L’offre d’achat acceptée, il est temps de signer la promesse synallagmatique de vente, communément appelée compromis de vente.
Cet avant-contrat concrétise l’engagement définitif du vendeur et de l’acheteur. Un agent immobilier ou un notaire n’est pas obligatoire, mais vivement conseillé.
En effet, cette promesse est irrévocable et il convient donc d’être précis dans sa rédaction afin d’éviter tout litige qui pourrait intervenir en cas d’annulation du contrat.
C’est pourquoi il est essentiel d’en comprendre ses caractéristiques avant de s’engager.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis intervient avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Il scelle l’accord du vendeur et de l’acheteur et définit les conditions précises de la vente telles que définies par l’article 1589 du Code civil :
« La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »
Cependant, malgré l’accord des parties, la vente n’est pas certaine tant que l’acte définitif chez le notaire n’a pas été signé.
En effet, la loi SRU (loi du 13/12/2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains) a instauré un délai de rétraction de 10 jours, pendant lequel l’acquéreur non professionnel peut se libérer du contrat sans justificatif ni pénalité.
À savoir : le délai de rétraction commence à compter du lendemain de la signature du compromis, sous réserve que tous les documents aient été transmis à l’acheteur.
De plus, l’insertion d’une ou plusieurs conditions suspensives au contrat, comme l’obtention d’un prêt, d’un permis de construire ou encore la vérification de la régularité du titre de propriété rend la vente incertaine jusqu’à la levée de cette condition.
Quels sont les documents obligatoires pour la promesse de vente ?
Avant la signature du compromis, le vendeur se doit de fournir certains documents obligatoires.
L’acquéreur doit être parfaitement informé avant de s’engager dans l’achat du bien immobilier
Ainsi, le vendeur doit transmettre les informations suivantes :
- Les diagnostics techniques
- Dans le cas de la vente d’un terrain en vue de construire une maison, une étude géologique est obligatoire.
- Pour la vente d’un appartement en copropriété : la loi Alur a imposé toute une liste de documents concernant l’organisation et l’état financier de la copropriété.
En l’absence de ces documents, la rétractation de l’acheteur est possible. Mais il pourra aussi se retourner contre le vendeur après la signature de l’acte, pour manquement à son obligation d’informations.
La remise des documents peut être effectuée par voie dématérialisée avec l’acceptation expresse par l’acheteur.
Quelles sont les conditions de validité de l’avant-contrat de vente ?
Pour qu’un compromis soit valable, il faut que certaines conditions soient respectées comme :
- Le consentement et la capacité des parties
- Le pouvoir des parties de contracter la vente.
- Un contenu licite et certain
- L’acte doit être écrit. C. civ. art. 1359, al. 1)
Une fois les documents et conditions réunies, l’acte est généralement signé sous seing privé. L’acte authentique est réservé principalement à l’acte définitif ou lorsque la promesse de vente est assortie d’un délai supérieur à 18 mois.
Quelles sont les clauses et conditions insérées à un compromis de vente ?
Lors de la rédaction de la promesse, il est courant que plusieurs clauses soient rédigées pour protéger les parties.
Tour d’horizon des principales clauses et conditions de la promesse de vente.
Qu’est ce que la clause « de réitération par acte authentique » ?
Un délai doit être précisé entre la signature de la promesse et la signature de l’acte authentique chez le notaire.
En pratique ce délai est d’environ 3 mois entre les deux actes. Il est possible d’étendre ce délai en insérant une clause de prorogation de plein droit.
Indiquer une date limite permet à l’acquéreur d’avoir un délai pour obtenir un crédit immobilier ou au notaire de réunir les pièces administratives obligatoires à la signature de l’acte définitif.
Dans le cas où la date inscrite dans l’acte est dépassée, l’avant-contrat ne sera pas annulé (Cass. 3e civ. 18-2-2009 n° 08-10.677 : Bull. civ. III n° 47).
Mais cette condition permet de pouvoir mettre en demeure l’une des parties pour régulariser l’acte ou de demander l’exécution forcée de la vente.
Qu’est ce qu’une condition suspensive ?
Ces conditions, bien que facultatives, sont quasiment systématiques.
En effet, les conditions suspensives permettent de suspendre le compromis jusqu’à ce qu’elles se réalisent afin de tenir compte des obligations de chaque partie.
Qu’est ce qu’une clause pénale ?
Il s’agit d’une clause sanctionnant l’obligation principale du contrat.
En d’autres termes, les parties signataires s’engagent à verser à l’un ou à l’autre des dommages et intérêts en cas de défaillance ou de retard de l’exécution de la promesse.
Pour actionner la clause pénale, il faut que la partie défaillante soit mise en demeure.
Cependant, la clause pénale ne libère pas du contrat, pour cela il faudra envisager un arrangement amiable, une résolution judiciaire ou la mise en jeu de la clause résolutoire.
Qu’est ce que la clause résolutoire ?
La clause résolutoire expresse permet d’éviter les inconvénients d’une action en justice.
En effet, elle libère le vendeur et l’acquéreur de la promesse synallagmatique de vente.
Elle doit être rédigée avec précision en indiquant les engagements dont l’inexécution entraînera de plein droit l’annulation du compromis.
La notification de cette clause à la partie défaillante doit se faire en envoyant une mise en demeure en précisant les raisons.
Le versement d’un acompte est-il obligatoire ?
Une somme d’argent est généralement demandée à l’acquéreur lors de la signature de l’acte.
Le montant du versement est de 5 % voire 10 % du prix de vente.
À savoir : l’expression dépôt de garantie est souvent utilisé, mais il correspond à un versement réglementé par l’art L 261-15 du Code de la construction et de l’habitation
Cet acompte peut être versé au moment de la signature ou à terme accompagné d’une caution bancaire.
À savoir : pour un versement avant le délai de rétractation, deux conditions obligatoires doivent être réunies (CCH art. L 271-2, al. 2). Le compromis doit être conclu par un professionnel de l’immobilier qui doit impérativement disposer d’une garantie financière.
Cet acompte sera effectué par virement sur le compte séquestre de l’agence immobilière ou chez le notaire désigné pour la réalisation de l’acte authentique.
En cas de défaillance d’une des conditions suspensives, la somme sera remboursée à l’acquéreur.
Le compromis de vente en résumé
La promesse de vente entérine l’engagement des parties. Pour cela, le vendeur a une obligation d’information avant la signature en transmettant les diagnostics obligatoires et les informations liées à la copropriété. A la suite de la signature du compromis, l’acheteur a droit à un délai de rétractation de 10 jours selon la loi SRU. Par ailleurs, un acompte de 5 % ou 10 % du prix de vente est à verser sur le compte séquestre de l’agence immobilière ou du notaire.
A noter que le coût d’un compromis de vente est généralement intégré dans le montant de la commission de l’agence ou dans les honoraires du notaire.
Afin d’éviter d’éventuel litige, il est fortement recommandé de faire rédiger la promesse synallagmatique de vente par un professionnel de l’immobilier.
