Financer un bien immobilier en ayant recours à un prêt est souvent une nécessité pour les futurs acquéreurs. Ainsi, un crédit immobilier est réglementé par la loi Scrivener II du 13 juillet 1979, codifiée aux articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation. En effet, cette réglementation tend à renforcer la protection de l’emprunteur en instaurant un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir accepter l’offre de prêt.
Cependant avant de conclure un contrat de prêt, un investisseur se doit de comparer les offres grâce au TAEG (taux annuel effectif global) et de préparer un plan de financement adéquat afin de convaincre les banques de sa solvabilité.
Tour d’horizon des questions à se poser avant de s’engager dans un crédit immobilier !
Quel est le coût d’un crédit immobilier ?
Le coût d’un crédit immobilier va dépendre notamment du montant emprunté et de sa durée. En effet, le taux d’intérêt découle de ces deux données. À cela s’ajoutent, l’assurance emprunteur obligatoire, les frais de garantie et les éventuels frais de dossier de l’établissement financier.
Ainsi, l’indicateur qui permet de comparer les offres de prêts est le TAEG (taux annuel effectif global).
Qu’est-ce que le TAEG ?
Conformément à l’article L314-4 du code de la consommation, le TAEG contrairement au taux d’intérêt immobilier comprend tous les frais, à savoir :
- Les intérêts du crédit
- Les frais de dossier
- L’assurance décès invalidité
- Les commissions ou rémunérations dues à des intermédiaires tels que des courtiers.
- Les frais de garanties obligatoires
- Les frais d’ouverture et de tenue de compte.
- Le coût de l’estimation du bien
En revanche, ne sont pas compris dans le TAEG :
- Les frais d’acquisition tels que les frais de notaires et les taxes de publicité foncière
- Les frais liés au non-respect par l’emprunteur d’une des obligations prévues dans le contrat de crédit (frais en cas d’impayé)
- Les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces frais sont limités à 3% du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts.
Par ailleurs, le TAEG doit respecter le taux d’usure maximal fixé par la banque de France.
Bon à savoir : Le TAEG doit être établi en respectant le taux d’usure maximal fixé par la banque de France. Le taux d’usure correspondant à chaque type de crédit est mis à jour trimestriellement. Ce taux permet de limiter les écarts entre les différentes offres proposées par les banques.
Quels sont les frais de garantie obligatoire ?
Lors de la souscription d’un crédit immobilier, la banque demande à l’emprunteur de souscrire à une garantie afin d’assurer le crédit en cas d’impayés. Il convient de ne pas confondre la garantie avec l’assurance emprunteur. En effet, l’assurance garantit le crédit en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité totale ou partielle ou encore perte d’emploi.
Ainsi la banque peut proposer deux types de garanties :
- La sûreté réelle correspond à des garanties prises sur des biens immobiliers ou mobiliers :
- L’hypothèque : le bien est mis en gage. En cas d’impayés, la banque peut saisir le bien et le vendre.
- Le nantissement : L’argent issu de placements financiers est bloqué pendant la durée du prêt. Une assurance-vie peut également servir de garantie.
- Le privilège de prêteur de deniers (PPD): En cas de défaillance, la banque est indemnisée en priorité. - La sûreté personnelle correspond à une garantie prise sur la personne :
- Une société de cautionnement se porte garante pour le crédit. En cas de défaillance, elle rembourse les mensualités impayées avant d’engager une procédure à l’encontre de l’emprunteur.
- Un garant physique.
Toutefois, les frais dépendent directement de la garantie choisie et du montant du prêt.
Bon à savoir : L’hypothèque et le PPD sont des actes notariés. De plus, en cas de remboursement anticipé, l’emprunteur devra s'acquitter des frais de mainlevée.
Conclusion du contrat de prêt : Quelle est la réglementation ?
Le contrat de crédit immobilier devient parfait dès l’acceptation de l’offre préalable.
