Lors d’une vente, les agents immobiliers ou notaires doivent vérifier la capacité et les pouvoirs du vendeur et acquéreur qui contractent un acte de vente.
En effet, une personne doit être capable des actes de la vie civile et doit détenir les pouvoirs de vendre ou d’acheter un bien.
Ainsi, il convient de vérifier certains éléments comme : le titre de propriété, les contrats de mariage, les conventions de PACS, si une des parties est un mineur ou encore un majeur protégé. De plus, les formalités pour vendre ou acquérir diffèrent si l’immeuble est en indivision ou encore si une des parties est une société civile immobilière.
Mineur non émancipé : Comment vendre un bien ?
Un mineur non émancipé est considéré comme incapable d’exercer certains actes dont celui de vendre ou acheter un bien. En effet, L’administration légale d’un mineur appartient au parent ou du moins à celui qui exerce l’autorité parentale (Code civil. Art. 382).
Cependant, certains actes sont soumis à l’autorisation du juge des tutelles, à savoir :
- Vente de gré à gré d’un immeuble ou un fonds de commerce ;
- Apporter à une SCI ou toute autre société un immeuble ou un fonds de commerce ;
- Contracter un emprunt au nom du mineur ;
- Accepter une succession revenant au mineur ;
- Vouloir acheter ou louer les biens du mineur pour sa propre utilisation ;
- Procéder à la réalisation d'un acte portant sur des valeurs mobilières ou instruments financiers au sens de l'article L. 211-1 du code monétaire et financier,
Ainsi, un compromis de vente ne peut pas être signé sous la condition suspensive de l’accord du juge des tutelles. C’est pourquoi la solution est d’utiliser la promesse unilatérale d’achat dans le cadre de la vente d’un bien appartenant à un mineur. Le mineur propriétaire n’est pas engagé définitivement et le juge peut mener son instruction dans le délai imparti.
Une fois la vente autorisée et finalisée, le représentant légal à tout pouvoir pour recevoir la somme issue de la transaction. Ce montant doit être versé sur un compte au seul nom du mineur.
Majeur protégé et vente immobilière : Quelle est la procédure à suivre ?
Selon l’article 414-1 du code civil, pour réaliser une vente les parties doivent être « saines d’esprit », dans le cas contraire le contrat est annulé de plein droit. Ainsi, un majeur protégé ne peut pas réaliser un acte de vente.
Un majeur considéré comme incapable bénéficie des mesures de protection. Cela peut être une sauvegarde de justice, une mise sous tutelle ou curatelle. Ainsi les procédures à respecter dépendent du mandataire du majeur protégé, à savoir :
- Un majeur sous tutelle : la vente ou l’achat d’un bien ne peut être réalisé qu’avec l’autorisation du juge des tutelles. À noter qu’un avant contrat de vente ne doit pas être rédigé sous condition suspensive de l’autorisation du juge des tutelles. Le tuteur sera donc autorisé à signer l’acte selon les conditions fixées par le juge des tutelles.
- Un majeur sous curatelle : Il doit signer conjointement avec le curateur tous les actes concernant l’opération immobilière. Cependant, si pendant la signature de l’acte authentique, il s’avère que la santé du majeur protégé s’est aggravée, le contrat peut être annulé pour « insanité d’esprit » conformément au droit commun.
Dans le cas où l’opération immobilière concerne la résidence principale du majeur protégée, le juge des tutelles doit donner son autorisation, quel que soit le régime de protection.
Couples mariés et immobilier : Quels sont les pouvoirs des époux ?
En ce qui concerne les couples mariés, les règles à respecter lors d’une transaction immobilière sont différentes selon leur contrat de mariage, à savoir :
- Couples mariés sous le régime de la communauté légale : sous ce régime, les biens acquis par les époux après le mariage sont des biens communs. Sous ce régime, le couple a le droit de gérer seul le patrimoine immobilier appartenant à la communauté. Toutefois, selon l’article 1424 du Code civil, la vente, l’aliénation ou l’hypothèque d’un bien commun doit être réalisée avec le consentement des deux partenaires.
- Couples mariés sous le régime de la séparation de biens : chacun des époux gère librement leur bien. Cependant, l’accord des deux époux est obligatoire lorsqu’il s’agit de la vente de la résidence principale ou d’un immeuble acquis sous le régime de l’indivision.
Couples pacsés et immobilier : Comment protéger son partenaire ?
Les couples pacsés qui souhaitent acquérir un bien immobilier doivent vérifier la date de leurs PACS. En effet, depuis le 1er janvier 2017, sauf dispositions contraires dans leur convention, les partenaires sont automatiquement soumis à un régime de séparation des biens.
