L’offre d’achat ou proposition d’achat précède le compromis de vente.
L’acquéreur, après négociation éventuelle, rédige une lettre d’engagement à destination du vendeur dans laquelle il exprime son souhait d’acheter un appartement ou une maison et à quel prix.
Mais est-ce que l’acceptation d’une offre assure la transaction immobilière entre les parties ?
Tour d’horizon des points clés de la proposition d’achat : Comment une offre doit-être rédigée ? Quels sont les engagements des parties ? Peut-on se rétracter d’une offre d’achat ? Quelle est la différence avec la promesse unilatérale d’achat ?
La rédaction d’une proposition d’achat : un simple document sans modèle type !
L’acheteur intéressé formule sa proposition d’achat directement au propriétaire ou par l’intermédiaire mandaté pour la vente du bien ; un agent immobilier ou un notaire par exemple.
Il n’existe pas de modèle formel. L’offre peut être formulée oralement, mais il est conseillé de la mettre par écrit. En effet, même si la lettre d’intention d’achat n’est pas obligatoire pour concrétiser une vente, elle constitue tout de même un acte juridique.
Les informations obligatoires qui doivent être communiquées à l’acheteur sont nombreuses et en pratique remises lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Cependant, depuis la loi Alur, les obligations d’informations lors de la publication de l’annonce immobilière sont telles que la rédaction de la promesse d’achat s’en trouve facilité, notamment pour la vente d’appartement en copropriété.
En règle générale, lors de la rédaction de l’offre, il doit être indiqué :
- L’identité des parties ;
- La description du bien ;
- Le prix du bien ;
- Les modalités de paiement ;
- Le financement du bien comptant ou avec un prêt.
- Le délai de validité c’est-à-dire la date limite de réponse du vendeur. En cas d’absence de délai, il est conseillé d’insérer dans l’acte, la clause « rétractable à tout moment » afin que le destinataire ne puisse contester la rétractation de l’auteur.
- Les éventuelles conditions suspensives telles que l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire.
À savoir : le versement d’une somme d’argent lors de la signature de l’offre est interdit par les articles 1589-1 du Code civil : « Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement, quelles qu’en soient la cause et la forme. »
Le document une fois rédigé peut être remis en main propre, envoyé par courrier de préférence en recommandé, ou par voie électronique.
Acquéreur-vendeur : Quels sont leurs engagements respectifs ?
Une promesse d’achat engage uniquement l’acheteur. De ce fait, il n’existe pas de délai de rétractation à proprement dit.
En effet, tant que l’offre n’est pas parvenue au propriétaire vendeur, l’acheteur peut se rétracter (C. civ. art. 1115). De plus, après la signature du compromis de vente, l’acquéreur particulier disposera toujours d’un délai de rétractation de 10 jours conformément à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitat.
Par ailleurs, la lettre d’engagement devient caduque si :
- Le propriétaire ne donne pas de réponse avant la date indiquée au contrat.
- Si le vendeur effectue une contre proposition.
Dans le cas où l’offre est acceptée par le propriétaire du logement, l’acquéreur est engagé et il ne peut pas retirer son offre sauf dans le cas où une condition suspensive inscrite au contrat est défaillante.
À savoir : Lorsque l’offre est transmise par une agence, un notaire ou un autre professionnel de l’immobilier, le vendeur n’a pas l’obligation d’accepter l’offre, même si celle-ci est au montant et conditions inscrits au mandat de vente. (Cass. 3e civ. 12-2-2008 n° 06-21.709 F-D : RJDA 7/08 n° 777).
Il est en effet courant de voir dans un mandat la clause suivante : « Le mandant s’oblige à accepter toute proposition d’achat faite au prix du mandat », le seul effet de cette clause est de permettre à l’agent d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur en cas de refus de l’offre.
Une fois l’acceptation de l’offre, les deux parties sont engagées et peuvent signer une promesse synallagmatique de vente afin de concrétiser l’engagement.
Attention à ne pas confondre avec la promesse unilatérale d’achat !
La promesse unilatérale d’achat (PUA), contrairement à l’offre d’achat, remplace le compromis de vente.
En effet, c’est l’équivalent de la promesse unilatérale de vente, la principale différence étant que seul l’acheteur est engagé.
Le vendeur bénéficie alors d’un délai de réflexion pendant lequel il peut lever l’option, la vente pourra ainsi se réaliser aux conditions prévues au contrat.
L’acquéreur s’engage donc seul, sans avoir la certitude de l’acquisition du bien, et le vendeur n’a pas la garantie de vendre puisqu’à tout contrat un délai de rétractation de 10 jours est obligatoire ainsi que d’éventuelles clauses suspensives. Par ailleurs, aucune indemnité d’immobilisation ne peut être versée.
C’est pourquoi la PUA est très peu utilisée dans la pratique, car elle n’apporte pas de réels avantages aux parties.
L’essentiel à retenir sur l’offre d’achat
La proposition d’achat, bien qu’elle ne soit pas obligatoire, est très souvent utilisée par un acquéreur qui souhaite exprimer son intention d’acheter un bien immobilier. Cependant, même s’il s’agit d’un engagement de sa part, il pourra toujours se rétracter à la signature du compromis. Le vendeur de son côté ne peut demander le versement d’une somme d’argent, et il n’aura aucune obligation d’accepter cette offre même si elle est aux prix et conditions du mandat.