Qu'est-ce que l'obligation de sécurité du syndic ?

Une des missions du syndic de copropriété est de veiller à respecter son obligation de sécurité qui concerne les équipements incendie et la réalisation de travaux urgents.
Sophie NOARO - Responsable du contenu
Sophie NOARO
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Publié le :
13 janvier 2023
Temps de lecture :
6 min

L'obligation de sécurité du syndic

En tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété a pour mission de gérer l’immeuble tant au niveau financier qu’administratif. Mais il doit également respecter une obligation de sécurité et permettre la bonne conservation de l’immeuble. Ces obligations concernent les normes incendie, mais aussi les travaux urgents. Explications !

En quoi consiste l’obligation de sécurité du syndic concernant les normes incendies ?

‍Afin de respecter son obligation de sécurité, le syndic doit veiller à ce que les équipements incendie soient conformes et entretenus conformément au code de la construction et de l’habitation. Leur entretien doit également être mentionné sur le carnet d’entretien de l’immeuble. 

Les équipements incendie qui doivent être installés dans un immeuble dépendent de l’année de construction, du nombre de lots ainsi que de leur hauteur, à savoir : 

Équipements incendieImmeubles concernés
Les blocs-portes coupe-feuObligatoire pour les immeubles dont le permis a été délivré avant le 5 mars 1987
Encloisonnement de la cage d’escalierInstallée lors de la construction d’un immeuble de plus de 8 mètres de haut
Les extincteurs
  • Obligatoire dans les cages d’escaliers d’un immeuble de plus de 50 mètres.
  • Obligatoire dans les cages d’escaliers d’un immeuble de plus de 28 mètres dès lors qu’il ne contient pas que des habitations
  • Obligatoire dans les parkings
Les systèmes de désenfumageObligatoires pour toutes les copropriétés de plus de 2 étages ;
Les blocs de secours Obligatoires pour les immeubles de plus de 28 mètres, construits après 1986 ;
La colonne sèche Obligatoire lorsque le plancher du logement le plus élevé se trouve au moins à 28 mètres de hauteur

Les résolutions portant sur l’installation et la mise aux normes d’équipements incendie sont mises à l’ordre du jour et votées à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des copropriétaires présents et représentés. 

À noter que si les copropriétaires refusent les travaux de sécurité incendie, leur responsabilité sera engagée en cas d’incendie. 

Par ailleurs, le syndic doit afficher les règles d’évacuation à suivre en cas d’incendie. 

En quoi consiste l’obligation de sécurité du syndic et les travaux urgents ?

Même si aucune loi ne précise quels sont les travaux urgents en copropriété, il est d’usage de penser qu’il concerne des travaux à entreprendre rapidement afin d’éviter la dégradation de l’immeuble et d’assurer la sécurité des habitants. 

Peuvent être considérés comme urgent, les travaux suivants :

  • Les travaux d’étanchéité 
  • La réparation d’une canalisation d’eau 
  • Le dégorgement ou la réparation de la colonne d’eaux usées 

Néanmoins, n’ayant pas de réglementation précise, cette liste est non exhaustive. Le caractère urgent des travaux peut donc être remis en cause par les copropriétaires. 

Toutefois, si le syndic juge que la sécurité des habitants et/ou la salubrité de l’immeuble sont menacées, il peut engager les travaux sans attendre d’obtenir l’autorisation en assemblée générale. 

Le syndic doit alors suivre ces étapes :

  • Le syndic prévient le conseil syndical que des travaux urgents doivent être réalisés et peut demander aux copropriétaires de verser une provision pour lancer les travaux dans la limite d’un tiers du montant du devis. 
  • Les copropriétaires doivent être également informés par courrier ou mail ;
  • Le syndic procède à un affichage dans les parties communes pour que les occupants soient au courant des travaux ;
  • Une fois les travaux urgents terminés, le syndic doit convoquer une assemblée générale. Lors de cette AG, les copropriétaires statuent sur les travaux et leur montant. Dans le cas où ils estiment qu’il n’y avait aucune urgence, ils peuvent intenter une action en justice contre le syndic afin d’en demander le remboursement. Néanmoins, le prestataire devra être payé, quelle que soit la décision prise en AG. 

Quelle est la responsabilité du syndic en cas de manquement à son obligation de sécurité ?

En cas de non-respect de son obligation de sécurité, le syndic commet une faute de gestion. Dans ce cas, il peut voir sa responsabilité civile ou pénale engagée, notamment si les équipements incendie ne sont pas entretenus ni installés. De même si des travaux urgents ne sont pas réalisés dans le temps et causent des dégâts qui auraient pu être évités. 

Copropriétaires, en cas de litige, n’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé qui saura protéger vos intérêts !

Mise à jour le : 13 janvier 2023
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