Le couple pacsé peut donc opter dans leur convention pour un régime d’indivision. Ainsi tous les biens qu’ils achètent ensemble ou séparément à compter de leur pacs sont réputés acquis en indivision. Ainsi ils ont les mêmes pouvoirs que ceux d’un couple marié lors de l’achat d’un logement.
Pour protéger son partenaire, il est également possible de réaliser une acquisition en tontine. Bien que rare, cette opération immobilière permet d’acheter un bien à plusieurs en prévoyant qu’au décès de l’une d’elles, le bien acquis reste la propriété du ou des survivants.
Régime de l’indivision : Quels sont les pouvoirs des indivisaires ?
Selon l’article 815-3 du Code civil, la vente immobilière d’un bien indivision doit être consentie unanimement par les indivisaires. En effet, il n’est pas possible par exemple de rédiger un compromis de vente sous la condition suspensive de l’accord du ou des autres indivisaires.
Toutefois, en cas de refus d’un coïndivisaire, il est possible que la vente soit autorisée en justice (C. civ. art. 815-5, al. 1), notamment si cela met en péril l’intérêt commun.
Par ailleurs, la vente par un indivisaire à un tiers de tout ou partie de ses droits indivis est une vente immobilière. Et les coïndivisaires sont prioritaires pour acquérir ses droits. La vente d’une partie des droits indivis est considérée comme une vente, mais elle n’est pas soumise aux droits de préemption urbains ou de la Safer.
À noter : Il convient de rédiger une convention d’indivision qui fixe les droits de chaque indivisaire et organise la gestion de l’indivision.
Vente immobilière et SCI : Quelles sont les formalités ?
Créer une SCI pour investir dans l’immobilier permet d’éviter les contraintes liées au régime de l’indivision et elle facilite la transmission de biens, notamment les SCI familiales. Ainsi, les partenaires d’un pacs, les concubins ou les couples mariés sous le régime de la séparation de biens peuvent aisément utiliser une SCI pour se constituer un patrimoine, et préparer leur succession.
Toutefois, la SCI est une personne morale, ainsi il existe des formalités pour une vente immobilière et l’acquisition qu’il convient de connaître.
En effet, la constitution d’une SCI demande d’effectuer des démarches administratives contraignantes, mais surtout il convient de rédiger les statuts dans les règles de l’art. Notamment, il convient de déterminer les pouvoirs du gérant et les modalités de cession d’immeuble et de parts.
À noter : Dans le cadre d’une acquisition immobilière, une société ne bénéficie pas du délai de rétraction dit loi SRU, en effet ce droit est réservé aux personnes physiques.
Quels sont les vices de consentement en immobilier ?
En immobilier, un contrat de vente peut-être annulé dès lors que la preuve d’un vice de consentement est apportée. La réforme du droit des contrats du 10 février 2016 (ordonnance n°2016-131) a retenu 3 vices de consentements : l’erreur, le dol et la violence.
En effet, l’erreur, le dol ou la violence entraîne la nullité du contrat lorsque les juges considèrent que l’une des parties n’aurait pas signé le contrat ou alors à des conditions différentes.
Les vices de consentements s’apprécient en fonction de la victime, à savoir ses aptitudes, ses connaissances personnelles notamment en matière immobilière, ou si elle a été accompagnée d’un professionnel de l’immobilier. D’autant que la victime supposée d’une erreur, d’un dol ou de violence doit en apporter la preuve. En cas de vice de consentement avéré, le juge prononce alors la nullité de la vente.
Validité d’un acte de vente : Attention à la capacité et aux pouvoirs des parties !
Pour rappel, un acte de vente est valable quand il réunit les conditions suivantes :
- Le consentement des parties
- La capacité des parties
- Un contenu licite et certain
Ainsi, si l’une des conditions n’est pas remplie, l’acte de vente peut être annulé de plein droit. C’est pourquoi, les professionnels de l’immobilier tel qu’un agent, un notaire ou avocat doivent vérifier que les parties soient capables et qu’elles détiennent les pouvoirs nécessaires pour réaliser la transaction.
Comment donner une procuration pour la signature d'un acte de vente ?
La procuration lors d’une vente immobilière est une pratique courante.
Les parties peuvent donner pouvoir à un mandataire afin d’agir en leur nom. C’est notamment le cas s’ils sont dans l’incapacité de se déplacer pour signer le compromis de vente ou l’acte authentique.
Le mandat peut être donné par acte authentique, par acte sous seing privé ou encore par lettre. Cependant, il est conseillé de faire certifier la signature du mandant par une autorité publique telle qu’une mairie ou un notaire. La procuration doit être rédigée précisément afin de délimiter les pouvoirs du mandataire.
Par ailleurs, il est maintenant possible d’effectuer une procuration à distance, selon les conditions citées dans le décret 2020-1422 du 20 novembre 2020. Ainsi, les notaires peuvent établir des procurations authentiques sur support électronique lorsque l’une des parties est absente.