Comment financer un bien immobilier ?

Un placement immobilier est souvent financé par un crédit immobilier, que ce soit pour l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou d'un investissement locatif.  Toutefois, avant de se lancer, il convient d’être méthodique et de préparer un dossier solide avant de solliciter la banque. En effet, après la signature d’un compromis de vente, le délai pour obtenir un prêt est d’en général 45 jours. Passé ce délai ou en cas de refus du prêt, la vente sera annulée avec la mise en jeu de la condition suspensive. 

Tour d’horizon des points clés à connaître pour financer un bien immobilier et réussir son investissement ! Vous y trouverez les différents types de prêts immobiliers possibles.

Les banques vérifient la solvabilité de l’emprunteur avant d’accorder un crédit immobilier. Ils étudient la situation personnelle et financière, déterminent le taux d’endettement, la capacité d’emprunt et l’effort d’épargne que devra fournir l’investisseur locatif. 

Conformément à l’article 313-14 du code de la consommation, la banque va prendre en compte les éléments suivants, à savoir : 

• Les revenus, l’épargne et les actifs 
• Les charges (crédit en cours, pension alimentaire, loyer…)

À noter que depuis janvier 2021, le HCSF (le haut conseil de stabilité financière) recommande aux banques :

• De ne pas dépasser un taux d’effort de 35%, en lieu et place des 33%. 
• De limiter la durée d’un crédit immobilier à 25 ans, voire 27 ans en cas d’acquisition en VEFA (vente en état futur d’achèvement) 

Ainsi,le taux d’endettement permet de déduire la capacité d’emprunt en tenant compte de l’apport personnel, du type de prêt, des mensualités, de la durée du crédit ainsi que l’âge de l’emprunteur. 

De plus, lorsque le prêt est destiné à un investissement locatif, il convient de déterminer la rentabilité locative du bien. En effet, la banque tient compte de cet indicateur afin de vérifier la viabilité du projet.  

Outre le crédit immobilier classique, il est possible d’opter pour différents types de prêts afin de financer son bien immobilier.

Le prêt hypothécaire est un crédit destiné aux personnes qui sont déjà propriétaires d’un patrimoine immobilier. Ce crédit permet d’obtenir des liquidités en hypothéquant un ou plusieurs biens. Ainsi, la banque peut saisir et vendre le bien en cas de défaillance de l’emprunteur.

L’avantage c’est qu’il peut servir à financer tous types de projets, à savoir :

• Un bien neuf ou ancien
• L’Acquisition d’un une résidence principale ou secondaire
• La réalisation d’un investissement locatif (appartement, maison, bureaux, locaux commerciaux…) 

Le prêt hypothécaire peut être utilisé notamment dans les situations suivantes :

• L’achat d’un bien à l’étranger  
• En tant que sénior : Le bien immobilier sert de garantie en cas de décès ou d’invalidité en lieu et place de l’assurance emprunteur. 
• Afin de financer un nouveau bien sans avoir vendu l’ancien. 
• Utiliser dans le cas d’un rachat de crédit. 

Toutefois, le prêt ne sera pas financé à 100% de la valeur du bien, mais plutôt selon un ratio situé entre 50% et 70%. 

Un prêt relais est un crédit à court terme utilisé pour financer un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de l’ancien. 

Ainsi, la banque débloque une avance partielle de trésorerie permettant l’acquisition du nouveau bien qui devra être remboursé à la vente de la propriété. Un crédit relais n’excède généralement pas les 24 mois et n’est pas soumis aux indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Généralement le prêt relais intervient dans le cadre d’un rachat-vente. En effet, il est parfois difficile de faire coïncider l’achat et la vente d’un logement en même temps. Ainsi, le recours à ce type de prêt permet à l’emprunteur de concrétiser son projet immobilier sans avoir à attendre la vente de son ancien logement. 

Le montant du prêt relais accordé par les banques est d’environ 70% de la valeur du bien. Elles tiennent compte en effet du risque lié à une éventuelle baisse du prix de vente de l’appartement ou de la maison de l’emprunteur. Dans le cas d’un compromis de vente déjà signé, les banques peuvent éventuellement accorder un montant supérieur.

