Une des obligations du syndic est de conserver l’immeuble en bon état conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi s’il manque à leur obligation, et que la copropriété se retrouve en difficulté au point de laisser l’immeuble se dégrader, le maire peut prendre un arrêté de péril. Cette procédure vise à protéger la sécurité des personnes et oblige les copropriétaires à réaliser les travaux nécessaires à la réhabilitation de l’immeuble.
Alors qu’est qu’un arrêté de péril ? Quelle est la procédure ? Quelles sont les obligations des copropriétaires ? Explications !
Qu’est-ce qu’un arrêté de péril en copropriété ?
Un arrêté de péril peut être pris lorsqu’un immeuble présente un problème de solidité. C’est le cas lorsqu’il y a un risque d’effondrement de planchers, plafonds, chutes de pierre de façade, effondrement des garde-corps, balcons, escaliers, façades… Ainsi l’immeuble peut être déclaré dangereux pour les résidents, mais également pour les voisins ou les passants.
C’est pourquoi un arrêté de péril peut être déclenché par le maire dès qu’il considère que l’immeuble représente un danger certain. Il existe deux types d’arrêtés de péril, à savoir :
- L’arrêté de péril ordinaire : ce sont les copropriétés où les désordres ne constituent pas une urgence impérieuse.
- L’arrêté de péril imminent concerne les immeubles dont l’état constitue une urgence impérieuse de réaliser des travaux.
Bon à savoir : Un arrêté d’insalubrité est pris par le préfet, il concerne les immeubles présentant un danger pour la sécurité ET la santé des occupants.
Quelle est la procédure d’un arrêté de péril imminent ?
Pour commencer, l’immeuble dégradé représentant une insécurité certaine peut être signalé par les occupants, les voisins ou encore les passants. Ainsi, ils peuvent par tous moyens (téléphone, courrier, mail…) signaler l’immeuble en question à la mairie. La mairie dispose alors d’un délai de 3 mois pour se rendre sur place et constater la gravité de l’insécurité du bâtiment.
Bon à savoir: À Paris, ce sera le préfet de police qui se chargera de déclencher un arrêté de péril.
Ainsi selon l’article L.511-3 du code de la construction et de l’habitation, le maire prend l’arrêté de péril. Il en informe le syndic avant de saisir le tribunal administratif aux fins de désigner un expert. Il est chargé de dresser un constat de l’état de l’immeuble et de proposer les travaux permettant de mettre fin au péril dans un délai de 24 heures. Si le rapport de l’expert confirme le péril imminent, le maire procède à l’affichage d’un arrêté de péril à l’entrée de l’immeuble. Il informe ainsi les occupants et détermine les mesures provisoires pour garantir la sécurité des habitants.
Par ailleurs, l’arrêté de péril précise les travaux qui doivent être réalisés pour réhabiliter l’immeuble, mais également le délai pour entreprendre ces travaux.
L’arrêté envoyé au syndic vaut mise en demeure. Il fixe par ailleurs le montant de l’astreinte en cas de non-réalisation dans les délais prévus. Généralement le montant prévu est de 1000 € maximum par jour de retard.
À défaut d’exécution, le maire peut déclencher les travaux. À noter que si les copropriétaires refusent l’exécution des travaux, ils peuvent s’exposer à des poursuites pénales.
Une fois les travaux réalisés, un arrêté de mainlevée est pris par le maire. En revanche, si les mesures prises n’ont pas mis fin durablement au péril, une procédure de péril ordinaire est alors engagée.
Pour info : Une démolition totale de l’immeuble reste exceptionnelle. Le maire peut néanmoins l’ordonner si l’immeuble présente un danger grave et sans possibilité de recourir à une démolition partielle ou des travaux de remise en état.
Quelle est la procédure d’un arrêté de péril ordinaire ?
Comme nous l’avons vu, un arrêté de péril ordinaire concerne les immeubles qui ne présentent pas un danger imminent pour la sécurité des occupants.
Dans ce cas un courrier est adressé au syndic qui doit informer sous un mois les copropriétaires par lettre recommandée de l’existence d’un arrêté de péril ordinaire.
Ainsi selon l’article R-511-6, le syndic a deux mois à compter de la notification pour présenter ses observations et réaliser les travaux nécessaires.
À défaut, le maire met en demeure la copropriété afin de réaliser les travaux dans un délai déterminé sous peine d’avoir à payer une astreinte. Une fois les travaux réalisés et constatés, un arrêté de mainlevée est notifié au syndic.
Quelles sont les obligations des copropriétaires lors d’un arrêté de péril ?
Un arrêté de péril entraîne des conséquences sur les occupants de l’immeuble, et les copropriétaires ont des devoirs envers les locataires de l’immeuble.
Ainsi, lorsqu’un arrêté de péril est prononcé et que l’immeuble est considéré comme dangereux, les locataires n’ont plus à payer le loyer à partir du 1er jour du mois suivant la date de l’arrêté de péril et ce jusqu’à la fin des travaux.
Par ailleurs, le copropriétaire bailleur doit s’occuper du relogement et des frais qui en découlent :
- S’il s’agit d’une interdiction provisoire : le propriétaire doit trouver une solution d’hébergement temporaire
- S’il s’agit d’une interdiction définitive : le propriétaire doit procéder à leur relogement. Il doit d’ailleurs s’assurer que le logement est décent et qu’il correspond aux besoins des locataires. S’il ne le fait pas, là encore c’est le maire qui peut s’en occuper, le propriétaire devra alors en plus des frais de relogement s’acquitter d’intérêts.
De même, si les copropriétaires bailleurs ne respectent pas leur obligation envers les locataires, ils s’exposent dans le pire des cas à des poursuites pénales.
Arrêté de péril : Comment l’éviter ?
Le syndic est responsable de la gestion et de la conservation de l’immeuble. Ainsi, dès les premiers signes que la copropriété est en difficulté, il doit en avertir le conseil syndical afin de prendre les mesures nécessaires et éviter que l’immeuble se dégrade au point de mettre en danger les occupants.
Copropriétaires, en cas de litige, n’hésitez pas à faire appel à des avocats spécialisés qui sauront protéger vos intérêts.