est pourquoi la règle du quorum n'est pas appliquée en assemblée générale de copropriétaires, car c'est le nombre de voix qui prévaut.
Par ailleurs, les résolutions sont votées selon des règles de majorités définies par la loi de 1965. En effet, on retrouve quatre types de majorités selon la nature des questions mises à l’ordre du jour : La majorité simple, absolue, la double majorité et l’unanimité. Explications !
Qu’est-ce que la majorité simple ?
Appelée aussi majorité des présents et des représentés, la majorité simple est définie par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité est simple à obtenir.
En effet, la majorité simple est obtenue selon les voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale. Ainsi les absents non représentés ou les abstentionnistes ne sont pas pris en compte dans le décompte des voix. Néanmoins, la majorité simple est obtenue uniquement si les copropriétaires qui ont pris part au vote ont rassemblé plus de la moitié des voix.
Bon à savoir : Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié du nombre total des voix, alors sa voix est réduite à la somme des voix des autres copropriétaires.
Ainsi, les questions mises à l’ordre du jour qui sont approuvées à la majorité simple sont par exemple :
- L’adoption du budget prévisionnel, l’approbation des comptes, la gestion du syndic appelé aussi quitus,
- L’organisation et le fonctionnement du conseil syndical,
- L’autorisation accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes
- Les adaptations du règlement de copropriété afin de suivre les différentes réglementations.
- Les propositions commerciales de distribution des services de télévision en mode numérique ou encore l’installation de la fibre optique.
- Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble
- Le remplacement d’un équipement comme un ascenseur ou encore le chauffage collectif
- Les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite et handicapées (pose d’une rampe)
- La réalisation d’un diagnostic technique global
Bon à savoir : La loi ELAN a retiré les travaux concernant les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique. Ils doivent à présent être votés à la majorité absolue de l’article 25 et non plus à la majorité simple. En revanche, si ces travaux sont rendus obligatoires par une disposition réglementaire ou un arrêté de police, dans ce cas les travaux sont votés à la majorité simple.
En conclusion, pour qu’une décision soit adoptée à la majorité simple, il suffit de recueillir une majorité des voix POUR.
Qu’est-ce que la majorité absolue ?
La majorité absolue de l’article 25 correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés et absents. Ainsi, pour être adoptée, la résolution doit recueillir plus de la moitié de tous les votes confondus soit au moins 51% des tantièmes de la copropriété.
Comme elle est plus compliquée à obtenir, la loi autorise un nouveau vote si la résolution recueille plus d’un tiers des votes favorables. Ce second vote est alors soumis à la règle de la majorité simple de l’article 24, excluant ainsi les abstentions.
Exemple : Un immeuble comporte 1000 tantièmes. Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires présents représentent 800 /1000. La résolution qui doit être adoptée à la majorité absolue obtient :
- 200/1000ème d'abstention,
- 400/1000ème de votes POUR,
- 200/1000ème de votes CONTRE.
Pour que la résolution soit adoptée, il aurait fallu au moins 550/1000. Néanmoins, les votes POUR représentent 1/3 des voix, la résolution peut donc faire l’objet d’un deuxième vote à la majorité simple. Ainsi, la résolution pourra être adoptée puisqu’il y a plus de voix POUR.
Les questions mises à l’ordre du jour et qui relèvent de la majorité absolue de l’article 25 sont par exemple :
- La désignation du syndic, mais aussi sa révocation
- La désignation du conseil syndical
- Les travaux d’économie d’Energie
- Le ravalement de façade
- Les autorisations données à des copropriétaires de réaliser des travaux affectant les parties communes.
- Les travaux sur l’antenne collective
- L’installation de compteur individuelle
- L’installation de dispositifs de fermeture comme un interphone ou digicode
- Les travaux de transformation ou d’amélioration de l’immeuble
Qu’est-ce que la double majorité ?
La double majorité de l’article 26 tient compte quant à elle du nombre de tantièmes et du nombre de propriétaires au total. En d’autres termes, pour qu’une résolution soit adoptée à la double majorité, il faut que ces deux conditions soient réunies :
- Deux tiers des millièmes votant POUR
- Le vote favorable de la moitié des copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble. À noter que si un copropriétaire détient plusieurs lots, il ne sera compté que pour une seule voix.
Ainsi la double majorité est compliquée à obtenir, notamment si les copropriétaires absents n’ont pas donné de pouvoir pour les représenter.
Toutefois, dans certains cas, il est possible de procéder à un second vote afin que la résolution soit soumise à la majorité absolue. Pour cela, il convient de recueillir :
- Le tiers des millièmes votant “POUR” ;
- Le vote favorable de la moitié des copropriétaires.
Généralement la double majorité concerne les résolutions visant à changer l’organisation de la copropriété en profondeur, comme par exemple :
- La modification du règlement de copropriété,
- Les actes d’acquisition immobilière comme les achats par le syndicat d’une partie privative.
- La suppression du poste de concierge et l’aliénation du logement qui lui est affecté lorsqu’il appartient au syndicat.
Quelles sont les résolutions concernées par l’unanimité ?
Les décisions les plus importantes doivent être adoptées à l’unanimité de tous les copropriétaires. En effet, l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas. Il est important que tous les copropriétaires de l’immeuble votent pour que la résolution soit adoptée.
Sont concernées par le vote à l’unanimité des résolutions comme :
- La suppression d’un équipement collectif
- La souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat
- La modification de la répartition des charges en dehors de travaux, de la vente ou l’achat d’un lot
- La vente de parties communes qui porte atteinte à la destination de l’immeuble
Que faire en cas d’erreur de majorité ?
Une erreur de majorité peut entraîner l’annulation de la résolution. Il peut s’agir d’une erreur dans le décompte des tantièmes ou d’un défaut de respect des conditions de majorité.
Le copropriétaire qui souhaite contester la résolution votée à l’AG doit rapporter la preuve de cette erreur. À la réception du procès-verbal d’AG, le copropriétaire a alors deux mois pour contester l’assemblée générale.
En cas de litige, il convient de faire appel à des professionnels de l’immobilier afin de protéger vos intérêts.