En principe, l’acquisition de bien immobilier en tant que couples mariés ne présente pas de véritables difficultés juridiques. Toutefois, une opération immobilière et la gestion d’un patrimoine vont dépendre du régime matrimonial du couple. En effet, selon que le couple est marié sous la communauté ou la séparation de biens, les règles diffèrent pour la vente ou l’achat d’un appartement ou maison.
Tour d’horizon des régimes matrimoniaux existants ? Quelles sont les règles à respecter lors d’une vente ou d’un achat immobilier ?
Les régimes matrimoniaux : Quel impact sur la vente d’un bien ?
La gestion du patrimoine des couples mariés va dépendre de leur régime matrimonial. Les règles sont différentes qu’ils soient mariés sous la communauté ou sous le régime de la séparation des biens.
Gestion patrimoine sous la communauté légale ?
Les couples mariés qui n’ont pas de contrat de mariage sont soumis automatiquement au régime de la communauté légale appelée aussi réduite aux acquêts. En d’autres termes, sous ce régime, tous les biens acquis par les époux après le mariage sont des biens communs. Il s’agit d’une forme d’indivision patrimoniale appelée aussi cogestion. Ainsi dans ce régime il convient de distinguer les biens propres et les biens communs, à savoir :
- Les biens communs concernent les logements acquis pendant le mariage, les revenus issus des biens propres et communs, mais également les dettes par exemple un crédit.
- Les biens propres concernent les immeubles reçus par donation ou héritage, ceux possédés avant le mariage, ceux acquis en remploi d’un propre ou encore les dettes contractées avant le mariage.
Sous ce régime, le couple a le droit de gérer seul le patrimoine immobilier appartenant à la communauté.
Toutefois, selon l’article 1424 du Code civil, la vente, l’aliénation ou l’hypothèque d’un bien commun doit être réalisée avec le consentement des deux partenaires.
En effet, sous la communauté légale la cogestion s’applique pour les biens communs. De ce fait, les époux ne peuvent pas percevoir les fruits d’une vente l’un sans l’autre. Ce qui implique, lors de la réalisation d’une vente devant notaire, la présence des deux époux. Toutefois, un des époux peut donner procuration à son conjoint pour le représenter.
Cependant la cogestion se limite au patrimoine commun. En effet, chacun des époux gère ses biens propres librement, le conjoint n’a pas le droit d’intervenir dans la gestion sauf s’il a reçu un mandat.
À noter : Dans le cas où la résidence principale dite logement de famille est un bien propre, l’époux à qui il appartient ne peut en disposer librement sans l’accord de son conjoint. Cette interdiction est fondée sur le souci de protection de la famille. (C. civ. art. 215, al. 3).
Dans le cas où l’un des époux vend un immeuble des biens communs sans l’autorisation de son conjoint. Ce dernier peut en demander la nullité pendant 2 ans à partir du jour où il a pris connaissance de l’acte (Art 1427 du Code civil).
Bon à savoir : il est possible d’aménager le régime de la communauté légale en incluant une clause d’administration conjointe de la communauté. Ainsi, la vente d'un immeuble commun doit être réalisée sous les signatures conjointes des deux époux, ayant chacun la qualité de vendeur, et donc solidaires des obligations résultant de la vente.
Gestion patrimoine sous le régime de la séparation de bien
Sous le régime de la séparation de biens, comme son nom l’indique, chacun des époux gère librement leur bien personnel. Pour opter pour ce régime matrimonial, il faut qu’il ait été conventionnellement adopté et judiciairement prononcé.
Le régime de la séparation de biens est adapté pour les couples dont un des époux à une profession à risque et qu’il ne souhaite mettre en danger le patrimoine du conjoint ou tout simplement lorsque les époux souhaitent garder le contrôle de leur bien.
Toutefois, malgré la séparation des biens, il existe certaines restrictions à savoir :
- Lorsque le logement vendu concerne la résidence principale : l’accord des deux époux est obligatoire sous peine de nullité.
- Lorsque le bien est acquis par les deux époux : ils sont soumis au régime de l’indivision, aussi ils ne peuvent pas vendre sans l’accord de l’autre. Par ailleurs, un époux indivisaire qui souhaite vendre ses droits indivis doit tenir compte du droit de préemption de son coïndivisaire.
Dans le cas de la création d’une société aux acquêts adjointe à la séparation de biens. Lors de la vente d’un bien, le consentement des deux époux est requis au même titre que le régime de la communauté.
À noter : la société aux acquêts est une clause du contrat de mariage qui permet aux époux de mettre des biens en commun.
Une des particularités du régime de la séparation des biens, c’est que même si l’immeuble vendu a été financé en partie ou en totalité par le conjoint de l’époux propriétaire, il peut en disposer librement et de ce fait le vendre sans le consentement du conjoint. (Cass. 1er civ. 15-12-2011 n° 10-27.654 : BPIM 1/12 inf. 47).
Couples mariés et investissement locatif : Quelles sont les formalités à respecter ?
Lors de l’achat d’un bien sous la communauté légale, les époux deviennent propriétaires pour moitié du bien. Il conviendra toutefois de prendre des précautions dans le cas où un des époux apporte dans l’acquisition un financement issu de la vente d’un bien propre.
En effet, comme nous l’avons vu précédemment un bien acquis avec des fonds propres ne rentre pas dans la communauté. Dans ce cas, la part correspondant aux biens propres doit être parfaitement identifiable et inscrite dans l’acte authentique par le notaire.
Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un logement par un couple marié sous la séparation des biens, chaque époux est propriétaire en fonction de ses apports. Les quotes-parts de chaque indivisaire doivent être précisées à l’acte de vente, sinon il sera considéré comme étant acquis par moitié.
Afin d’éviter le régime de l’indivision, il leur est possible de créer une société aux acquêts, une SCI familiale, ou encore réaliser une acquisition en tontine, bien que rare, cette opération est notamment intéressante pour des concubins ou des partenaires d’un pacs.
Couples mariés et opération immobilière : Attention aux régimes matrimoniaux.
En conclusion, les opérations immobilières et les formalités qui en découlent dépendent du régime matrimonial, de la date d’acquisition, de la nature du bien et de l’origine des apports.
Ainsi pour éviter qu’un acte de vente soit frappé de nullité, il convient pour les professionnels tels que les agents immobiliers ou les notaires de vérifier le titre de propriété du bien pour connaître la date d’acquisition et l’origine du bien, notamment lorsque le régime est celui de la communauté.
De plus, des précautions complémentaires sont à prendre lors de la vente de la résidence principale soumise à la protection du logement de famille. Dans ce cas, l’accord des deux parties est obligatoire.
En tout état de cause, que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, faire appel à un notaire ou avocat spécialisé est vivement conseillé lors de la constitution de son patrimoine immobilier, notamment pour protéger son conjoint en cas de décès, pour préparer sa succession et la transmission de ces biens à ses héritiers.
