Qu'est ce que l'avant-contrat d’une vente immobilière ?

Lors d’une vente immobilière, les vendeurs et acquéreurs peuvent choisir entre plusieurs options et avant-contrats de vente, qu'ils soient unilatéraux ou bilatéraux, il convient de vérifier les clauses et conditions avant de s’engager.

Sophie NOARO - Responsable du contenu
Sophie NOARO
Responsable du contenu
Publié le :
14 septembre 2021
Temps de lecture :
4 min

Ce qu'il faut savoir sur l'avant-contrat d'une vente immobilière

Les avant-contrats de vente immobilière régissent les étapes d’une transaction entre acquéreur, vendeur et parfois agent immobilier. 

De la mise en vente d’un bien à la réalisation définitive de la vente, plusieurs contrats préparatoires sont incontournables et doivent être rédigés avec précision afin d’éviter tout litige éventuel. 

Mandat de vente, offre d’achat, promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique de vente (compromis de vente), pacte de préférence… Comment les choisir ? Quelles sont leurs caractéristiques et leur particularité ?

Vendre son bien : Comment choisir le mandat de vente ?

Dans le cas d'une vente avec comme intermédiaire une agence immobilière, le mandat de vente est un incontournable lors d’une transaction. 

En effet, ce contrat lie le vendeur et l’agent immobilier. 

La mission de l’agent est donc de :

  • Chercher un acheteur, 
  • De s’occuper des formalités de la mise en vente
  • D’amener ses clients jusqu’à la signature de l’acte définitif. 

Les mandats sont régis par la loi Hoguet et doivent contenir des mentions et clauses obligatoires pour être valables et assurer la perception de la commission par l’agent immobilier. 

Plusieurs mandats sont proposés par les agences :

  • Le mandat simple : le propriétaire n’est engagé avec aucune agence et peut vendre son bien sans intermédiaire. 
  • Le mandat exclusif : Le propriétaire donne l’exclusivité à une agence et il n’est pas libre de vendre son bien sans le concours du mandataire.

Les clients devenant plus réticents pour confier l’exclusivité, le mandat semi-exclusif est apparu afin de laisser la liberté au propriétaire de vendre son bien en direct.

Les conditions de résiliation dépendent du type de mandat. En règle générale, après une période irrévocable, souvent un délai de 3 mois, le vendeur peut résilier le mandat de vente en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Sauf dans le cas du mandat simple qui peut être résilié à tout moment.

L’offre d’achat : l’avant-contrat qui engage l’acquéreur !

L’acquéreur intéressé par un bien immobilier peut transmettre au vendeur une offre d’achat en indiquant ses conditions et son prix. 

Le propriétaire garde la liberté d’accepter la proposition d’achat ou de la refuser.

L’offre d’achat est un avant-contrat préparatoire à la signature de la promesse synallagmatique de vente. Elle n’a pas de caractère obligatoire ni de modèle type, cependant une fois signée, l’offre n’en reste pas moins un acte juridique.

Une fois la proposition acceptée, l’acheteur ne peut se désengager. 

Il aura tout de même droit à un délai de rétractation de 10 jours à la signature du compromis de vente.

À savoir : le versement d’une somme d’argent est interdit lors de la signature de la proposition d’achat.

La promesse unilatérale de vente : l’avant-contrat qui engage le vendeur !

La promesse unilatérale de vente remplace le compromis de vente. 

En effet, cet avant-contrat est un engagement unilatéral du vendeur, appelé le promettant.

L’acquéreur, nommé le bénéficiaire, a le choix de lever l’option de vente ou non après un délai de réflexion indiqué au contrat. 

En contrepartie de ce droit de réflexion, le bénéficiaire effectue le versement d’une indemnité d’immobilisation au promettant. 

Cette indemnité d’immobilisation ne lui sera pas restituée s’il se rétracte, sauf dans le cas de la défaillance des conditions suspensives, tel que l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire. 

De plus, le bénéficiaire a le droit au délai de rétractation légal encadré par les articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

À noter : pour les promesses de vente avec un délai de levée d’option supérieur à 18 mois, le contrat doit être signé chez un notaire.

Le pacte de préférence pour désigner un acquéreur prioritaire

Cet avant-contrat est régi par l’article 1123 du Code civil. Le pacte de préférence engage le vendeur à vendre son bien en priorité à une personne désignée.

 Il n’existe pas de modèle type et peut être intégré à une clause d’un bail par exemple. 

Le risque de ce contrat est le principe de violation du pacte, qui priverait le bénéficiaire de faire valoir sa priorité sur le bien.

En pratique, il est important pour un tiers acquéreur de vérifier qu’il n’existe pas de tel contrat ou clause avant de signer une promesse de vente. 

Dans le cas où la violation du pacte est avérée, l’acheteur prioritaire pourra demander des dommages et intérêts, la nullité de la vente ou de se substituer au tiers dans le contrat de vente conclu.

La promesse synallagmatique de vente : L’engagement unilatéral du vendeur et de l’acquéreur !

La promesse de vente appelée compromis de vente est l’avant-contrat le plus utilisé dans le cadre d’une vente immobilière.

Il formalise l’accord des parties, et définit précisément les conditions de la vente telles que définies par l’article 1589 du Code civil.

Malgré cet engagement réciproque, la vente n’est pas certaine et peut être rompue par l’acquéreur durant le délai de rétractation ou dans le cas d’une défaillance d’une condition suspensive intégrée à l’avant-contrat.

Par ailleurs, un acompte entre 5 % et 10 % du prix de vente est versé sur un compte séquestre, soit de l’agence immobilière ou du notaire qui s’occupera de l’acte définitif.

A chaque étape d’une vente immobilière son contrat de vente !

De la mise en vente à la signature définitive, vendeur et acheteur ont le choix de plusieurs types de contrat. Les plus courants dans le cadre d’une transaction immobilière reste cependant l’offre d’achat, le compromis de vente et l’acte authentique.

A noter : Dans le cadre d’une vente, il est vivement conseillé d’être assisté par un professionnel de l’immobilier. Un notaire s’occupe de l’acte authentique de vente,mais il pourra également vous accompagner dans la rédaction des clauses et conditions des avant-contrats, tout comme un agent immobilier ou un avocat spécialisé. Faire appel à un professionnel c’est l’assurance de protéger ses intérêts et éviter d’éventuels litiges qui empêcheraient vendeur et acquéreur de se désengager.

Mise à jour le : 14 septembre 2021
Notez cet article

Nos articles sur l'avant-contrat de vente