Afin de préserver l’état de bonne conservation de l’immeuble, le syndic se doit de l’entretenir et de faire voter les travaux nécessaires lors des assemblées générales. En effet, le syndic doit obtenir l’accord des copropriétaires selon les règles de majorités imposées par la loi du 10 juillet 1965. Une fois les travaux votés, le montant des travaux est réparti entre les copropriétaires à hauteur des tantièmes qu’ils détiennent dans l’immeuble. Néanmoins, le syndic peut dans certains cas décider de réaliser des travaux sans accord préalable des copropriétaires. Mais voyons concrètement comment fonctionnent les travaux en copropriété !
Quels sont les travaux qui doivent être mis à l’ordre du jour ?
En règle générale, tous les travaux doivent être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale. En effet, seuls les travaux qui ont été votés lors de l’AG peuvent être réalisés. Toutefois, le syndic peut tout de même procéder à la réalisation de travaux sans attendre l’accord des copropriétaires comme les petits travaux d’entretien (changement d’ampoule, interrupteur, serrure, vitre…), mais également les travaux plus urgents. En effet, cela fait partie des obligations de sécurité du syndic.
Les travaux urgents concernent ceux nécessaires à la sauvegarde et à la conservation de l'immeuble. Par exemple, la réparation d’une fuite d’eau, la réparation de la chaudière, le dégorgement ou la réparation d’une colonne d’eaux usées… Concrètement, il s’agit des travaux à entreprendre rapidement afin de préserver l’immeuble. Ainsi, si le syndic juge que la sécurité des habitants et/ou la salubrité de l’immeuble sont menacées alors il peut engager les travaux sans demander l’accord en assemblée générale.
En revanche, le syndic doit en informer le conseil syndical et convoquer une assemblée générale extraordinaire. Avant la tenue de l’AG, le syndic avec l’accord du conseil syndical ; demander le versement d’une provision dans la limite d’un tiers du montant du devis.
Bon à savoir : Un copropriétaire peut demander que des travaux soient mis à l’ordre du jour en envoyant une lettre recommandée accusée de réception au syndic.
Par ailleurs, la copropriété peut se retrouver dans l’obligation de mettre des travaux à l’ordre de jour, c’est le cas notamment d’un ravalement de façade qui peut être imposé par la mairie. En effet, la façade d’un immeuble doit être rénovée au moins tous les 10 ans. Ainsi, selon les communes, la mairie peut envoyer une injonction au syndic de réaliser les travaux.
De plus, un ravalement de façade peut s’accompagner de travaux d’isolation thermique afin d’améliorer la performance énergétique de l’immeuble.
Réalisation des travaux de copropriété et rôle du syndic !
Dès lors que les travaux ont été votés en assemblée générale, ils peuvent être exécutés. Ainsi, le syndic conclut les contrats auprès de l’entreprise sélectionnée afin de démarrer le chantier. Un acompte défini dans le devis peut être versé afin de lancer les travaux. Par ailleurs, le syndic doit suivre la bonne exécution des travaux. Lors de la réception, le syndic peut le cas échéant émettre des réserves. Dans le cas de malfaçon, il devra mettre en œuvre les garanties légales comme la dommage ouvrage, ou la responsabilité civile de l’entreprise.
Entretenir et réaliser les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble font partie des obligations du syndic et des copropriétaires. En effet, si les copropriétaires refusent de réaliser des travaux importants pour l’immeuble et qu’ils négligent la sécurité des occupants, ils s’exposent à des procédures juridiques.
C’est pourquoi, en cas de litige, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé qui saura protéger vos intérêts.
Comment sont votés les travaux lors d’une assemblée générale de copropriété ?
Le syndic annexe à la convocation de l’assemblée générale tous les documents concernant les travaux mis à l’ordre du jour. Le syndic envoie un minimum de 2 devis afin de respecter l’obligation de mise en concurrence des entreprises. Ainsi lors de l’AG, les copropriétaires se mettent d’accord sur les travaux, les modalités de règlements et le montant des honoraires dus au syndic.
Toutefois, selon la nature des travaux et leur important, les règles de majorité diffèrent, à savoir :
Les copropriétaires peuvent ainsi autoriser ou refuser la réalisation des travaux mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale. C’est pourquoi, les travaux rendus obligatoire ou nécessaire au respect des normes énergétiques, de sécurité, de salubrité, ou au confort des occupants sont votés à la majorité simple de l’article 24. En effet, ces travaux contribuent à la conservation de l’immeuble et permettent d’éviter que l’immeuble se dégrade. D’autant qu’un immeuble qui représente un risque de solidité peut être frappé par un arrêté de péril dont la conséquence la plus grave peut être sa démolition partielle ou totale.