Couples pacsés et immobilier : Comment vendre ou acheter un bien ?

Les couples pacsés qui souhaitent acquérir un bien immobilier doivent vérifier la date de leur PACS. En effet, depuis le 1er janvier 2017, sauf dispositions contraires dans leur convention, les partenaires sont automatiquement soumis à un régime de séparation des biens.
Sophie NOARO - Responsable du contenu
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Publié le :
14 décembre 2021
Temps de lecture :
6 min

Vendre ou acheter un bien lorsqu'on est pacsé

Le pacte civil de solidarité (Pacs) a été introduit par la loi 99-944 du 15 novembre 1999. Ce contrat permet à deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, d'organiser leur vie commune. Toutefois, le PACS ne permet pas de protéger son partenaire en cas de décès, contrairement aux couples mariés.

Ainsi se pose la question de savoir comment vendre ou acheter un bien pour un couple pacsé et surtout comment protéger son conjoint lors de l’acquisition d’un logement ?

Pacs et achat immobilier : Quelles sont les formalités à respecter ?

Tout dépendra de la date du PACS. En effet, à la suite de la réforme par la loi 2006-728 du 23 juin 2006, les formalités pour acquérir un bien seront différentes.

Pacs conclu avant le 1er janvier 2007

Le Pacs conclu avant le 1er janvier 2007 entraîne une présomption d'indivision. En d’autres termes, si un des partenaires achète un bien alors qu’il est pacsé, il sera considéré comme un achat en indivision, sauf si l’acte d’acquisition stipule le contraire. (C. civ. art. 515-5, al. 2)

En principe, lorsque deux personnes souhaitent acquérir un bien, ils se présentent ensemble pour conclure la transaction et signer l’avant-contrat de vente. Cependant, dans le cas où un seul des partenaires souhaite acquérir un appartement, le but sera d’éviter de mettre en œuvre la présomption d’indivision.

Pour cela, l’acquéreur doit déclarer dans l’acte qu’il réalise l’achat pour son compte peinrsonnel. Le notaire ou l’agent immobilier devra toutefois demander un extrait de l’acte de naissance afin de savoir si l’acquéreur a contracté un pacs. 

Ainsi deux solutions s’offrent à lui :

  • S’il souhaite laisser la présomption d’indivision : il précisera dans l’acte de vente l’identité du partenaire pour permettre l’accomplissement de la formalité de publicité foncière ;
  • Ou une clause de l’acte devra exclure expressément le jeu de la présomption.

Pacs conclu depuis le 1er janvier 2007

Depuis le 1er janvier 2017, la présomption d’indivision est annulée. Les partenaires sont automatiquement soumis à un régime de séparation des biens. Ils sont seuls propriétaires des biens acquis après leur pacte.

Ainsi, le problème de protection du partenaire de pacs se pose lors d’un achat immobilier. Toutefois, ils peuvent acheter en indivision ou bien moins connus en tontine.

Couples pacsés et indivision : Comment ça fonctionne ?

Le couple pacsé peut opter dans leur convention pour un régime d’indivision. Ainsi tous les biens qu’ils achètent ensemble ou séparément à compter de leur pacs sont réputés acquis en indivision. 

À noter : si l'un des partenaires finance plus de la moitié d'un bien, il ne pourra pas demander à l'autre de lui rembourser l'excédent (C. civ. art. 515-5-1).

Par exception, certains biens restent la propriété exclusive des partenaires. 

Il s'agit notamment :

  • Des biens acquis avec de l'argent qui appartenait à l'un des partenaires avant l'enregistrement de la convention initiale ou modificative ou 
  • Des biens acquis avec des fonds reçus par donation ou succession pendant le Pacs,
  •  Des biens issus d’une donation.

Ainsi et sauf disposition contraire indiquée dans leur convention, les partenaires d’un PACS ont les mêmes pouvoirs que ceux d’un couple marié lors d’un achat en indivision, à savoir chaque partenaire est gérant de l’indivision.

À noter : Lors d’une vente d’immeuble en indivision, la décision doit être unanime. Dans le cas où un seul des partenaires souhaite vendre, l’autre est obligatoirement prioritaire pour acheter les parts. 

Lors d’un achat en indivision, il est fortement conseillé de conclure une convention d’indivision aux conditions mentionnées aux articles aux articles 1873-1 à 1873-15 du Code civil . En effet, cela permet d’éviter des litiges qui pourraient survenir lors de la gestion des biens. 

À noter : lorsqu'elle porte sur un immeuble entier, la convention doit être publiée au service de la publicité foncière (C. civ. art. 515-5-3, al. 2).

Acquisition d’un bien en tontine pour protéger son partenaire : l’alternative à l’indivision !

Acquisition d’un bien en tontine pour protéger son partenaire : l’alternative à l’indivision !

Cette opération immobilière peu courante peut être utilisée dans certaines situations notamment pour protéger son partenaire de pacs en cas de décès.

En effet, cela consiste à acheter un bien à plusieurs en prévoyant qu’au décès de l’une d’elles, le bien acquis reste la propriété du ou des survivants. C’est ce que l’on appelle une acquisition en tontine ou bien avec « clause d’accroissement »

L’acquisition en tontine utilise le principe des conditions suspensives. En effet, les acquéreurs réalisent l’achat d’un bien sous condition suspensive de leur survie et sous condition résolutoire de son décès.

Depuis le 1er octobre 2016, à la suite de la réforme du droit des contrats, il convient de préciser la rétroactivité de la condition suspensive C. civ. art. 1304-6 . Ainsi, au décès du partenaire, le survivant est désigné comme seul propriétaire de l’immeuble, excluant de fait les éventuels héritiers du partenaire décédé.

Toutefois, pour que l’opération immobilière ne soit pas considérée comme une donation indirecte, il convient que les acquéreurs aient des chances de survies similaires et qu’ils aient acquis le logement de manière égale.

Ainsi, une acquisition en tontine par des concubins ou un couple pacsé permet d'assurer la protection du survivant d'entre eux. 

Par ailleurs, cet acte est soumis aux droits de succession selon le régime de droit commun, en d’autres termes, ils seront calculés selon le lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire. Toutefois, les époux ou partenaires de pacs, sont exonérés de droits de succession ainsi le transfert de propriété ne sera pas taxé.

À noter : La vente d’un logement acquis en tontine repose sur les mêmes principes que la vente en indivision. Elle doit être réalisée à l’unanimité des parties. Le prix sera réparti proportionnellement à leur investissement.

Couples pacsés : Protéger vos intérêts !

Lors d’une acquisition immobilière, pensez à vérifier la présomption d’indivision suivant la date de votre pacs. Sachez qu’il est toujours possible de modifier une convention devant un notaire afin de protéger vos intérêts. L’acquisition en tontine est une alternative qui protégera votre conjoint en cas de décès tout en évitant les frais de succession.

En tout état de cause, et avant de vous lancer dans une opération immobilière, il est conseillé de faire appel à des professionnels tels que des notaires ou avocats spécialisés qui pourront vous orienter dans la réalisation de votre projet.

Infographie sur le pacs et l'immobilier
Mise à jour le : 14 décembre 2021
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