Contrairement à un crédit amortissable, le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du crédit. En effet, pendant la durée du prêt in fine, seuls les intérêts et l’assurance emprunteur sont remboursés mensuellement. 

Ce sont généralement les investisseurs qui ont recours à ce type de prêt. En effet, il permet d’optimiser la fiscalité, voire d’autofinancer l’investissement locatif. 

Toutefois, l’emprunteur doit disposer d’une épargne suffisante afin de rembourser le capital à la fin du crédit. Par ailleurs, la banque demande que le prêt soit garanti par un nantissement en plus d’une hypothèque conventionnelle. 

Afin de faciliter l’accession à la propriété, l'État a mis en place des prêts aidés et réglementés. Ils sont généralement accordés par des établissements prêteurs qui ont signé une convention avec l’État ou avec la SGFGAS (société de gestion des financements et de la garantie de l'accession sociale à la propriété) conformément à l’article D 331-65 du code de la construction et de l’habitat.

Certains prêts réglementés sont destinés aux primo-accédants sous conditions de ressources, tandis que d’autres sont ouverts à tous. Il existe également des prêts réservés aux investisseurs afin de construire et de réhabiliter des logements. 

Ainsi, les principaux prêts aidés sont les suivants :

• Le prêt à taux zéro : Il est destiné au primo-accédant ayant comme projet l’acquisition d’un bien immobilier. Le prêt à taux zéro est accordé sous condition de revenus et doit financer la résidence principale. 
• Le prêt accession (prêt action logement) : Il est réservé au salarié ou préretraité des entreprises du secteur privé employant plus de 10 salariés dont le revenu est inférieur à un plafond de ressources fixé selon la zone géographique du bien. Ce prêt permet de financer un bien neuf ou en VEFA destiné à la résidence principale.
• Le prêt conventionné ordinaire : Il permet le financement de la résidence principale. Toutefois, contrairement aux autres prêts aidés, les emprunteurs ne sont pas soumis à des conditions de ressources.
• Le prêt épargne logement : Il est réservé aux détenteurs d’un plan d’épargne qui souhaitent emprunter pour réaliser l’acquisition de leur résidence principale dans le neuf comme l’ancien. Pour ouvrir droit à ce prêt, il convient d’avoir épargné et de détenir un PEL (plan épargne logement) depuis au moins 4 ans.
• Le prêt locatif social : le PLS est destiné aux investisseurs publics ou privés afin de financer l’achat, la réhabilitation ou la construction d’immeubles en vue de les louer comme logements sociaux notamment dans les zones tendues. 

Les banques demandent aux emprunteurs de garantir le prêt immobilier avec une assurance décès invalidité, mais également en cas d’aléas de la vie. Bien que non obligatoires, ces garanties sont systématiquement demandées pour couvrir les éventuels impayés. On distingue deux types de garanties, à savoir :

• Les sûretés réelles : L’hypothèque, le PPD (privilège de prêteur de deniers) et le nantissement sont des garanties portant sur des biens corporels (immobilier) ou incorporels (produits financiers) 
• Les sûretés personnelles :  Il s’agit d’un engagement pris par un tiers envers le créancier. Il agit en tant que caution solidaire et doit s’acquitter de la dette du débiteur. Dans le cadre d’un crédit immobilier, cet engagement est généralement pris par un organisme de caution bancaire. 

Le choix de la garantie dépendra de la situation personnelle de l’emprunteur et de la nature du crédit. Par exemple une société de caution refusera le dossier si le crédit est un prêt aidé !

Afin d’obtenir un crédit immobilier, vous devez déterminer en amont les éléments suivants :

• Le taux d’endettement
• La capacité d’emprunt
• La rentabilité locative en cas d’investissement locatif.

N’hésitez pas à comparer les banques et les offres grâce au TAEG (taux annuel effectif global) afin de connaître le coût réel du prêt, frais de garanties inclus !

Par ailleurs, selon votre projet immobilier et votre profil emprunteur, il convient de comparer les différents types de crédit. Notamment en l’absence d’apport personnel, il peut être judicieux de cumuler un crédit classique avec un prêt aidé. 

Pour un gain de temps dans les démarches, il est conseillé de faire appel à des professionnels tels que des courtiers immobiliers, des avocats spécialisés ou encore des conseillers en gestion de patrimoine !