Qu’est-ce qu’une hypothèque conventionnelle ?

L'hypothèque conventionnelle ou garantie hypothécaire est un droit réel portant sur un immeuble qui permet au créancier de saisir le bien afin d’être remboursé en priorité en cas de défaillance de l’emprunteur.
Sophie NOARO - Responsable du contenu
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Publié le :
22 février 2022
Temps de lecture :
4 min

Qu'est ce qu'une hypothèque conventionnelle ?

Une hypothèque conventionnelle est définie par l’article 2393, al.1 du Code civil comme un droit réel portant sur un immeuble. Elle permet ainsi au créancier, à savoir l’établissement bancaire dans le cas d’un crédit immobilier, de saisir le bien en cas de défaillance de l’emprunteur. La garantie hypothécaire est une sûreté réelle immobilière au même titre que le PPD (privilège de prêteur de deniers). Ainsi, l’hypothèque permet de garantir un prêt immobilier sous la forme d’une convention rédigée obligatoirement par un notaire. 

Ainsi on peut naturellement se demander : Comment fonctionne une hypothèque ? Quels sont les coûts et les formalités ? Quelle est la procédure en cas de défaut de paiement ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une garantie hypothécaire ?

La garantie hypothécaire : Comment ça marche ?

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, la banque est susceptible de demander une garantie afin de s’assurer qu’elle sera remboursée en cas de défaillance de l’emprunteur. Il existe différents types de garanties, à savoir :

  • Les suretés réelles : L’hypothèque, le PPD (privilège de prêteur de deniers) et le nantissement sont des garanties prises sur la valeur du bien immobilier ou dans le cas du nantissement sur des placements financiers bloqués pendant toute la durée de l’emprunt.
  • Les sûretés personnelles :  Il s’agit d’un engagement pris par un tiers envers le créancier. Il agit en tant que caution simple ou solidaire et doit s’acquitter de la dette du débiteur. Dans le cadre d’un crédit immobilier, cet engagement est généralement pris par un organisme de caution bancaire

L’hypothèque conventionnelle contrairement au gage immobilier ne dépossède pas le propriétaire de son bien. En effet, il conserve la propriété et la jouissance de son logement.  Ainsi, l’hypothèque est prise sur le bien objet de l’emprunt garantissant à la banque de pouvoir se rembourser en priorité en cas de non-paiement. Cependant, avant de lancer une telle procédure des solutions amiables sont privilégiées. 

Bon à savoir : Un prêt hypothécaire, à la différence d’une hypothèque conventionnelle, est le fait pour l’emprunteur d’hypothéquer un ou plusieurs biens immobiliers de son patrimoine existant afin d’obtenir un crédit immobilier ou personnel.

Par ailleurs, une garantie hypothécaire est prise sur la durée du prêt sans pour autant excéder 50 ans. Ainsi, si le propriétaire rembourse ou vend son appartement, ou maison avant la fin du prêt, il devra demander la mainlevée de l’hypothèque et s’acquitter de frais notariés. 

Bon à savoir : Une hypothèque prend fin automatiquement un an après la fin du crédit, sans frais ni formalités. 

Quels sont les coûts et les formalités d’une hypothèque ?

L’hypothèque est un contrat entre la banque et l’emprunteur qui doit obligatoirement prendre la forme d’un acte notarié sous peine de nullité. Le notaire en plus de rédiger l’acte devra également réaliser l’inscription au fichier de la conservation des hypothèques et le publier au service de la publicité foncière. 

C’est pourquoi le coût d’une garantie hypothécaire représente généralement entre 1.2% et 2% du prix d’achat du bien. En effet, les frais d’une hypothèque comprennent :

  • Les émoluments du notaire
  • La contribution de sécurité immobilière
  • La taxe de publicité foncière 
  • Les frais de formalités et débours.

Info : Il est possible de réaliser une simulation pour connaître le coût d’une hypothèque sur le site de l’Anil. 

De plus, en cas de revente du bien ou de remboursement par anticipation du crédit, des frais de mainlevée compris entre 0.3% et 0.7% du montant de l’emprunt doivent être payés par l’emprunteur. En effet, la levée d’une hypothèque doit également être réalisée par un notaire.

Bon à savoir : En cas de recours à un prêt à taux zéro (PTZ) ou à un prêt conventionné, l’acquéreur est exonéré de la taxe de publicité foncière. 

Quelle est la procédure en cas de défaut de paiement ?

Dans le cas où aucune solution amiable n'est possible entre la banque et l’emprunteur défaillant, cette dernière peut procéder à la saisie du bien en vue de le vendre. 

En effet, le créancier peut engager une procédure judiciaire de saisie immobilière en vue d’obtenir la vente du ou des biens hypothéqués. (Articles L 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution). Le juge peut autoriser soit la vente amiable de l’immeuble soit la vente forcée. Dans ce cas, le bien sera vendu aux enchères publiques. Ainsi la banque peut récupérer les sommes dues par l’emprunteur. 

Bon à savoir : Le créancier doit suivre impérativement la procédure de saisie immobilière. En effet, toute convention l’autorisant à vendre l’immeuble en cas de défaut de paiement sans respecter la procédure est nulle (article L 311- 3 du code des procédures civiles d’exécution) 

L’hypothèque immobilière : Quels sont les avantages et inconvénients ?

Bien que couramment utilisée pour garantir un prêt immobilier lors de l’acquisition d’un immeuble, l’hypothèque, a son lot d’avantages et d’inconvénients !

Avantages Inconvénients
  • Pas de frais de mainlevée lorsque le prêt est remboursé en totalité à échéance.
  • Elle prend fin automatiquement 1 an après la fin du crédit.
  • Elle constitue une garantie fiable pour la banque.
  • Elle peut être mise en place quand aucune autre garantie n’est possible.
  • Frais de mise en place représentant en moyenne 1,5% du montant total de l’emprunt.
  • Frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé total du prêt
  • Risque de saisie du bien en cas d’impayé.

Toutefois, malgré son coût élevé, l’hypothèque peut être obligatoire afin d’obtenir un crédit immobilier. Notamment, lorsque les organismes de caution refusent de se porter garants. C’est le cas lorsque l’emprunt est un prêt aidé ou lorsque l’emprunteur est un profil à risque comme les séniors ou les indépendants. Dans ce cas, la garantie hypothécaire reste la meilleure option pour obtenir un crédit immobilier. 

Afin de vous accompagner dans le financement de votre projet immobilier, il est conseillé de faire appel à des professionnels tels que des notaires ou avocats spécialisés qui sauront vous guider selon votre profil emprunteur.

Mise à jour le : 22 février 2022
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