La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui engage le vendeur, appelé promettant, à céder son bien à un acheteur, appelé le bénéficiaire.
Le bénéficiaire dispose alors d’un délai de réflexion dont les termes sont indiqués dans le contrat, lui laissant ainsi la liberté d’acheter ou non ce bien, c’est la levée d’option.
Afin de bénéficier de ce délai, il devra cependant verser au vendeur une somme appelée communément « indemnité d’immobilisation ».
Aussi, nous pouvons légitimement nous demander dans quel cas privilégier la promesse unilatérale de vente : Quels sont ses avantages ? Quelles sont ses conditions ? Qu’est-ce qu’une indemnité d’immobilisation ? Quelles sont les conditions de la levée d’option ?
Pourquoi signer une promesse unilatérale de vente ?
En pratique, la promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) est la plus souvent utilisée.
Cependant, dans certains cas, cet avant-contrat a un intérêt certain pour le promettant et le bénéficiaire.
Quelles sont les avantages pour le promettant ?
Certains vendeurs préféreront la garantie de la levée d’option d’achat d’une promesse unilatérale. Cette particularité assure la vente du bien, sauf en cas de défaillance d’une condition suspensive.
En effet, le propriétaire évite le risque de voir son compromis de vente rompu ou son bien indisponible à la vente en cas de litige.
De plus, si l’acquéreur décide de ne pas lever l’option d’achat, le montant versé au départ sera acquis par le vendeur qui pourra remettre son bien en vente immédiatement.
Quelles sont les avantages pour le bénéficiaire ?
En général, cet avant-contrat séduit les marchands de biens ou les promoteurs souhaitant acquérir un immeuble, un bâtiment ou un terrain.
Ils ont souvent besoin de délais de réflexion afin d’étudier la rentabilité de l’opération ou bien pour effectuer les démarches administratives comme l’obtention d’un permis de construire.
Ainsi, malgré le versement de l’indemnité d’immobilisation, l’avantage de bénéficier de cette liberté de décision est plus intéressant que de signer une promesse synallagmatique de vente. De plus, le bénéficiaire est assuré de l’engagement du vendeur dès la signature du contrat.
Quelles sont les conditions de validité ?
Pour qu’une promesse unilatérale de vente soit valable, plusieurs conditions et formalités sont à respecter lors de la rédaction du contrat.
Les conditions de fonds :
- Le consentement des parties
- La capacité et le pouvoir de contracter.
- La promesse unilatérale de vente doit avoir un contenu licite et certain (C. civ. art. 1128, 3°).
Les conditions de formes sont en grande partie identiques aux autres contrats de vente immobilière :
- Identité des parties.
- Descriptif du bien.
- Prix du bien.
- Obligations des parties.
- Conditions de vente.
- Conditions de la levée d’option.
- Montant de l’indemnité d’immobilisation.
- Délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur encadré par les articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
- Éventuelles conditions suspensives.
- Annexes obligatoires : diagnostics techniques, règlement de copropriété…
Important : pour qu’une promesse unilatérale de vente soit valable, il faut l’enregistrer auprès des services des impôts dans les 10 jours ouvrés suivant la signature du contrat.
En effet, selon l’art 1589-2 du Code civil : « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »
Pour les délais supérieurs à 18 mois, il est obligatoire d’effectuer un acte authentique sous seing privé.
Cependant les caractéristiques principales de cet avant-contrat sont avant tout l’indemnité d’immobilisation et la levée d’option.
L’essentiel à savoir sur l’indemnité d’immobilisation
- Le montant de l’indemnité ne doit pas dépasser 20 % du prix de vente afin que le contrat ne soit pas requalifié en promesse de vente synallagmatique.
- L’indemnité est généralement versée à la signature de la promesse de vente.
- L’indemnité est déduite du prix de vente en cas de levée d’option.
- Le montant de l’indemnité ne peut être révisé au cours de la promesse de vente, quel que soit la durée de la levée d’option selon l’art 1231-5 alinéa 2 du Code civil
Par ailleurs, le contrat est rompu sans préjudice pour les deux parties, si l’acheteur se rétracte dans le délai légal des 10 jours ou dans le cas d’une condition suspensive défaillante.
En revanche, si l’option n’est pas levée, l’indemnité sera perdue pour l’acheteur et le vendeur sera libéré du contrat.
Il est également possible pour l’acheteur de fournir une caution ou une garantie autonome en lieu et place de l’indemnité d’immobilisation. Ces options lui permettent de ne pas mobiliser de la trésorerie pendant la durée de la promesse de vente. Concernant le vendeur, c’est une garantie en cas de non-levée d’option.
Quelles sont les conditions de la levée d’option ?
Même si aucun texte ne prévoit la forme de la levée d’option, il est conseillé de la formaliser lors de la rédaction du contrat, en indiquant précisément :
- La date limite.
- La modalité de la levée d’option : envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
- Cette lettre sera à envoyer au promettant ou au notaire chargé de la signature de l’acte authentique.
De plus, pour qu’une levée d’option soit valide, elle doit remplir certaines conditions :
- Le versement du prix de vente sur le compte séquestre du notaire.
- Elle ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves.
Une fois que l’option est levée, l’acheteur ne peut se rétracter.
Exception : Si une condition suspensive dont le délai n’est pas dépassé se réalise, le contrat sera rompu sans préjudice pour les parties.
De même, le vendeur ne peut se rétracter. En effet, l’acheteur pourra demander des dommages et intérêts ou forcer la réalisation de la vente.
À noter : en cas de décès du promettant, la promesse de vente étant signée avant le décès, elle rentre dans la succession et si le bénéficiaire a levé l’option d’achat les héritiers ont l’obligation de vendre.
La promesse unilatérale de vente : l’engagement du vendeur !
Une promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur . L’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion durant lequel il peut décider de lever l’option ou non. En contrepartie de ce délai, il devra verser une indemnité d’immobilisation au vendeur.
Utilisée essentiellement par les investisseurs, marchands de biens, promoteurs… Un particulier lui préférera le pacte de préférence qui permet également à un acheteur de devenir prioritaire sur la vente d’un logement.
A noter : Propriétaire d’un bien immobilier, faites-vous accompagner d’un professionnel pour la rédaction d’un contrat de vente, il saura vous renseigner et vous guider pour protéger vos intérêts.