Lors d’un investissement immobilier, il est essentiel de savoir si l’opération immobilière sera rentable avant d’acheter. Le taux d’un rendement locatif en France est situé entre 2 et 7% selon la situation géographique et le type de bien, entre autres. Il mesure le revenu que vous rapporte le bien par rapport à son prix d’acquisition. C’est pourquoi connaître le rendement locatif d’un appartement, une maison ou encore un local commercial est une information cruciale pour tout investisseur.
Ainsi on peut naturellement se demander : Quelle méthode utilisée pour le calcul du rendement locatif ? Comment optimiser son investissement ? Quels sont les critères à prendre à compte ?
Comment optimiser la rentabilité d’un investissement locatif ?
Avant d’investir, il peut être judicieux de s’intéresser à certains dispositifs permettant de bénéficier d’avantages fiscaux comme le dispositif Pinel, Denormandie, la loi Malraux ou encore Monuments historiques.
Ainsi, les réductions d’impôts obtenues permettent mécaniquement d’améliorer le rendement de l’opération immobilière.
Afin d’optimiser un placement immobilier, opter pour le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) peut être une solution pertinente. En effet, ce statut permet d’amortir le prix du bien ainsi que les frais de notaire, créant ainsi un déficit foncier.
Rentabilité locative : la clé d’un placement réussi !
Réaliser un investissement locatif réussi, passe par le calcul de la rentabilité du bien. En effet, cet indicateur révélera si le bien est un placement intéressant ou non.
Par ailleurs, pour réussir son projet, il convient aussi d’être attentif aux points suivants :
- L’estimation de votre bien immobilier : vérifier qu’elle soit conforme au prix du marché immobilier ;
- Le loyer : il ne doit pas être surestimé ;
- L’emplacement : le bien doit être situé dans une zone où la demande est plus importante que l’offre afin d’éviter la vacance locative.
C’est pourquoi, avant de réaliser un placement dans la pierre, il est essentiel d’être accompagné par des professionnels tels qu’un conseiller en gestion de patrimoine, un notaire ou encore un avocat. Ils sauront vous conseiller pour optimiser le rendement locatif de votre bien.
Comment calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier ?
Plusieurs méthodes existent pour calculer un rendement locatif plus ou moins précisément : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette nette !
La rentabilité brute
Le rendement brut est un premier indicateur qui permet de connaître rapidement la rentabilité d’un bien immobilier. Cela permet également de comparer les logements entre eux. Ainsi, en calculant la rentabilité brute, l’acquéreur saura déjà si l’investissement peut être intéressant. Toutefois nous verrons par la suite que d’autres critères doivent être pris en compte pour obtenir un calcul plus précis.
La rentabilité brute prend en compte le loyer annuel et le prix d’acquisition, à savoir :
100 x (loyers hors charges x 12) / prix d’acquisition.
Exemple : Pour un appartement acheté 200 000 € et loué 850 € par mois, le taux est de 5.1 %
100 x (850 x 12) /200 000 = 5.1 %
La rentabilité nette de charges
La rentabilité nette permet d’obtenir un taux de rendement plus proche de la réalité. En effet, le calcul prend en compte des éléments supplémentaires, comme :
Pour calculer ce taux, il convient donc de retrancher au loyer annuel, les charges concernant le bien immobilier.
Ainsi en intégrant les dépenses relatives au logement ou au local commercial, l’investisseur obtiendra une idée plus précise du rendement locatif et pourra réaliser un plan de financement pour un éventuel crédit immobilier.
La rentabilité nette-nette
Toutefois, pour connaître précisément le rendement d’un investissement locatif, il convient de calculer la rentabilité nette nette ! En effet, avec cette méthode, les impôts, les déductions fiscales, les dépenses annexes telles que les travaux et les frais d’acquisition rentrent dans le calcul du taux de rentabilité. Bien entendu, l’évaluation précise de ce taux dépendra du profil fiscal de l’investisseur et de son taux d’imposition.
Ainsi, pour calculer le rendement net net, il suffit de déduire du loyer annuel toutes les charges et les impôts liés à l’investissement.
100 x (loyer annuel) -(charges)- (impôts fonciers) / prix d’acquisition (frais de notaires inclus)
Bon à savoir : Utiliser la méthode Larcher pour calculer le rendement d’un bien est une astuce qui permet une estimation assez précise du taux de rentabilité. Il est courant que les charges et la fiscalité d’un investissement représentent environ 3 mois de loyers. Ainsi avec la méthode Larcher, la rentabilité se calcule sur 9 mois de loyer et non sur 12 mois.
Par ailleurs l’Agence nationale d’information sur le logement met à disposition un simulateur permettant de connaître la rentabilité d’un bien