Toutefois, l'ordonnance 2016-351 du 25 mars 2016 transposant la directive 2014/17/UE du 4 février 2014 a renforcé la protection de l’emprunteur non professionnelle lorsqu’il sollicite un prêt, à savoir :
- Améliorer l'information des emprunteurs et des cautions personnes physique. Pour cela, un délai de réflexion est imposé avant qu’il puisse s’engager auprès de la banque ;
- Le compromis de vente et le prêt immobilier sont liés par une condition suspensive. En d’autres termes, la non-conclusion de l’un entraîne la suspension ou la résolution de l’autre.
- Les frais d’impayés et les frais de remboursement par anticipation ont été limités.
Ainsi, l’offre préalable du prêt est remise à l’emprunteur et aux éventuels garants physiques par voie postale ou électronique. En effet, la loi autorise l’envoie en recommandée électronique dès lors que les modalités d’envoi sont respectées comme l’identification des parties, la preuve du dépôt, ou de réception de l’intégralité des documents. Toutefois, l’emprunteur doit avoir expressément donné son autorisation de recevoir l’offre par voie électronique.
À la réception de l’offre, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours obligatoire. En effet, l’offre ne peut pas être acceptée jusqu’à l’expiration du délai. Les 10 jours ouvrés débutent au lendemain de la réception de l’offre.
Une fois l’offre acceptée et renvoyée, l’emprunteur ne bénéficie plus de délai de rétraction.
L’offre de prêt est valable pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l’emprunteur. À noter que si la vente n’est pas conclue dans un délai de 4 mois à compter de l’acceptation de l’offre, le contrat de crédit sera considéré comme caduc, sauf accord entre la banque et l’emprunteur.
Prêt aidé de l’état et crédit immobilier : Peut-on les cumuler ?
Dans certaines situations, notamment pour le financement d’une résidence principale ou d’une première acquisition, il est possible de cumuler certains prêts aidés de l'État avec un crédit immobilier classique. Ainsi, lorsqu’un apport personnel n’est pas possible, solliciter un prêt à taux zéro (PTZ) peut s’avérer être une solution efficace pour les primo-accédants.
En tant que futur acquéreur, il est conseillé de faire appel à des professionnels pour réaliser un plan de financement efficace pour votre projet immobilier.
Comment la banque évalue-t-elle la solvabilité de l’emprunteur ?
L’établissement prêteur doit vérifier la solvabilité de l’emprunteur avant de conclure le crédit. En effet, cette étude du dossier va déterminer la capacité d’emprunt et le taux d’effort de l’investisseur particulier.
Calcul du taux d’effort
Conformément à l’article 313-14 du code de la consommation, la banque va prendre en compte les éléments suivants afin de déterminer le taux d’effort, à savoir :
Le calcul du taux d’effort va également permettre de déterminer le reste à vivre de l’emprunteur et le montant qu’il est possible d’allouer à la mensualité d’un crédit.
Taux d’effort = (charges /revenus) x 100
Par ailleurs, depuis janvier 2021, le HCSF (le haut conseil de stabilité financière) recommande aux banques :
Toutefois, l’établissement financier reste libre d’accorder un crédit ou non, en effet selon l’article 1101 du Code civil, le principe de la liberté contractuelle s’applique.
Calcul de la capacité d’emprunt
Une fois le taux d’effort établi, le prêteur va déterminer la capacité d’emprunt en tenant compte des éléments suivants :
Ainsi, pour calculer le taux d’emprunt, on peut utiliser la formule suivante :
Capacité d’emprunt = (revenus - charges) * 35 %
L’établissement devra également consulter le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Dans le cas où l’emprunteur est fiché ou non solvable, le prêteur devra l’informer dans les meilleurs délais. Notamment dans le cas d’une vente immobilière soumise à la condition suspensive de l’obtention du prêt.
Bon à savoir : D’après l’article L313-17 du code de la consommation, un prêteur ne peut résilier ou modifier le contrat de crédit conclu sous prétexte que le dossier était incomplet ou qu’il a commis une erreur lors de la vérification de la solvabilité de l’emprunteur. Sauf dans le cas où il est prouvé que des documents ont été falsifiés ou dissimulés.