Le titre de propriété est la preuve que le bien vous appartient, il s’agit de l’acte notarié constatant la mutation. Il permet également de connaître l’origine de propriété de l’immeuble.
En effet, selon les mutations antérieures, le titre permet de savoir si le bien a été acquis à la suite d’une vente, d’une donation, d’une succession… Ainsi il permet au notaire de vérifier qu’il n’y a pas d’empêchement à la vente future.
Le titre est en général remis par le notaire, il s’agit d’un acte authentique dont il garde une copie, il est aussi possible d’en demander un duplicata au service des publicités foncières (SPF).
Ainsi on peut se demander : Ce qu’est un titre de propriété ? Quel est le rôle de la publicité foncière ? Quels sont les éléments à vérifier lors d’une vente immobilière ?
Qu’est-ce qu’un Titre de propriété ?
Un Acte de propriété permet de connaître l’origine de propriété de l’appartement, la maison ou encore du terrain mis en vente. Ainsi, le notaire peut vérifier les modalités d’acquisition du bien par le vendeur. En effet, les mutations peuvent résulter soit d’un achat, d’une donation, ou encore d’une succession par exemple.
Pour être valable, le titre de propriété doit comporter un certain nombre d’informations, notamment :
- La description du bien
- Les références cadastrales
- La désignation des propriétaires
- La désignation du notaire
- Le prix de vente
- L’historique du bien c’est-à-dire l’origine de propriété et les propriétaires précédents.
- La date d’acquisition
À noter que cette liste est non exhaustive, tout dépendra de la nature du bien et de l’acquisition. En effet, lors d’un achat d’un terrain, il peut être indiqué les conditions du permis de construire, les diverses assurances dommages-ouvrages ou encore l’existence de servitudes.
Lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, une attestation de vente sera remise pour prouver la propriété de l’acheteur. Le titre de propriété ne sera transmis qu’après enregistrement par le service de publicité foncière et authentification par le notaire.
Quel est le Rôle de la publicité foncière ?
La publicité foncière permet d’informer les tiers lors de la mise en vente ou de la préparation du compromis. Ils peuvent faire une demande de renseignements hypothécaires et ainsi obtenir les informations sur la situation juridique d’un bien immobilier.
Les notaires lors de la rédaction de l’avant-contrat peuvent grâce à un dispositif appelé ANF (accès des notaires au fichier immobilier) consulter le fichier afin d’obtenir toutes les informations nécessaires.
Cependant, la consultation de la publication au fichier immobilier n’anéantit pas tous les risques d’éviction, et ne garantit donc pas pour l’acquéreur un titre de propriété qui ne sera pas remis en cause. C’est pourquoi il est indispensable de vérifier certains éléments lors de la rédaction de l’avant-contrat de vente.
Attention à la nullité de la vente : Quels sont les éléments à vérifier ?
Lors de mise en vente d’un bien, l’agence immobilière, mais surtout le notaire doit vérifier l’origine de propriété, les capacités de vendeurs, l’existence de conditions suspensives ou résolutoires à la vente !
Vérification du droit de propriété du vendeur !
Afin de contrôler le droit de vendre du propriétaire, le notaire vérifie les mutations antérieures et il peut remonter jusqu’à trente ans en arrière.
En effet, cette période de 30 ans fait suite à la double prescription consolidant le droit de propriété du vendeur :
La prescription extinctive : « Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » Article 2227 du Code civil.
La prescription acquisitive : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. » Article 2272 du Code civil.
Cependant, le notaire peut demander une vérification au-delà des 30 ans dans certains cas :
- Lorsque la prescription est suspendue : cas des mineurs non émancipés et les majeurs sous tutelle
- Lorsque le bien est acquis par succession.
De plus, un droit de propriété peut être assorti d’une condition suspensive ou résolutoire :
- Condition suspensive : Afin de s’assurer que le droit de l’acquéreur ne soit pas soumis à cette condition suspensive, il convient de vérifier qu’elle ait bien été réalisée et dans les termes convenus.
- Condition résolutoire : Tant que la condition résolutoire n’est pas réalisée, le propriétaire garde son droit de propriété et peut donc en principe le vendre. Cependant, il convient de vérifier si la clause est défaillante afin de garantir la propriété au vendeur.
Toutefois, ces conditions sont enregistrées au service de la publicité foncière pour en informer les tiers.
Vérification des capacités et droits de vente du vendeur !
Afin de garantir la propriété à l’acheteur, il convient que le notaire prête une attention particulière au titre de propriété, à savoir l’origine et le statut du vendeur.
- Le cas d’un vendeur marié : même s’il a acquis le bien seul, il se peut que l’accord du conjoint soit nécessaire. Il convient donc de vérifier s’ils sont mariés sous le régime de la communauté (Art 1424 du Code civil).
- Le cas d’un vendeur lié par un PACS : Il convient de vérifier la date du pacs. En effet, depuis le 01/01/2017, les partenaires sont soumis au régime de la séparation des biens (sauf convention contraire). Il faut donc vérifier si le bien n’est pas en indivision.
- Immeuble issu d’une donation ou d’une succession : Lorsque l’origine de propriété indique que le bien a été acquis par donation ou succession, il faut vérifier qu’il n’existe pas d’héritiers inconnus ou réservataires.
De plus, un titre de propriété peut révéler l’existence d’un tiers prioritaire ou d’un pacte de préférence… C’est pourquoi la vérification du droit de propriété est indispensable afin de réduire les risques d’éviction pour le futur acquéreur.
À quel moment la propriété est-elle transférée au vendeur ?
Lors de la signature de l’acte authentique, une attestation de propriété sera remise au vendeur prouvant qu’il est nouvellement propriétaire du bien. En effet, selon l’article 1196, al.1er du code civil, le transfert de propriété, de jouissance et des risques s’opère lors de la conclusion du contrat et non lors de l’obtention du titre de propriété.