Le règlement de copropriété précise les parties communes et privatives d’un immeuble. Dans le cas contraire, il convient de se référer à la loi du 10 juillet 1965. En effet, elle donne une définition d’une partie commune et d’une partie privative. En revanche, si cette distinction est bien mentionnée dans le règlement, il ne sera pas possible de modifier la destination des parties de l’immeuble sans un vote à l’unanimité des copropriétaires lors d’une assemblée générale. 

Ainsi on peut se demander ce qu’est un lot de copropriété ? Comment est définie une partie commune et une partie privative ? Comment les distinguer ?

Selon l’article 1er de la loi du juillet 1965, un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes. Elles sont par définition indissociables. 

On distingue également deux types de lots privatifs dans un immeuble :

• Les lots principaux comme les appartements, les commerces 
• Les lots secondaires comme les caves, garages, parking…

Ainsi, un copropriétaire peut détenir deux voire trois lots privatifs qui seront mentionnés dans le compromis de vente et l’acte authentique. 

Un copropriétaire peut disposer de son bien sous réserve de respecter certaines conditions, à savoir :

• Diviser un lot : Lors de la division d’un lot, parties privatives et quote-part des parties communes restent indissociables et donc ne peuvent être vendues séparément. Par ailleurs, si la division entraîne des travaux dans les parties communes, l’autorisation doit être votée à la majorité de l’article 25 lors de l’assemblée générale. 
• Réunir plusieurs lots : Un copropriétaire peut aussi réunir deux lots à condition qu’ils soient de même nature (principaux ou secondaires). Néanmoins, si la réunion de deux appartements nécessite d’englober une portion des parties communes, le copropriétaire devra obtenir l’autorisation en assemblée générale. La question mise à l’ordre du jour doit être votée à la majorité de l’article 26. 
• Agrandissement d’un lot : Les travaux d’agrandissement d’un lot doivent être approuvés en assemblée générale et respecter les règles d’urbanisme de chaque commune (par exemple lors de la création d’une véranda). De plus, une nouvelle répartition des charges devra être votée. En effet, l’agrandissement entraîne une modification des tantièmes.

À noter que la loi SRU (solidarité et renouvellement urbains) interdit la division ou la réunification de lots dans les cas suivants :

• Création d’un lot habitable inférieure à 14 m²
• Création d’un logement sans accès à l’eau potable, électricité ou encore sans évacuation des eaux usées
• Absence de diagnostic amiante 

Pour finir, un copropriétaire peut modifier un lot de copropriété et réaliser des travaux en fonction de la destination et de l’usage du lot tant que cela ne crée pas de nuisance et que le changement de destination soit autorisé dans le règlement de copropriété. Si ce n’est pas le cas, le copropriétaire devra demander l’autorisation lors de l’assemblée générale annuelle. 

Sont considérés comme des parties communes, les parties de l’immeuble et des terrains qui sont affectés à l’usage de tous les copropriétaires ou juste à certains d’entre eux. Elles sont mentionnées dans le règlement de copropriété. 

L’article 3 de la loi de 1965 renforcé par la loi ELAN, liste les parties présumées communes, à savoir :

• Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès.
• Le gros œuvre des bâtiments (toits, murs, toiture)
• Les éléments d’équipement commun, y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs.
• Les coffres, gaines et têtes de cheminées.
• Les locaux des services communs.
• Les couloirs et escaliers
• Tout élément incorporé dans les parties communes.

Et sont réputés droits accessoires aux parties communes :

• Le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol.
• Le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes.
• Le droit d’affouiller de tels cours, parcs, ou jardins.
• Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
• Le droit d’affichage sur les parties communes.
• Le droit de construire afférent aux parties communes.

Chaque copropriétaire est donc libre d’utiliser les parties communes dans le respect des règles de la vie en communauté. Il est par exemple interdit de déposer des encombrants dans les parties communes. Le syndic doit s’assurer du bon usage des parties communes par les occupants de l’immeuble.

Par opposition au partie commune, une partie privative est à l’usage exclusif du propriétaire du lot. 

La distinction entre les deux est défini par l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

Les parties privatives comprennent les éléments suivants constituant le lot de copropriété :

• Murs (cloisons) et sols (revêtements) hormis le gros œuvre (mur mitoyen ou façade)
• Fenêtres, persiennes, porte d’entrée...
• Équipements de la salle de bain, cuisine, radiateur.
• Canalisation qui se trouvent strictement dans le logement (par exemple le branchement d’eau froide après compteur)

En revanche, les balcons et terrasses peuvent être considérés comme des parties communes. Il convient de se référer au règlement de copropriété afin de connaître leur affectation. 

En résumé, la distinction entre partie commune et partie privative d’un immeuble est définie par la loi, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. 

Ainsi ces éléments déterminent les droits et obligations des copropriétaires en termes d’entretien, de répartition des charges et de règle de vie d’une copropriété. 

 En cas de litige, n’hésitez pas à demander conseil à un avocat spécialisé en droit immobilier.