Détenir un bien en indivision implique certaines règles à respecter lors de la vente de droit indivis, notamment le droit de préemption des indivisaires. En effet, lorsqu’un indivisaire souhaite vendre tout ou partie de sa quote-part ; il doit en informer les coïndivisaires qui bénéficient d’un droit de préemption. Cette procédure s’applique uniquement dans le cas d’une vente à un tiers extérieur à l’indivision. En effet, une cession entre coïndivisaires n’ouvre pas de droit de préemption.
Ainsi, on peut se demander : Quelle est la procédure à respecter dans le cadre d’une vente de droit indivis ? Comment notifier un droit de préemption en indivision ? Quelles sont les conditions pour préempter la quote-part mise en vente ?
Vente de droit indivis : dans quel cas s’applique le droit de préemption ?
Que l’indivision soit à l’origine d’une succession, d’un divorce ou d’une convention, le droit de préemption des indivisaires doit s’appliquer. De même, le type d’indivision n’a pas d’importance, que ce soit une indivision de pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, les coïndivisaires sont des acquéreurs prioritaires lors de la vente de droit indivis.
Cependant, il existe une exception lors d’une indivision d’un droit de propriété démembré. Dans le cas d’une cession d’une quote-part de nue-propriété ou d’usufruit, l’usufruitier ou le nu-propriétaire dispose d’un droit de préemption subsidiaire, même s’il est juridiquement étranger à l’indivision. Il devra donc être informé de la cession.
On appelle ce droit de préemption subsidiaire, car l’un ou l’autre peuvent acquérir la quote-part que si aucun autre nu-propriétaire ou usufruitier ne se porte acquéreur.
Le droit de préemption s'applique que la cession porte sur la totalité de la quote-part de l'indivisaire dans le bien indivis ou sur une fraction de celle-ci.
Cette solution se justifie par la finalité du droit de préemption : éviter qu'un tiers étranger à l'indivision n'entre dans celle-ci sans contrôle.
Lorsque c'est un immeuble indivis dans sa totalité qui est mis en vente, et non des droits indivis, le tiers acquéreur n'entrera pas dans l'indivision puisque le bien qu'il acquiert en sort.
Droit de préemption des indivisaires : Quelles sont les formalités à respecter ?
Conformément à l’article 815-14 du Code civil, lorsqu’un indivisaire souhaite vendre ses droits indivis ou une quote-part de ses droits à une tierce personne, il doit en informer ses coïndivisaires.
Chaque indivisaire doit recevoir cette notification. Cet acte doit être obligatoirement fait par huissier, une lettre recommandée ne suffit pas et sera considérée comme une procédure irrégulière. (Cour de cassation 1er civ. 5-3-2002 n° 00-13.511 : Bull. civ. I n° 77).
La notification doit comporter le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les noms, domicile et profession de celui qui se propose d'acquérir et l’éventuelle commission de l’agent immobilier. En effet, le coïndivisaire qui fait jouer son droit de préemption devra respecter les conditions de vente mentionnées dans la notification, dans le cas contraire sa déclaration de préemption sera frappée de nullité.
Bon à savoir : Si l’acquéreur à donner une procuration, la notification doit comporter l’identité de l’acquéreur définitif sous peine de nullité de l’acte de vente.
Cette notification ne vaut pas offre de vente, l’indivisaire qui vend son droit indivis peut toujours renoncer à son projet tant que le compromis n’a pas été signé.
Les indivisaires ont un délai d’un mois à compter de la réception de la notification pour donner une réponse. Dans le cas où un indivisaire souhaite acquérir les droits indivis, il devra en informer l’indivisaire vendeur par acte extrajudiciaire.
Dans le cas où plusieurs indivisaires entendent préempter, ils devront notifier leur intention à titre personnel. Ainsi, la quote-part mise en vente sera répartie proportionnellement entre les indivisaires, sauf dispositions contraires indiquées dans la convention d’indivision.
Une fois l’intention de préempter notifiée au vendeur, l’indivisaire dispose d’un délai de 2 mois pour signer l’acte authentique de vente. Dans le cas où le délai est dépassé, et après une mise en demeure restée sans réponse, la déclaration de préemption est nulle de plein droit.
L'indivisaire qui préempte dispose d'un délai de 2 mois pour passer l'acte de vente. Le délai court à compter de la date d'envoi de sa décision de préemption.
À noter : en cas de défaut de notification de vente aux coïndivisaires, l’action en nullité de la vente est soumise à une prescription de 5 ans à compter du jour où les indivisaires ont eu connaissance de la vente. Les indivisaires ou les héritiers lésés peuvent intenter une action en nullité.
La licitation : Comment sortir d’une indivision en cas de désaccord ?
Dans le cas où les indivisaires ne sont pas d’accord pour vendre le bien en indivision, il est possible d’obtenir une autorisation de vendre du tribunal judiciaire compétent. Il s’agit de réaliser une procédure de licitation d’un bien indivis. Cette procédure obéit au droit commun de la saisie immobilière (vente aux enchères)
Lorsque le tribunal ordonne la vente sur licitation, il détermine également le prix et les conditions de la vente. Cette décision du tribunal et les conditions de la vente seront consignées par un notaire ou un avocat désigné par le juge, et déposé au greffe.
Les indivisaires seront informés de la date de l’adjudication minimum un mois avant par sommation d’huissier. Les indivisaires disposent d’un droit de se substituer à l’acquéreur, dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication par déclaration au greffe ou auprès du notaire.
Une fois l’adjudication terminée, et lorsqu’aucune surenchère n’a été faite, l’adjudicataire consignera le montant de la vente chez le notaire qui effectue le partage entre les indivisaires et le cas échéant les créanciers.
Bon à savoir : Selon l’article 820 du Code civil, il est possible en tant qu’indivisaire de demander un délai au tribunal, notamment lorsqu’il existe un risque important de perte de valeur des biens indivis.
Une procédure de licitation peut être demandée par un créancier personnel d’un coïndivisaire. On appelle cette procédure : la licitation oblique.
Cette action permet ainsi au créancier de demander le partage afin d’obtenir le paiement de sa dette.
Toutefois, le créancier doit prouver l’inaction de l’indivisaire pour obtenir gain de cause. De plus, les coïndivisaires pourront éviter cette vente forcée en s’acquittant de la somme due au créancier et se rembourser sur la part en indivision du débiteur.
Le droit de préemption des indivisaires : Attention de respecter la procédure !
Afin d’éviter qu’une personne étrangère rentre dans une indivision, les coïndivisaires sont considérés comme des acquéreurs prioritaires. C’est pourquoi, lorsqu’un des indivisaires souhaite vendre ses droits indivis, une notification par huissier doit être envoyée aux autres indivisaires.
Le ou les indivisaires disposent d’un délai d’un mois à compter de la notification pour exprimer leur intention de préempter. Cette décision doit également être notifiée par huissier à l’indivisaire vendeur.
L’indivisaire doit acquérir les parts indivises aux conditions de vente mentionnées dans la notification et doit signer l’acte authentique dans un délai de 2 mois suivant l’envoi de sa réponse.
Afin d’éviter tout litige dans le cadre d’une cession de droit indivis, il est conseillé de faire appel à des professionnels tels que notaires ou avocats spécialisés qui sauront vous guider lors de la vente d’un bien en indivision.