Lors d’une vente immobilière, les parties peuvent confier à un mandataire le pouvoir d’agir en leur nom. En effet, dans le cas où l’acquéreur ou le vendeur sont dans l’incapacité de se déplacer pour signer le compromis de vente ou l’acte authentique, ils peuvent donner une procuration à un tiers afin de les représenter. Le mandat est encadré par les articles 1984 à 2010 du Code civil, la rédaction doit en préciser les pouvoirs donnés au tiers missionné pour passer l’acte de vente.
Ainsi on peut donc naturellement se demander : qu’est-ce qu’un mandat ? Comment donner une procuration dans le cadre d’une vente immobilière ? Est-il possible de donner une procuration à distance ?
Qu’est-ce qu’un mandat ?
Selon, l’article 1984 du Code civil, le mandat est l’acte par lequel une personne donne pouvoir à un tiers de le représenter en son nom. Ainsi dans le cadre d’une transaction immobilière, le tiers appelé « mandataire » a le pouvoir de conclure l’acte de vente ou d’acquisition.
Le mandat est donc un contrat conclu à l’acceptation du mandataire.
En pratique, le fait de donner procuration à un tiers permet de conclure la vente avec la même efficacité que si une des parties était présente. Généralement, les mandats sont conclus à la suite d’un éloignement géographique ou d’une indisponibilité à la date de la signature du compromis ou de l’acte authentique de vente.
À noter : Comme tout contrat, le mandat qui donne pouvoir doit avoir la capacité d’accomplir l’acte pour lequel il se fait représenter. Aussi, la capacité des parties doit être vérifiée sous peine de voir l’acte de vente frappé de nullité.
Qui peut recevoir une procuration ?
Le mandataire ne s’engage pas personnellement, ainsi aucune capacité particulière n’est exigée, toutefois il est conseillé de faire preuve de prudence.
Il peut être notamment être désigné par un représentant légal ou judiciaire. En d’autres termes, le représentant légal d’un enfant mineur ou le tuteur d’un majeur protégé peut désigner un mandataire pour les représenter lors de la conclusion d’une vente immobilière.
À savoir : Un curateur ne peut être désigné comme mandataire pour représenter le majeur protégé lors d’une signature d’un acte de vente.
Dans le cadre d’une société, un mandataire social peut consentir une délégation de signature. Cette délégation peut être assimilée à une procuration. En effet, le tiers désigné peut signer en son nom les actes relevant des pouvoirs qui ont été définis dans les statuts.
Un couple marié peut donner procuration à son conjoint pour le représenter lors d’une vente immobilière. De même dans le cadre d’une indivision, un indivisaire peut représenter un coïndivisaire absent.
Toutefois, depuis le 1er octobre 2018, pour éviter les conflits d’intérêts :
- Un mandataire ne peut pas acquérir un bien qu’il est chargé de vendre (art 1596 du Code civil)
- Un mandataire ne peut pas représenter l’acquéreur et le vendeur sauf si une clause autorise la double représentation.
Vente immobilière : Quelle est la procédure pour donner procuration ?
En principe, le mandat peut être donné par acte authentique, par acte sous seing privé ou encore par lettre. Cependant, il est conseillé de faire certifier la signature du mandant par une autorité publique telle qu’une mairie ou un notaire.
En revanche, la forme authentique est impérative dans les cas suivants :
- s'il s'agit d'acquérir un immeuble à construire, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), ou encore à rénover (CCH art. L 261-11 et L 262-4) ;
- S’il s'agit d’un contrat de location-accession ;
- Lorsqu’un acte accessoire à la vente immobilière doit être réalisé : consentir une hypothèque par exemple.
Dans le cas où la procuration doit servir à la régularisation de l’avant-contrat et de l’acte authentique, le notaire établira l’acte en minute et en délivrera autant de copies que nécessaire.
À noter : Une procuration par acte authentique est soumise au droit d’enregistrement au tarif de 25€
Le mandataire doit respecter les termes du mandat (art 1989 du Code civil), ainsi, la procuration doit être précise, à savoir :
- Indiquer si c’est une vente ou un achat immobilier ;
- Les actes autorisés : signature de la promesse de vente, de l’acte authentique…
- La désignation précise du logement concerné par la vente ainsi que les clauses du contrat de vente (conditions suspensives comme l’obtention du prêt, délai de rétraction…) ;
- Le prix de la vente, les modalités de paiement ;
- L’identité de chaque partie ;
- La date et la durée de la procuration
Bon à savoir : la notification du délai de rétractation doit être adressée à l’acquéreur même si ce dernier est représenté par un mandataire.
Une procuration à distance est-elle possible ?
À la suite de la crise sanitaire ; le décret 2020-1422 du 20 novembre 2020 généralise les démarches à distance, autorisée auparavant pour les Français habitant à l’étranger.
Ainsi, ce décret permet aux notaires d’établir des procurations authentiques sur support électronique lorsque l’une des parties est absente.
En effet, le notaire recueille les informations et le consentement des parties nécessaires via un système de transmission de l’information garantissant l’identité des parties et agréé par le conseil supérieur du notariat (CSN).
Par la suite, il utilise une procédure de signature électronique réglementée par le décret 2017-1416 du 28 septembre 2017 lui permettant de récupérer la signature de la partie concernée. L'acte sera validé une fois que le notaire y apposera sa signature électronique qualifiée.
La procuration pour faciliter la signature d’un acte authentique !
Afin de faciliter la signature des avant-contrats de vente ou de l’acte authentique, le recours à la procuration dans le cadre d’une vente immobilière est une pratique courante. En effet, elle permet aux parties des contrats, notamment si elles sont éloignées géographiquement, d’éviter les déplacements et de procéder tout de même à la transaction.
Avec la démocratisation de la signature électronique, il est possible qu’à terme les procurations soient délaissées au profit du numérique.
Dans tous les cas, avoir recours à un mandataire pour être représenté lors d’un achat ou la vente d’un bien demande un certain formalisme. Il est également conseillé d’établir une procuration sous seing privé avec certification de l’identité du mandataire ou par acte authentique devant notaire.