En matière immobilière, un contrat de vente doit réunir plusieurs conditions pour être valable. Notamment le consentement et la capacité des parties à contracter la vente ainsi qu’un contenu licite et certain.
La réforme du droit des contrats du 10 février 2016 (ordonnance n°2016-131) a retenu 3 vices de consentements : l’erreur, le dol et la violence. Ils peuvent entraîner la nullité du contrat dès lors que la preuve est apportée que le contrat de vente n’aurait pas été signé par l’une ou l’autre des parties.
Nous vous expliquons ici quels sont ces vices de consentement et quelles en sont les conséquences.
Qu’est-ce que l’erreur en vente immobilière ?
Selon l’article 1132 du Code civil, l’erreur est un vice du consentement dès lors qu’elle porte sur les qualités essentielles du bien. On l’appelle également « erreur de fait ». En d’autres termes, ce sont les caractéristiques ou la désignation du bien qui sont erronées. On estime que si l’acquéreur avait été au courant, il aurait pu refuser d’acquérir le bien ou de renégocier le prix.
L’erreur pour entraîner l’annulation de la vente doit être excusable et ne pas être la conséquence de la faute de celui qui a commis l’erreur. En clair, si les juges considèrent que l’erreur aurait pu être évitée, le contrat de vente ne sera pas frappé de nullité.
En effet, l’erreur sera considérée comme vice de consentement dans le cas où l’acheteur peut prouver qu’il n’était pas au courant et qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information avant de s’engager.
À noter : Il existe également l’erreur de droit qui résulte d’une ignorance de la loi. Toutefois, elle n'entraîne pas l’annulation du contrat sauf si elle provoque une erreur de fait.
Par ailleurs, l’erreur doit être déterminante du consentement, c’est-à-dire sans cette erreur l’acquéreur se serait retiré de la vente. Pour cela, il doit apporter la preuve de l’erreur.
À savoir : L’exception à l’erreur est son caractère aléatoire, c’est lorsque les parties ont admis un aléa sur une qualité de la prestation (C. civ. art. 1133, al. 3). On dit dans ce cas-là que « l’aléa chasse l’erreur »
Qu’est-ce que le dol ?
Selon l'article 1137 du Code civil : « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges »
Le dol est donc une action visant à induire en erreur une des parties, à savoir :
- La manœuvre positive : L'objectif est de tromper l'autre partie. Toutefois, toutes les manœuvres n'entraînent pas une nullité du contrat, c’est le cas lorsqu’il s’agit de l’exagération d’une des parties par exemple.
- Réticence dolosive : C’est lorsque l’une des parties dissimule intentionnellement une information essentielle et déterminante au contrat. Ainsi, compte tenu du devoir d’obligations du vendeur, il devra apporter la preuve qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.
- L'élément intentionnel : le dol suppose une volonté de tromper contrairement à l’erreur. Ainsi la victime du dol doit en apporter la preuve.
Pour apprécier l’existence d’un dol, les juges doivent examiner la preuve des manœuvres afin de déterminer si la vente aurait été poursuivie ou non (Cour de Cass. 3e civ. 7-4-2015 n° 14-13.738 F-D : BPIM 3/15 inf. 197).
La violence comme vice de consentement !
Selon l’article 1140 du Code civil : « Il y a violence lorsqu'une partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable. »
Cependant, la violence contrairement au dol et à l’erreur est plutôt rare en matière immobilière, notamment lors de la signature de l’acte authentique, à moins que l’un des co-contractants soit représenté par un mandataire. Ainsi, on distingue deux types de violence, à savoir :
- La violence physique : Par exemple, un compromis de vente entre des ex-conjoints a été annulé, car la preuve de violence conjugale a été apportée (CA Montpellier 8-6-2004 n° 02/05593 : Juris-Data n° 2004-251473).
- La violence morale : Les juges admettent les faits de violence morale comme vice de consentement en matière immobilière. En général, il s’agit d’une position de force entre les parties.
Vices du consentement et nullité du contrat de vente !
Le délai de l’action en justice après avoir constaté un vice de consentement est de 5 ans. En cas de vice de consentement avéré, le juge prononce alors la nullité de la vente.
Ainsi le contrat annulé est réputé n’avoir jamais existé. Par ailleurs, la partie lésée peut demander des dommages et intérêts.
À savoir : depuis le 1er juillet 2017, la partie qui souhaite agir en justice pour l’annulation d’un contrat doit saisir le tribunal judiciaire, compétent pour les litiges supérieurs à 10 000 euros.
Erreur, dol, violence : Comment les prouver ?
Les vices de consentements s’apprécient en fonction de la victime, à savoir ses aptitudes, ses connaissances personnelles notamment en matière immobilière, ou si elle a été accompagnée d’un professionnel de l’immobilier. D’autant que la victime supposée d’une erreur, d’un dol ou de violence doit en apporter la preuve.
Ainsi, lors d’une acquisition d’un appartement, maison ou terrain, il convient de se renseigner avant de se lancer. Pour cela, il est conseillé de vous faire accompagner par un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier afin de protéger vos intérêts.
