Un règlement de copropriété tel que défini par l’article 8 de la loi du juillet 1965 décrit les règles de fonctionnement et d’organisation de la copropriété ainsi que les droits et obligations de chaque copropriétaire. C’est au syndic ou au syndicat des copropriétaires de le faire respecter. Il contient également des annexes telles que l’état descriptif de division, les numéros de lots et les tantièmes associées. Ainsi, ce document contractuel doit être remis à chaque copropriétaire lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Explications !
Un règlement de copropriété est-il obligatoire ?
Un règlement de copropriété est un document obligatoire rédigé par un professionnel : notaire, géomètre, ou encore avocat au moment de la construction de l’immeuble ou de sa division en lots.
Le règlement ainsi que toutes ses modifications doivent être publiés par le notaire à la conservation des hypothèques. Ainsi, il devient opposable aux copropriétaires, aux occupants de l’immeuble et aux futurs acquéreurs.
En revanche, un règlement de copropriété ne s’applique pas dès lors que l’immeuble n’est pas défini comme une copropriété. C’est le cas notamment d’un immeuble en indivision ou qui fait l’objet d’un simple droit de jouissance.
Que doit contenir un règlement de copropriété ?
Un règlement de copropriété contient les informations relatives à la vie pratique et à la gestion d’un immeuble.
En effet, la vie en copropriété demande de respecter certaines règles afin de vivre en harmonie. Ainsi le règlement indique généralement les points suivants :
- Les conditions d'utilisation des parties privatives et communes
- La destination de l’immeuble : Il peut être à usage d’habitation, professionnel ou mixte.
Il détermine également l’organisation et la gestion de la copropriété comme :
- La répartition des charges entre copropriétaires et les quotes-parts attachées aux lots
- L’état descriptif de division permettant d’identifier les lots de copropriété. Ils comportent obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes.
- Le nombre maximal de membres du conseil syndical,
- Les règles de fonctionnements de l’assemblée générale
- Les règles d’administrations des parties communes
- La nature des charges de copropriété
Bon à savoir : Dans le cas où un copropriétaire ne respecte pas ce règlement, le syndic peut envoyer une mise en demeure. En cas de trouble manifeste et illicite, le copropriétaire peut être assigné devant le tribunal judiciaire par la copropriété représentée par le syndic.
Règlement de copropriété : Quels sont les droits et obligations ?
Le syndic se doit de faire appliquer le règlement de copropriété. Néanmoins, les copropriétaires sont également responsables de leur locataire. En effet, si un locataire ne respecte pas le règlement, la responsabilité du propriétaire bailleur peut aussi être engagée.
Dans le cas d’une infraction constatée, un constat d’huissier est nécessaire pour lancer la procédure.
Par ailleurs, au-delà du règlement de copropriété, les copropriétaires sont dans l’obligation de payer leurs charges courantes et celles liées aux travaux votés en assemblée.
Pourquoi consulter un règlement de copropriété ?
Lors d’une vente immobilière, le futur acheteur peut et se doit de consulter le règlement de copropriété généralement remis à la signature du compromis de vente.
Cela permet au futur acquéreur de connaître la description du ou des lots qu’il envisage d’acheter, mais aussi de vérifier les points suivants :
- L’usage de l’immeuble : habitation, professionnelle, commerciale ou mixte.
- Savoir si les projets éventuels de travaux sont compatibles comme la création d’une véranda, l’installation d’une climatisation… Dans le cas contraire, il faudra demander l’autorisation en assemblée générale.
- La répartition des charges afin de connaître la quote-part du lot.
Ces informations sont essentielles afin d’anticiper la faisabilité des travaux d’amélioration ou de transformation ou de changement de destination du logement.
Où trouver un règlement de copropriété ?
Généralement, vous pouvez demander une copie du règlement de copropriété au syndic professionnel ou encore au bailleur si vous êtes locataire. La plupart des syndics mettent le règlement à disposition via un espace client . À noter qu’il est possible que le syndic vous facture la délivrance d’une copie, vérifier le contrat du syndic où toutes ses rémunérations doivent être indiquées.
La dernière solution est d’adresser une demande au service de publicité foncière. Cette demande réalisée via un formulaire Cerfa N°3231-SD ou N°3236-SD selon la date d’enregistrement du règlement, est facturé 30 euros.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander conseil à votre notaire lors de l’achat d’un bien immobilier dans une copropriété.
Comment modifier le règlement de copropriété ?
Dans le cas où un copropriétaire souhaite réaliser des travaux ou un changement de destination de l’appartement, il convient d’obtenir l’autorisation en assemblée générale. C’est pourquoi la demande doit être inscrite à l’ordre du jour de la future assemblée générale des copropriétaires qui se tient une fois par an. Selon la nature de la demande, il convient d’obtenir la majorité simple, absolue ou à l’unanimité, par exemple :
Bon à savoir : Toutes modifications du règlement doivent être publiées à la conservation des hypothèques. Si ce n’est pas le cas, seuls les copropriétaires peuvent s’en prévaloir. En d’autres termes, les modifications en question ne seront pas opposables au tiers.