Ravalement de façade et copropriété : Quelle est la réglementation ?

Selon l’article L.162 du code de la construction et de l’habitation, les façades des bâtiments doivent être tenues en bon état de conservation. Ainsi, la loi rend le ravalement de façade obligatoire au moins tous les dix ans. C’est pourquoi il n’est pas rare de recevoir une injonction de la mairie demandant aux propriétaires de procéder au ravalement. Néanmoins, cette obligation ne concerne pas toutes les communes. Afin de connaître la fréquence des ravalements, il est possible de consulter le service d’urbanisme de la mairie. Ainsi, lorsqu’il s’agit d’une copropriété, c’est le syndic qui reçoit l’injonction de procéder au ravalement de façade. Il doit alors en informer les copropriétaires par lettre recommandée.

C’est pourquoi on peut naturellement se demander : Quelles sont les modalités, la réglementation et comment se passe le financement d’un ravalement de façade en copropriété ! Explications

Généralement, les travaux des parties communes sont décidés par les copropriétaires lors de l’assemblée générale selon les règles de majorités. Ainsi, la majorité requise pour un ravalement va dépendre de la nature des travaux, à savoir :

• La majorité simple de l’article 24 : Pour rappel, il s’agit d’un vote pris à la majorité des présents ou représentés. Cette majorité concerne entre autres les travaux d’entretien et de conservation des parties communes, mais aussi les travaux prescrits par l’autorité administrative conformément à l’article 24 II b de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, la décision de procéder à un ravalement de façade est prise à la majorité simple, dès lors que son état le nécessite.
• La majorité absolue de l’article 25 : Lorsque les copropriétaires souhaitent procéder à un ravalement de façade alors que rien ne les y oblige, ces travaux sont considérés comme des travaux d’amélioration. C’est le cas par exemple lorsque le ravalement apporte une amélioration comme de nouveaux volets ou l’installation de stores. Dans ce cas, les copropriétaires votent la résolution à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité des présents, représentés et absents. 

Afin de réduire les habitations considérées comme des passoires thermiques, la réglementation impose pour certains immeubles, et maisons individuelles de procéder à des travaux d’isolation thermique en même temps que le ravalement de façade. 

Cette réglementation concerne les bâtiments dont les façades sont constituées à plus de 50% de terre cuite (briques industrielles), de béton, de parpaing, de ciment… Sont en revanche exclues les façades dont les matériaux sont sensibles à l’humidité (pierre, terre crue, bois…) Concrètement les travaux consistent à refaire à neuf l’enduit existant, à ajouter ou remplacer un parement. 

Ces travaux doivent également être votés à la majorité absolue de l’article 25. 

Les travaux de ravalement concernés comprenant une isolation thermique relèvent également de la majorité absolue prévue par l'article 25. Dans l’hypothèse que les copropriétaires n’arrivent pas à se mettre d’accord, il est possible de soumettre la question des travaux à un second vote. C’est le cas, si la résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Ainsi elle peut alors être adoptée à la majorité simple de l’article 24.

Néanmoins, même si un ravalement de façade concerne les parties communes, certains éléments sont qualifiés de privatif par le règlement de copropriété comme les fenêtres, les volets, balcons ou encore les garde-corps. Étant donné que l’assemblée générale ne peut intervenir sur les parties privatives, on peut demander comment sont réparties et votés ces travaux. 

Dans un premier temps, il est donc impératif de se référer au règlement de copropriété afin de savoir ce qui est considéré comme partie commune et partie privative. En effet, la répartition des frais en dépend. Ains, selon le règlement de copropriété, les charges de travaux peuvent être réparties ainsi :

• Tout est considéré comme des parties communes alors la répartition se fait en fonction des tantièmes 
• Si certains éléments sont considérés comme privatifs, seul le coût des travaux de la façade est réparti en fonction des tantièmes. Tandis que les travaux privatifs sont facturés individuellement à chaque copropriétaire.

En résumé un ravalement de façade est considéré comme une charge commune générale et de fait tous les copropriétaires doivent participer en fonction de leur quote-part, quel que soit le lot qu’il détient dans l’immeuble. 

Bien qu’il s’agisse de travaux d’entretien, le coût d’un ravalement de façade est important et augmente considérablement les charges de copropriétés.  Ainsi, certains propriétaires doivent débourser parfois jusqu’à 6000 euros pour couvrir les frais liés au ravalement. Tout dépendra, en effet, des tantièmes qu’ils détiennent dans l’immeuble. 

Ainsi, il n’est pas rare qu’ils doivent recourir à un crédit pour pallier ces dépenses. Plusieurs solutions s’offrent alors aux copropriétaires :

• Ils peuvent recourir à un crédit individuel ; 
• L’éco-Ptz sous condition et si les travaux concernent l’isolation thermique de la façade et du logement. Pour ouvrir droit à l’éco-Ptz pour les copropriétés, les conditions suivantes doivent être réunies :
  -Les bâtiments doivent avoir été achevés avant le 1er janvier 1990 ; 
  -Ils doivent être occupés à titre de résidence principale ; 
  -La réalisation des travaux et le recours à l’éco-PTZ « copropriétés » sont votés en assemblée générale.  
  -Un seul éco-PTZ peut être accordé pour un même bâtiment de la copropriété. A noter que chaque copropriétaire peut faire une demande d’éco-PTZ à titre individuel pour financer d’autres travaux dans le même logement.
• Le syndic peut proposer un crédit spécial pour les travaux accessibles à tous les copropriétaires, néanmoins cette option doit être votée en assemblée générale à l’unanimité.
• Les subventions Anah : les copropriétaires peuvent faire une demande individuelle ou groupée afin de simplifier les démarches. Il est possible de se renseigner sur toutes les aides disponibles auprès de l’ADIL de la commune. 

Ainsi, ce qu’il faut retenir sur un ravalement de façade en copropriété sont les points suivants :

• Une obligation de procéder au ravalement de façade tous les 10 ans selon les communes 
• La maire a le pouvoir d’obliger une copropriété à réaliser un ravalement de façade
• Un ravalement de façade est voté à la majorité simple de l’article 24 sauf si les travaux concernent une amélioration et des travaux d’isolation thermique 
• Le règlement de copropriété définit le mode de répartition des charges d’un ravalement de façade 
• Les copropriétaires peuvent avoir recours à un crédit, des subventions de l’État, mais aussi à l’éco-ptz.

Copropriétaires, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels afin de connaître les différentes subventions et prêts aidés à la rénovation afin de conserver l’immeuble en bon état et éviter un arrêté de péril !