Selon l’art L412-1 du code rural, le titulaire d’un bail rural est prioritaire pour acquérir les terres qu’il exploite. Ce droit d’ordre public permet donc au fermier d’évincer un acquéreur potentiel. De plus, son droit de préemption prime sur celui de la Safer sous conditions. En revanche, l’état, les collectivités publiques et les coïndivisaires quant à eux restent prioritaires en cas de vente.
On peut donc se demander : Qui peut bénéficier de ce droit de préemption et sous quelles conditions ? Quelle à la procédure à appliquer pour vendre un terrain agricole occupé ?
Qui bénéficie du droit de préemption et sous quelles conditions ?
Il s’agit d’un droit personnel à l’exploitant ou une entreprise agricole par exemple. Pour bénéficier du droit de préemption, le preneur doit disposer d’un bail rural écrit ou verbal, en cours de validité au moment de la vente.
À noter : En cas de congé délivré, le preneur conserve son droit de préempter jusqu’à la date du congé.
Par ailleurs le preneur pour être prioritaire doit respecter les conditions suivantes :
- Exercer la profession d’exploitant agricole depuis au moins 3 ans.
- Exploiter lui-même ou sa famille le fonds mis en vente.
- Le preneur ne doit pas être déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à 3 fois le seuil pour les autorisations d'exploiter fixé par la région.
Les baux ruraux en revanche ne s’appliquent pas aux parcelles inférieures à 5000 m² ou aux surfaces inférieures qui peuvent être fixées par arrêté préfectoral. Sauf dans le cas où cette petite parcelle constitue un corps de ferme ou une partie essentielle à l’exploitation du locataire.
Le fermier sera donc prioritaire sur les ventes à titre onéreux, excluant de fait la donation, le partage entre héritiers.
Toutefois, il ne pourra faire jouer son droit de préemption si la famille (ascendant ou descendant) du propriétaire se porte acquéreur ou si l’état, l’état, les collectivités ou établissements publics préempte le terrain.
Quelle est la procédure à respecter ?
En général c’est le notaire en charge de la vente qui notifie le projet de cession au preneur. Cette notification est envoyée en recommandé avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
De plus, elle doit mentionner toutes les informations nécessaires comme stipulé à l’article L 412-8 du code rural, à savoir :
- Le prix
- Les charges
- Les conditions et modalités de la vente
- L’identité du vendeur
Le preneur dispose alors de deux mois pour faire connaître son intention. Il doit donner sa réponse par lettre recommandée avec AR ou par voie d’huissier.
Le locataire peut soit renoncer à son droit de préemption, soit accepter l’offre. Dans ce cas, la vente doit être réalisée dans les deux mois.
Toutefois, le titulaire du droit de préemption peut contester le prix et les conditions demandés. Il devra dans les deux mois suivants la réception de l’offre :
- Saisir le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) de sa demande de fixation du prix,
- Informer le propriétaire de son intention de préempter le bien
Après la réalisation d’une expertise, le tribunal fixe le prix et les conditions de la vente conformément à l’article L412-7 du code rural. Le propriétaire a le droit de renoncer à la vente tout comme le preneur à l’achat.
Toutefois, s’il remet son bien en vente, il devra à nouveau purger le droit de préemption du locataire.
Droit de préemption du preneur : Attention aux sanctions !
Dans le cas où le droit de préemption n’a pas été purgé dans les règles, le preneur peut engager une action en nullité de vente. Pour cela, il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de 6 mois à compter du jour où il a eu connaissance de la vente. Le tribunal peut annuler la vente et condamner le bailleur à payer des dommages-intérêts s’il est prouvé qu’il a commis une faute.
C’est pourquoi il est conseillé de faire appel à des notaires et avocats spécialisés afin d’éviter d’éventuels litiges.