Les résolutions adoptées lors d’une assemblée générale impactent la vie de la copropriété. C’est pourquoi il peut arriver que certains copropriétaires contestent une assemblée générale. Ce dispositif est en effet prévu par l’article 42.2 de la loi du 10 juillet 1965, donnant ainsi le droit aux copropriétaires opposants ou défaillants de contester une décision prise en assemblée générale est de lancer un recours en annulation. Néanmoins, pour que ce recours soit valable, il convient de respecter certaines règles. Explications !
Qui peut contester une assemblée générale de copropriété ?
Seuls les copropriétaires opposants, défaillants ou assimilés défaillants peuvent contester une décision prise à l’assemblée générale de copropriété, à savoir :
- Copropriétaire opposant : c’est celui qui a voté contre la majorité.
- Copropriétaire défaillant : c’est celui qui était absent à l’assemblée générale et qui n’a pas donné de pouvoir ou remis le formulaire de vote par correspondance.
- Copropriétaire assimilé défaillant : c’est celui qui aurait voté « pour » à une question mise à l’ordre du jour via un formulaire de correspondance, mais cette résolution aurait été ensuite amendée lors de l’AG.
En revanche, si un copropriétaire s’absente au cours de l’assemblée générale, il ne sera pas considéré comme défaillant sauf s’il demande d’être noté absent.
Bon à savoir : Si un copropriétaire a donné son pouvoir et que la personne qui le représente a voté pour une résolution qui n’était pas à l’ordre du jour alors dans ce cas, il peut contester la décision adoptée.
Quelle est la procédure à suivre pour contester une AG ?
Le copropriétaire qui souhaite contester une assemblée générale n’a pas besoin de justifier d’un préjudice, mais il doit apporter la preuve que l’organisation, le déroulement ou que les règles de majorités fixées par la loi n’ont pas été respectées.
Ainsi, le copropriétaire a deux mois suivants la réception du procès-verbal de l’assemblée générale pour contester une décision en particulier ou l’intégralité de l’AG selon l’article 18 du décret N°67-223 du 17 mars 1967.
Bon à savoir : Depuis la loi ELAN, le syndic a un délai d’un mois pour envoyer le procès-verbal d’assemblée générale.
Pour lancer la procédure, le copropriétaire doit saisir la justice afin de contester les décisions d’une assemblée générale. En effet, une contestation par lettre recommandée n’a aucune valeur et ne vaut pas interruption du délai de deux mois. Pour être recevable, la contestation doit être formulée par voie d’assignation faite par un avocat. Par ailleurs, pour que cette assignation soit valable, elle doit être adressée aux syndicats des copropriétaires et non au syndic.
À noter que le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieur de situation de l’immeuble.
Le syndic doit alors vérifier la cause de la contestation, à savoir :
- Une nullité de fond comme un non-respect des règles de majorités ou une résolution imprécise
- Une nullité de forme comme le non-respect des règles de convocation par exemple
Le gestionnaire peut alors décider de ne pas exécuter la décision de l’AG, objet du désaccord et de convoquer une nouvelle AG.
Tant que la justice n’a pas prononcé la nullité des décisions, elles s’appliquent aux copropriétaires. Néanmoins, si la décision concerne des travaux, ces derniers sont suspendus jusqu’à ce que la justice ait rendu son verdict, sauf s’il s’agit de travaux urgents.
Si le tribunal donne raison au copropriétaire, la résolution est purement annulée. Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à verser des dommages et intérêts.
Quels sont les motifs de nullité d’une Assemblée générale de copropriété ?
Les motifs de contestations d’une assemblée générale de copropriété peuvent être les suivants :
- Le non-respect du délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’AG : Dans ce cas, c’est un motif d’action en nullité de l’assemblée. Néanmoins, le copropriétaire ne peut pas demander l’annulation de l’intégralité de l’AG, mais uniquement des résolutions auxquelles il s’est opposé.
- Le défaut ou l’irrégularité de la convocation : Le syndic adresse les convocations au domicile exact des copropriétaires. Dans le cas où le copropriétaire a donné son accord, il peut recevoir les convocations et les annexes sur son espace client appelé aussi extranet. Ainsi, le défaut de convocation entraine l’irrégularité de l’AG. Toutefois, la demande en nullité pour les décisions auxquelles le copropriétaire ne s’est pas opposé est irrecevable.
- La désignation du président de séance : Le non-respect de cette formalité entraine la nullité de l’AG.
- La violation des règles de majorité : Une erreur sur la majorité peut être un motif d’annulation de la décision. Cela peut être par exemple une erreur dans le décompte des tantièmes ou d’un défaut de respect des conditions de majorité.
Toutefois, contester une assemblée générale de copropriété n’est pas anodin, il convient de l’envisager avec précaution. N’hésitez pas à demander conseil à un avocat spécialisé qui saura vous guider et protéger vos intérêts.