Lors de la souscription d’un prêt immobilier, les banques demandent systématiquement des garanties qui peuvent être une sûreté personnelle comme le cautionnement ou réelle telle que l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou bien le nantissement.
Le principe du nantissement c’est de nantir des biens incorporels comme des produits financiers qui seront bloqués jusqu’au remboursement total du crédit. La banque s’assure ainsi que le crédit sera remboursé même en cas de défaillance de l’emprunteur.
Mais comment fonctionne le nantissement ? Quelles sont les avantages et les inconvénients de cette garantie ? On vous répond !
Qu’est-ce que le nantissement ?
Avant de rentrer dans le vif du sujet, une définition du nantissement s’impose !
Le nantissement fait partie des sûretés réelles qui portent sur des biens corporels ou incorporels. Dans le cas du nantissement, les biens pouvant être nantis pour garantir un crédit immobilier sont :
- Un compte épargne,
- Un contrat d’assurance vie
- Des comptes titres en OPCVM, sous réserve d’en respecter la législation prévue à l’article L 220-20 du Code monétaire et financier.
- Des parts sociales de SCI (société civile immobilière)
A noter toutefois, que le placement financier ne doit pas être inférieur au montant de l’emprunt. Dans ce cas la banque peut demander des garanties complémentaires tel que l’hypothèque ou une caution prise auprès d’un organisme de cautionnement. Par ailleurs, cette somme placée en garantie sera bloquée jusqu’au remboursement du crédit.
Ainsi, la banque est assurée d’être payée en priorité en cas de non-paiement par l’emprunteur débiteur !
Pourquoi utiliser le nantissement lors d’un investissement locatif ?
Il est possible de recourir à un crédit in fine lors d’un investissement locatif. Il s’agit d’un prêt dont le taux d’intérêt est fixe et non amortissable. En d’autres termes, seuls les intérêts sont à payer pendant la durée de l’emprunt et le capital est remboursé à la dernière mensualité.
Le prêt in fine garanti par un nantissement présente certains avantages comme :
- La réduction des mensualités,
- La capitalisation du compte nanti,
- Une alternative à l’assurance emprunteur en cas de décès. En effet, le prêt sera entièrement remboursé et les ayants-droits héritent d’un bien immobilier entièrement payé. De plus, ils récupèrent le capital de l’assurance vie.
- Réduire les impôts grâce aux intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers.
La particularité de ce prêt, c’est qu’il est garanti automatiquement par un nantissement et par une éventuelle hypothèque. Il convient aux contribuables qui disposent d’une épargne importante et d’un patrimoine conséquent.
Quels sont les avantages et les inconvénients de cette garantie ?
Les frais de nantissement, contrairement à une hypothèque ou un cautionnement, sont moins élevés. Cette garantie coûte entre 500 euros et 1000 euros selon les établissements bancaires.
Toutefois, elle présente des inconvénients majeurs, à savoir :
- L’emprunteur doit disposer d’une épargne ou de placements financiers importants. Au moins équivalent au montant du prêt.
- Le compte nanti est bloqué. L’emprunteur ne peut pas en disposer librement quelles que soient les opérations envisagées. En effet, si le nantissement du compte est total et non partiel, tous les apports effectués tomberont sous le nantissement et seront donc bloqués. Et ce même si le solde du compte dépasse le montant de l’emprunt.
- Les titres financiers bloqués ne sont pas à l’abri des fluctuations du marché.
Cette garantie est donc à envisager avec précaution. En effet, l’emprunteur doit détenir une épargne confortable et il ne pourra pas en disposer en cas d’imprévus.
Nantissement pour un crédit immobilier en bref !
En conclusion, le nantissement est un contrat qui lie l’emprunteur et la banque. Il permet de garantir le crédit en immobilisant des placements financiers pendant toute la durée du prêt. Ainsi, l’établissement prêteur est assuré qu’il pourra être remboursé en priorité en cas de défaillance de l’emprunteur.
Bien que le coût de cette garantie soit moins élevé qu’une hypothèque, l’emprunteur doit disposer d’une épargne ou d’un placement qui doivent être équivalents au montant du crédit accordé. Elle sera toutefois obligatoire dans le cadre d’un crédit in fine !
C’est pourquoi, avant d’envisager un investissement immobilier assorti d’un prêt, il convient d’établir un plan de financement précis. Il est conseillé d’être accompagné de professionnels tels que des conseillers en gestion de patrimoine ou des avocats spécialisés qui sauront vous guider selon votre situation patrimoniale et financière !
Comment fonctionne la garantie de nantissement ?
Le nantissement doit sous peine de nullité être établi par écrit et signé par les différentes parties. Il peut prendre la forme soit d’un acte sous seing privé soit d’un acte authentique réalisé chez un notaire.
Bien que non obligatoire, les produits financiers nantis peuvent être transférés sur un compte spécial dans d’établissement prêteur.
Dans tous les cas, cet acte est établi en trois exemplaires, un pour la banque, un pour l’emprunteur et le dernier pour le service d’enregistrement afin d’être rendu public.
Un acte de nantissement ,lorsqu’ils concernent par exemple des parts sociales de SCI, est considéré comme nul s’il n’est pas enregistré dans les 15 jours au registre des commerces et des sociétés. En effet, les tiers doivent en être informés. Cet enregistrement a par ailleurs pour effet d’empêcher l’emprunteur de pouvoir les vendre.
En revanche, les biens incorporels comme les comptes titres ordinaires, les PEA ou les assurances vie, souvent donnés en nantissement pour garantir le prêt immobilier, ne sont pas soumis à cette obligation.
De plus, les produits financiers sont bloqués et l’emprunteur ne peut pas en disposer pendant toute la durée du prêt. Même dans le cas où il souhaite réaliser des opérations comme l’achat de titres, il devra en demander l’autorisation à l’établissement bancaire.
Par ailleurs, en cas d’impayés, la banque n’est pas dans l’obligation de saisir le tribunal comme c’est le cas lors d’une hypothèque. En effet, selon l’article L 211-20 du code monétaire et financier, elle peut vendre les titres ,objets du nantissement, huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse.